Bankmonitor

Banki termékek összehasonlítása

Mi alapján döntsek a hitel felvételekor?

  • 2013-11-13
  • szerző: bankmonitor

A bankok első ránézésre közel azonos feltételekkel kínálják a hiteleiket. Akadnak azonban olyan aprónak tűnő eltérések, melyek mélyen érinthetik a pénztárcánkat. Mi ugrik be rögtön, ha hitelfelvételre gondolunk? THM, kamat, induló költség, akció, törlesztőrészlet. Nézzük meg, hogy ezek közül melyik a legfontosabb a döntés meghozatalakor!

Mi is az a Teljes Hiteldíj Mutató (THM) és miért fontos szempont hitelfelvétel előtt?

Néhány éve került be igazán a köztudatba a THM fogalma és azóta is az egyik legfelkapottabb betűszavunk. Ugyanis ez, a százalékos formában kifejezett érték mutatja meg, hogy éves szinten milyen költség mellett juthatunk az adott hitelhez. Fontos, hogy a THM számításakor a hitel felvételénél alkalmazott kamattal számolnak, amely a futamidő alatt módosulhat, ezért a kamatváltozás kockázatát soha nem tükrözi.

Mit tartalmaz a THM?

Tartalmaznia kell a kamat és kezelési költségen túl az értékbecslés (építésnél a helyszíni szemle) díját, számlavezetés költségeit (amennyiben a bank előírja a számlavezetést), hitelközvetítőnek – ha van – fizetett díjat, jelzálogjog bejegyzés földhivatali díját, életbiztosítás és garancia díját (amennyiben ilyenek felmerülnek).

Mit nem tartalmaz a THM?

Az esetleges futamidő hosszabbítás díját, késedelmi kamatot, egyéb, késedelmes törlesztésből eredő költségeket, közjegyzői díjat, valamint a lakásbiztosítás díját.

Kamat: változó vagy fix? Mihez kötött?

A hitelkamat a gyakorlatban azt a költséget jelenti, amely mellett a bank kölcsönadja a pénzét. Egy hitel lehet fix vagy változó kamatozású. Fix kamatozás esetén a teljes futamidő alatt változatlan kamattal tervezhetünk, míg a változó kamatozás esetén a kamat csak a kamatperióduson belül állandó. A jelzáloghitelek esetében a jellemzően hosszú, 20-30 éves futamidő miatt mindig változó kamatozással találkozunk. Ettől függetlenül lehetséges, hogy a futamidő végéig fix kamattal fizessünk egy hitelt, amennyiben a futamidő maximum 3, 5 vagy 10 év és a kamatperiódus is ugyanilyen hosszú.

Szerencsére létezik szabályozás, amely szerint a bankok nem módosíthatják egyoldalúan, az ügyfél kárára a szerződéseket. A kamatot csak akkor emelhetik, ha a hitelkockázat változása ezt mindenképp igényli, saját elhatározásból nem. Azonban nem jelent egyoldalú szerződésmódosítást, ha a kamat egy referencia kamat változása miatt módosul.

kamatemelkedes20131113

De mi az a referencia kamat?

A változó kamatozású hitelek esetében a kamatot referencia kamathoz is igazíthatják. Ilyenkor a hitel kamata a referencia kamat + a kamatfelár. A kamatfelár mértékét már a bank állapítja meg, azonban fontos, hogy a referencia kamat mozgására a banknak nincs közvetlen ráhatása! Ez a kamat lehet:

  • 3,6 vagy 12 havi BUBOR (bankközi kamatláb, amelynek mozgása a jegybanki alapkamatot követi),
  • 3 vagy 5 éves állampapír átlaghozam (államilag támogatott hitelek esetén).

Ha a bank a 6 havi BUBOR-t (3,54 %) és 4,5%-os kamatfelárat alkalmaz, akkor a hitel kamata 3,54% + 4,5% = 8,04%. (A referencia kamathoz kötött hitelek esetén a kamatperiódus fordulót megelőző hónap utolsó munkanapja előtt két nappal érvényes referencia kamathoz igazítják, ezért a fenti példánál a 2013. október 29-i BUBOR értékével számoltunk.)

Léteznek olyan konstrukciók is, ahol a bankok nem referencia kamatot alkalmaznak, hanem egy rögzített kamatot. Ekkor a kamatperiódus 3, 5 vagy 10 év lehet, és a kamat ilyen időközönként módosulhat a futamidő alatt.

Mit gondolsz, mennyivel kerül ez többe, mint egy rövidebb kamatperiódusú hitel?

Lakáshitel kalkulátor

A várhatóan legkedvezőbb hitelek:

Nincs találat a megadott paraméterek alapján.


havi törlesztő

THM

Szeretnél ingyenes tájékoztatást a fenti ajánlatokról? Add meg adataidat és szakértőnk 24 órán belül visszahív.
<< Vissza

Induló költségek, akciók

Fanyalogva nézünk, ha valamelyik banknál nincs valami ütős akció. Lakásvásárláskor egyébként is sok kifizetni való van, teljesen logikus, hogy a hitelfelvételen is próbálunk spórolni.

Azért nem árt alaposan elolvasni az akciót, hogy

  • pontosan milyen termékre vonatkozik?
  • a hitelkérelem befogadása vagy a szerződéskötés dátuma számít (beleférünk-e az akciós időtartamba)?
  • ha akciós a kamat, milyen időszakra vonatkozik?
  • mit kérnek a kedvezményekért cserébe?
  • az akciós időszak után mi várható?

Kérdezzünk rá arra is, hogy amennyiben szeretnénk kifizetni a hitelt, vagy csak egy részét, vissza kell-e fizetni az elengedett díjakat.

Az értékbecslést, tulajdoni lap árát és szerződéskötési díjat a hitelkínálatokban nagyrészt elengedik, vagy utólag jóváírják a számlánkon, de vannak olyan konstrukciók is, amelyeknél akciótól függetlenül ezek a díjak fel sem merülnek. Létezik ajánlat, amely esetében a közjegyzői díjat kapjuk vissza utólag, vagy az adásvételi szerződés során felmerült ügyvédi díjat térítik meg. Ezekben az esetekben, mivel nem banki költségre kapunk kedvezményt, egy maximum összeghatárig van lehetőségünk érvényesíteni a kedvezményt.

Az induló költségeket tekintve egy 10 millió forint összegű, használt lakásvásárlási célú piaci hitel felvételénél több, mint 280 000 forintos induló költséggel is találkozhatunk (beleértve a közjegyzői és a földhivatali díjat is)!

Mégis mi alapján döntsek?

Semmiképpen ne az alapján, hogy hol vezetjük a számlánkat. Természetesen a számlavezetőnk ajánlatát is nézzük meg, hisz mégis csak régóta ismernek bennünket, eltekinthetnek a munkáltatói igazolástól, számlakivonatoktól. Viszont ha nyitottak vagyunk, hogy bankszámlánkat is átvigyük egy kedvezőbb ajánlat fejében, találhatunk olcsóbb hitelt is a számlavezetőnk ajánlatánál.

Nincs két egyforma ügyfél vagy két egyforma hitel. Mindenkinek más és más a fontos, más az olcsó és más a drága, más az élethelyzetünk, így a következőket érdemes szem előtt tartani a választáskor:

Számítok-e az elkövetkező néhány évben nagyobb bevételre?

Ha igen, akkor felmerül, hogy hamarabb kifizetem a hitelt, ezért azokra az ajánlatokra érdemes fókuszálni, ahol ezt a legkevésbé „büntetik”. Van olyan bank, ahol a törvényben előírt díjmentes előtörlesztésen túl még két extra lehetőséget kapunk, szintén ingyen. A díjmentességnek természetesen feltétele van, így ha mégis fizetnünk kell az előtörlesztésért, azt jellemzően 1-2% mellett tehetjük meg. Ezt akkora összegre vetítik, amekkora összeget visszafizetünk.

Mennyire centiztem ki a pénzemet?

Ha ki van számolva minden forint, akkor nyilván az a legfontosabb, hogy minél kevesebb induló költséget kelljen megfizetni. Vagyis az akciókra fogok koncentrálni. De soha ne az utolsó fillérünkből akarjunk hitelt törleszteni, és úgy válasszunk, hogy a törlesztőrészleten felül is maradjon vésztartalék a váratlan helyzetekre!

Milyen kamatkörnyezetet várok a jövőben?

Bár alapvetően nem jellemző, hogy átlagemberként van várakozásunk a jövőbeni kamatalakulásra, de ha mégis lenne, akkor a következőket érdemes átgondolni. Ha a kamatok csökkenésére számítok továbbra is, akkor a rövid kamatperiódus lehet vonzó számomra. Aki bizalmatlanabb, vagy hosszabb távra szeretne tervezni változatlan kamatokkal, az a fix kamatozást, illetve a 3, 5 vagy akár 10 éves kamatperiódust keresse.

Milyen a jövedelmem? Havi fix, vagy változó a bérem?

Nyilván megpróbálom a maximumot kihozni a lehetőségeimből, de a jövedelmem alapvetően meghatározza, hogy meddig nyújtózkodhatok. Amennyiben nem vállalom túl magam, márpedig ezt ma már a bankok se hagyják, és felkészült vagyok a törlesztőrészlet esetleges változására, akkor kihasználhatom a jelenleg legalacsonyabb kamatot nyújtó rövid kamatperiódusú hiteleket. Akinek gyermeke van, és inkább a stabilitásra törekszik – mivel a gyermekek mellett sokszor jelentkezik váratlan kiadás – azoknak valószínűleg a hosszabb kamatperiódus felel meg a legjobban.

Összegezve célszerű a THM-et, mint komplex mutatót alapul venni és ezután állítsuk fel a saját fontossági sorrendünket, amiből ne hagyjuk ki a törlesztő részletet és az induló költségeket sem. Az összes visszafizetés (az összes törlesztés) sem egy elhanyagolható szempont. Így a végére néhány bank fog csak a kalapban maradni.

A döntés nem könnyű, hiszen nem egy pár cipőt veszünk, ami ha nem jó, maximum porosodik a szekrényben. Itt hosszú időre szóló döntést kell hoznunk, ezért körültekintően mérlegeljünk minden számunkra fontos szempontot!

Lakáshitel kalkulátor

A várhatóan legkedvezőbb hitelek:

Nincs találat a megadott paraméterek alapján.


havi törlesztő

THM

Szeretnél ingyenes tájékoztatást a fenti ajánlatokról? Add meg adataidat és szakértőnk 24 órán belül visszahív.
<< Vissza

Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található “Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.

Szólj hozzá te is

Az email címet nem tesszük közzé.


Kérj ingyenes segítséget szakértőnktől!

Kérj ingyenes segítséget szakértőnktől!

Kérdezz minket