Bankmonitor

Banki termékek összehasonlítása

Amikor Neked fizeti a lakáshiteles a kamatot… Megéri jelzáloglevélbe fektetni?

  • 2015-09-18
  • szerző: bankmonitor

A jelzáloglevél állampapírhoz hasonló, kötvény típusú befektetés, aminek kockázata értelmezhetően magasabb, miközben kamata ugyanúgy 3% körüli, mint az állampapírnak. Jelenleg találunk a hosszú távú állampapírok csúcsánál (3,5%) valamivel jobban fizető jelzáloglevelet. De mi is az a jelzáloglevél, és megéri-e vajon vásárolni?

Megéri?

A mérlegelésnél a következőeket kell figyelembe venni:

  • az állampapíroknál magasabb kockázatot képviselnek,
  • értékesíthetőségük sokkal korlátozottabb, és
  • ennek ellenére hozamban nem igazán nyújtanak többletet a futamidőben közel lévő állampapíroknál

Ezek alapján úgy gondoljuk, hogy most inkább megéri lekötött betétetet vagy állampapírt választnai, mintsem jelzáloglevelet vásárolni. De mit tudhat a jelzáloglevél?

Mi az a jelzáloglevél?

Végletekig leegyszerűsítve, a jelzáloglevelek mögött jelzáloggal fedezett hitelek állnak. Azaz a fizetett kamatokat a lakáshitelesek fizetik, míg a garancia a papír mögött lévő lakáshiteles ingatlana. Persze a valóság ennél összetettebb: a lakáshiteles havonta fizet a felvett kölcsönért, míg a jelzáloglevél tulajdonos általában évenként kap kamatot. A jelzáloglevelet jelenleg három speciális bank (úgynevezett jelzálogbank) bocsát ki: FHB Jelzálogbank Zrt., OTP Jelzálogban Zrt. és UniCredit Jelzálogbank Zrt. (de már folyamatban van az Erste Jelzálogbank megalapítása is). Ezek a bankok általában fix vagy bizonyos esetekben változó kamatozású kötvényeket értékesítenek.

Mekkora kamata van?

Bankonként, futamidőnként és papíronként eltérő a kamatozás. Az új kibocsátások esetében 3-4%-os kamatokkal számolhatunk, ám a régebben kibocsátott hosszú papírok (10 éves papír sem ritka) kamatozása általában 8-10% között van. És akkor miért nem bomba üzlet az ilyen papír? Két okra vezethető vissza:

  • a hozam és a kamat nem ugyanaz,
  • a kockázatot is árazni kell.

Mekkora hozamot nyújt a jelzáloglevél?

A kamat és a hozam elsőre szinonimáknak tűnnek, pedig fontos különbség van a két fogalom között! A kamatot ugyanis a névértékhez mérik, a hozamot pedig a befizetett összeghez képest határozhatjuk meg, vagyis teljesen független a kamattól. Vegyünk egy egyszerű példát: a korábban említett hosszú jelzáloglevél jövőre lejár. Éves szinten 10%-os kamatot fizet, ami a jelenlegi kamatok mellett az évszázad üzletének tűnik. Viszont a 10.000 forintos névértékért cserébe nekem nem 10.000 forintot kell fizetnem ma, hanem 10.700 forintot. A papír a futamidő végeztével kifizeti a 10.000 forintos névértéket, és 1.000 forint kamatot. Viszont mindezért 10.700 forintot adtam, ami azt jelenti, hogy 10%-helyett, mindössze 3%-os (pontosabban 2,8%-os) hozamot értem el. Ha hozam szemüvegen keresztül nézünk a 8-10%-os kamatozású papírokra, akkor máris 3-4%-ra olvad a teljesítményük. Körülbelül oda, ahol az új kibocsátású (5-7 éves) jelzáloglevelek hozama található.

Mennyire biztonságosak ezek a papírok?

Régi bölcsesség szerint minden értékpapír annyit ér, mint a papír, amire rányomtatták. Mivel azonban mára csak elektronikus jelként (mint a folyószámlán lévő pénz) létezik a legtöbb értékpapír, így inkább a pénz és a hozamok kifizetésének valószínűségén szokták mérni a kockázatot. Márpedig ez az értékpapír mögött álló fedezettől függ. A forintos állampapírnál nincs igazi kockázat: az állam garantálja a papír névértékének és kamatainak kifizetését. A jelzáloglevelekre azonban nincs ilyen garancia, így a mögöttes ügylettől, azaz a jelzáloghiteltől függ a kockázata. Természetesen minden jelzálogbank a legjobb adósait állítja fedezetként a hitelügyletbe. Ám ennek ellenére nem tekinthetünk a jelzáloglevélre az állampapír alternatívájaként, annál mindenképp kockázatosabb. Márpedig ezért kamatfelárat kell fizetnie az állampapírhoz képest. Valahol az állampapír, és a jó minőségű vállalati kötvény közé helyezhető a kockázata. Azt kiemeljük, hogy mint minden egyedi papírnak, egy-egy jelzáloglevélnek magasabb a kockázata, mint egy ilyen papírokból álló portfóliónak. Ezért is szoktuk a befektetési alapokat ajánlani a befektetőknek, mert amellett, hogy profik kezeli az ott lévő pénzt, az egyedi papírok kockázatát is kiszűrik bennünk.

IFRAME

Hol kaphatóak a jelzáloglevelek?

Kétféleképpen juthatunk hozzá az áhított jelzáloglevélhez. Egyrészt újonnan forgalomba kerülőkből jegyezhetünk, vagy már forgalomban lévőkből vehetünk. Előbbi esetben sem csak a három jelzálogbanknál vehetünk ilyen papírt: sok egyéb bank és brókercég is részt vesz a jegyzésben. Amikor már meglévő papírokat akarunk vásárolni, akkor találnunk kell olyan befektetőt, aki megválna az ilyen papírjától. Lehet ez akár egy bank is, aki tart ilyen papírt eladásra, de magánszemélytől ugyanúgy vásárolhatunk. Mivel a jelzáloglevelek egy része a tőzsdén kereskedett, így akár ott is hozzájuthatunk. Már, ha éppen találunk eladót.

Minden jelzáloglevél vásárláshoz értékpapírszámlára van szükségünk (ami szinte soha nem állhat egyedül, folyószámla, vagy pénzforgalmi számla kapcsolódik hozzá). Költség szinten ezekkel, illetve az ritkán elforduló vételi vagy eladási jutalékkal kell számolni.

Mi van, ha szükségem van a pénzre?

A jelzáloglevelek ugyanolyan fix lejárattal rendelkező kamatozó papírok, mint az állampapírok. Ebből következik, hogy ha futamidő alatt szükségünk van a pénz egészére, vagy egy részére, akkor a megfelelő darabszámú papírt el kell adnunk. Ám ehhez vevőt kell találnunk. Alapesetben annál a pénzintézetnél, ahol vásároltuk, vissza is adhatjuk a jelzálogleveleinket, de ez nem biztos. Ráadásul akár 4%-ot is veszthetünk egy-egy ilyen üzlettel, ami akár több, mint egy évnyi hozamot jelenthet. Ennyi lehet ugyanis a vételi és eladási hozam közötti különbözet (hasonló, mint a deviza vételi és eladási árfolyama közötti különbség). Így általában jobban járunk, ha találunk egy olyan befektetőt, aki pont jelzáloglevélre vágyik: mindketten jobban járunk, ha nincs ekkora különbség a vételi és eladási hozamon. Természetesen a pénzintézetek is segíthetnek összehozni a keresletet a kínálattal. 

Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb! Mindenkinek válaszolunk.

Szólj hozzá te is

Az email címet nem tesszük közzé.


Kérj ingyenes segítséget szakértőnktől!

Kérj ingyenes segítséget szakértőnktől!

Kérdezz minket