Bankmonitor

Banki termékek összehasonlítása

A munkáltató keresztbe tesz a hitelünknek… egy pikáns történet

  • 2014-06-15
  • szerző: bankmonitor

A napokban hitelkiváltással kerestek meg bennünket. Budapesti, 18 milliós lakásra vettek fel 7 millió forintot néhány évvel ezelőtt lakásvásárlási célú, forint alapú hitelt. Akkoriban jó állása volt, de még kezdő fizetése. Önerejét a munkáltatótól kapott kamatmentes kölcsönnel egészítette ki. A hitelkamatok sosem voltak még ilyen alacsonyak, mint mostanában, ezért ő is úgy gondolta, hogy kiváltaná a hitelét.

Eddig ez lehetne egy teljesen átlagos történet. Semmi kirívó nincs benne. Banki hitelek esetében ugyanis, amennyiben munkáltatói kölcsönt is bejegyeznek az ingatlan tulajdoni lapjára, a bank elvárása, hogy ő kerüljön első ranghelyre (azaz a bank követelése legyen erősebb). A munkáltatóknak ez ellen nem volt eddig kifogásuk.

Ám ebben az esetben teljesen szokatlan dolgot tapasztaltunk! 

Munkáltatói kölcsönnel terhelt ingatlan esetében a hitelkiváltás elindításához szükséges egy hozzájárulás a munkáltatótól, miszerint tudomása van a hitelkiváltásról és az új banki hitel mögé hajlandó bemenni második ranghelyre. És itt kezd érdekes lenni a történet! A munkáltató, aki egyébként egy több ezer főt foglalkoztató állami cég, jelezte, hogy ugyan egyszer már beengedett maga elé egy bankot, de most erre már nincs lehetősége. Vagy ő lesz első helyre bejegyezve a tulajdoni lapon, vagy senki! 


Első körben tisztázzuk mi is az a ranghely és miért fontos

A jelzálogjog olyan biztosíték, melyet jelzáloghitel felvételénél a bank bejegyeztet a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanra az illetékes földhivatalnál. Az adós marad a tulajdonos, használhatja az ingatlant, de ha nem törleszti a hitelét a kölcsönszerződésnek megfelelően, akkor a jelzálogjog alapján a bank értékesítheti a fedezetül felajánlott ingatlant. A zálogjog mindenkivel szemben hatályos, ha az ingatlan nyilvántartásba bejegyzik. Banki jelzáloghitel esetén a bank a zálogjogosult. 

Első ranghelyű zálogjog

A zálogjogok bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba a kölcsön- és jelzálogszerződés földhivatalba való benyújtásának sorrendjében történik. A ranghelyek sorrendjének  azért van jelentősége, mert ezen rangsornak megfelelően jutnak a zálogjogosultak (hitelezők) az ingatlan értékesítését követően a pénzükhöz abban az esetben, ha az adós nem fizeti meg a tartozását. Ez az oka annak, hogy a bankok igyekeznek első ranghelyre bejegyeztetni magukat.

A földhivatali ingatlan-nyilvántartásban a kérelem iktatási (beadási) időpontja határozza meg egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát. A beadványokat az iktatószámok sorrendjében dolgozzák fel. 

A bankok kevés kivételtől eltekintve ragaszkodnak ahhoz, hogy saját jelzálogjoguk az első ranghelyen kerüljön bejegyzésre. Miért? Mert aki első ranghelyen szerepel, annak a követelését elégítik ki elsőnek, a másodikét másodiknak és így tovább.

Kanyarodjunk vissza ügyfelünk esetéhez!

A munkáltató ugyan nem köteles megindokolni, hogy miért nem hajlandó az új bank mögé bejegyeztetni a hitelét, de elég gyorsan rájöttünk a lehetséges indokokra.

  • Adott cég nem szereti az új bankot? Nem!
  • Ügyfelünk nem ápol jó viszonyt a HR-essel? Nem!

A magyarázat igen egyszerű. Az elmúlt évek szomorú tapasztalata, hogy sok hitelt nem tudtak fizetni az ügyfelek, a hitelt a bank felmondta, megindult a végrehajtás. A munkáltató pedig a bank mögött vagy megkapta a követelését, vagy nem. Attól függően, hogy mennyiért sikerült értékesíteni az ingatlant és mekkora összeg maradt a banki követelés kielégítése után. 

Mi a megoldás?

Olyan bankot kell keresnie ügyfelünknek, amely nem ragaszkodik az első helyi bejegyzéshez.Van ilyen? Igen!


Kiváltanád meglévő hiteledet? Hitelkalkulátorunk segítségével Te is megnézheted, mennyivel jársz jobban!

Lakáshitel kalkulátor

A várhatóan legkedvezőbb hitelek:

Nincs találat a megadott paraméterek alapján.


havi törlesztő

THM

Szeretnél ingyenes tájékoztatást a fenti ajánlatokról? Add meg adataidat és szakértőnk 24 órán belül visszahív.
<< Vissza


Nem sok ugyan, de léteznek pénzintézetek, amelyek bizonyos feltételek teljesítése esetén hajlandóak lemondani az első helyi ranghelyükről. 
Mik ezek a feltételek?

  • Az ingatlanon fennmaradó terhet a tulajdoni lapon szereplő bejegyzési értékén kell figyelembe venni
  • A megelőző teher nem haladhatja meg az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 10- 30%-át
  • Az első ranghely jogosultjának hozzájárulása
  • Az összes teher nem haladhatja meg a hitelbiztosítéki érték kb. 70%-át

 Mit jelent ez a mi esetünkben?

Az ingatlan piaci értéke 18 millió forint, a hitelbiztosítéki értéke kb. 15,3 millió forint. A kiváltandó hitel összege 6,5 millió forint, a munkáltatói kölcsön összege 4 millió forint. A maximálisan adható hitel ebben az esetben, ha azt vesszük, hogy a hitelbiztosítéki érték 70%-áig lehet megterhelni az ingatlant, 10,71 millió forint. A két hitel összesen 10,5 millió forint, vagyis nagyon szorosan, de kivitelezhető a hitelkiváltás. Persze az ügylet sikere ebben az esetben alapvetően a banki értékbecslésen múlik.

Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található “Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk. 

Szólj hozzá te is

Az email címet nem tesszük közzé.


Kérj ingyenes segítséget szakértőnktől!

Kérj ingyenes segítséget szakértőnktől!

Kérdezz minket