Nyakunkon a Fair bankrendszer február 1-es indulása, a legfontosabb változás pedig a hitel kamatozását érinti. A Fair hitelek egyik legkritikusabb pontja, hogy nem feltétlenül egyszerű a jövőbeni kamatváltozások megértése. Egy konkrét példán keresztül bemutatjuk, hogyan alakult volna egy kölcsön törlesztőrészlete, ha már 10 évvel ezelőtt is a Fair hitelezés szabályai szerint dolgoznak a bankok. Meglepő eredményre jutottunk!
Írásunk elsődleges célja, hogy érthetővé tegyük február1-től hogyan változhatnak a lakáshitelek törlesztései. Az átlagember számára nem feltétlenül egyszerű megérteni a referencia kamat és kamatfelár fogalmakat, melyek egyébként eltérő időszakonként változva eltérően befolyásolják a törlesztőrészletet. Ebből adódóan egy fiktív múltbeli példán keresztül szemléltetjük a fair kamatozás működését. Képzeljük el, hogy valaki 2005-ben felvett egy 8 millió forintos lakáshitelt, aminek az induló kamata 13,17% volt (ez egy anno átlagnak megfelelő forint hitel). Ezen kölcsön induló kamatát pedig két részre bonthatjuk:
- referenciakamatra (6 hónapos BUBOR): 9,20%, valamint
- kamatfelárra: 3,97%.
Az eddigiektől eltérően, a februártól életbelépő Fair szabályozás értelmében már nem csak a referenciakamat, de a kamatfelár is időről időre változhat. A referenciakamat legkorábban 1 hónap, míg a kamatfelár legkorábban 3 év elteltével módosulhat. Továbbá a kamatfelár pedig csak az MNB által elfogadott kamatfelár-változtatási mutató mértékével változhat. Ez azt jelenti, hogy a referencia alapú hiteleknek már nem csak egy, hanem egyszerre két kamatperiódusa lesz (a kamatperiódus az az időszak, amin belül a hitel törlesztőrészlete/kamata állandó).
A vizsgált 2005-ben felvett lakáshitel esetén a referenciakamat 6 havonta, míg a kamatfelár legkorábban 3 évente változhat. A példánkban a hitel kamatfelára az állampapír hozamok változásához kötött (5 éves állampapír hozam). A kamatfelár változása az állampapír hozam változásának az egy negyede (az MNB által meghirdetett elvek alapján). Nézzük meg, hogyan alakult volna a hitel fair kamatozása az elmúlt 10 évben:
Ahogy a fenti ábrán jól látszik a hitel aktuális teljes kamatát (és törlesztőrészletét) döntően a referenciakamat alakulása határozta meg, az új kamatfelár-változtatási mutató hatása szinte teljesen elhanyagolható jelen példában.
Az eltelt 10 év során a kezdeti referenciakamat drasztikusan, 9,20%-ról 2,13%-ra (!), míg a kamatfelár 3,97%-ról „csak” 3,38%-ra csökkent. A referenciakamat ilyen mértékű esése elsősorban a Jegybank alapkamat-csökkentési sorozatának (2012. augusztus – 2014. július) tudható be.
Amíg a referenciakamat két kamatperiódus közötti átlagos változása (irányától függetlenül) közel 1%, addig a kamatfeláré ennek csak töredéke, 0,2%. Így a kamatváltozás több mint 80%-ért a referenciakamat, és alig 17%-ért a kamatfelár a felelős. Ennek jelentőségét akkor értjük meg teljesen, ha figyelembe vesszük, hogy a referenciakamat félévente (gyakran), míg a felár legkorábban csak 3 évente (ritkán) változhat! Tehát a futamidő során fizetett törlesztőrészletünk – jelen példában – leginkább a referenciakamat ingadozásának megfelelően emelkedett vagy csökkent.
Az alábbi kalkulátor kitöltésével megtudhatod, hogy milyen lakáshitelt tudsz igénybe venni ma:
FONTOS: a kamatfelár változásának mértékét jelentősen befolyásolja, hogy a kamatmegállapítási időszak éppen hova esik. Az ábrán jól látszik, hogy a példában szereplő hitel tulajdonosa szerencsésen elkerülte mind a 2009-es, mind a 2012-es csúcsokat. Ha ez nem így történik, akkor akár 1,5%ponttal (több mint harmadával!) is megemelkedhetett volna a kölcsön kamatfelára, ezzel szemben minden kamatfordulókor csökkent a felár.
Hogyan válasszunk hitelt február 1. után? Gyakorlati tanácsok
Első és legfontosabb tudnivaló, hogy ma a forint hitelek elsődleges kockázatát a kamat jövőbeni változása teszi ki, mely hatni fog a törlesztő részletünkre. Hogyan mérjük fel a kamat változásban rejlő kockázatot:
- a referencia kamat és kamatfelár változás együttes várható jövőbeni alakulásának előrejelzése a Nobel-díjasok képességét is meghaladja, ebből az irányból nem érdemes közelíteni
- viszonylag könnyű azonban megérteni, hogy az adott hitel kamata legkorábban milyen időn belül módosulhat (lásd referencia kamat). Ha számunkra kezelhetetlenné teszi a hitel törlesztését az a tény, hogy egy fiktív példát véve 6 hónap múlva 1-2%-kal megugorhat a kamatszint (mely a törlesztőrészletünket 5-15%-kal növelheti), akkor olyan hitelt kell keresnünk, melynek törlesztője 3-5-10, vagy akár 20 évig fix marad
- minden esetben tisztában kell lennie a hitelfelvevőnek, hogy mekkora kamatemelkedést tud még elviselni
- fontos tudni, hogy a biztonságosabb hitelek drágábbak: ha egy hitel törlesztőrészlete 20 éven keresztül fix, akkor az értelemszerűen drágább lesz, mint egy fél évente változó kamatozású hitelé. Utólag sokszor kiderül azonban, hogy a drágább hitel az olcsóbb (lásd svájci frank hitelek esete a közelmúltban)
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
