A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL) egy speciális lakáshitel konstrukció melyet 2017. nyarától lehet igényelni. Számos előnye közül az egyik az, hogy kamatfordulókor díjmentesen lehet kérni a kamatperiódus hosszának megváltoztatását – akár hosszabbítani, akár rövidíteni is lehet azt -, ezzel csökkenthető a hitel kamatkockázata. Mivel most lesz az első 3 éves kamatperiódusú igénylések kamatfordulója megnéztük mit is eredményezne, ha valaki élne ezzel a lehetőséggel.
Az MNB 2017. nyarán hirdette meg a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel programját (MFL). Az ehhez csatlakozott bankoknak és hiteleknek – pályázni lehet az egyes pénzintézeteknek – számos szabálynak kellett megfelelniük. Speciális elvárások vannak többek között a hitel induló kamatára, a bírálati idő hosszára és az előzetes tájékoztatásra vonatkozóan is.
Fogyasztóbarát lakáshitelnél a bankoknak azt is biztosítaniuk kell, hogy az adós kamatfordulókor díjmentesen módosíthassa kamatperiódusának hosszát. (A kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthatja hitelünk kamatát.) Természetesen csak olyan kamatperiódus választható, melyet a hitelt nyújtó bank kínál. Fontos még, hogy az induló kamatra vonatkozó MFL pályázati kiírásban szereplő elvárások a módosítást követően is érvényben maradnak.
Az első, 2017 nyarán igényelt 3 éves kamatperiódusú MFL hiteleknek idén lesz a kamatfordulója. Érdemes megvizsgálni, hogy a kamatperiódus módosítása mit is eredményezne ezeknél a kölcsönöknél?
Az alábbi szempontokat érdemes megvizsgálni a döntés során:
- Mit várunk a kamatok jövőbeni alakulásától?
- Hogyan alakul a fizetési kötelezettségünk, ha módosítjuk a kamatperiódust?
- Van-e valamilyen alternatív lehetőségünk a kamatperiódus megváltoztatásán kívül?
Hirdetés
Hirdetés
1. Mi fog történni a jövőben a hitelünk kamatával?
A kérdés azért fontos, mert ha kamatcsökkenést várunk, akkor érdemes lehet továbbra is viszonylag rövid időre fixálnunk hitelünk kamatát – rövid kamatperiódust választanunk -, emiatt relatív gyorsan, a következő fordulókor akár csökkenhet is a kamatunk. Amennyiben kamatemelésre számítunk, akkor viszont érdemes hosszú időre rögzíteni hitelünk kondícióit, így egy esetleges kamatemelés is később jelentkezne a kölcsönünknél.
A kérdésre azonban természetesen senki nem tud pontosan válaszolni. Az biztos, hogy jelenleg a vészhelyzet és gazdasági visszaesés miatt még bizonytalanabb a helyzet, mint korábban. Viszont a hosszú kamatperiódusú lakáshitelek kamata a visszaesés és a vírusveszély ellenére sem emelkedett még meg. A kamatkörnyezet pedig még mindig nagyon alacsony, a hitelek pedig relatív olcsók. Emiatt, ha tehetjük, akkor a jelenlegi kedvező kamatokat hosszú távra fixáljuk hitelünknél. Vagyis érdemes lehet elgondolkodni a kamatperiódus meghosszabbításán.
2. Milyen hatása lenne a módosításnak a törlesztőrészletünkre?
A nagyobb biztonság – hosszabb kamatperiódus – jellemzően drágább, ezért a törlesztőrészlet vélhetően emelkedni fog. Nem mindegy azonban a növekedés mértéke. A tényleges hatást egy konkrét példán keresztül szeretnénk bemutatni.
Kamatperiódus fordulókor a kamatváltoztatási mutató alapján a konstrukció kamata 0,74 százalékponttal csökkenne, emiatt 3 ezer forinttal kisebb lenne a havi törlesztőrészlet is.
A kamatperiódus módosításánál a változtatáskor érvényes állampapír hozamot az eredeti kamatfelárral kellene megnövelni. Emiatt az 5 és 10 éves kamatperiódus esetén is jelentősen megnövekedne a kamat, ami miatt a havi törlesztőrészlet 7-10 ezer forinttal nagyobb lenne a 3 éves kamatperiódus új törlesztőrészletéhez képest.
Ez részben annak is köszönhető, hogy a jelenlegi helyzet roppant változékony. Gyakorlatilag a kamatváltoztatási mutató kiszámítása óta is megemelkedtek a referencia hozamok. Ugyanakkor az eredeti hitel 2,75%-os kamatfelára elég magas, meghaladja a bankok jelenleg alkalmazott kamatfelárának mértékét. Emiatt érdemes lehet megvizsgálni azt az esetet is, ha az adós meglévő hitelét hitelkiváltással lecserélné egy új, biztonságosabb konstrukcióra.
3. A hitelkiváltás jó alternatívája lehet a kamatperiódus módosításának
Megkerestük a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorának segítségével a jelenleg elérhető legkedvezőbb 5 és 10 éves kamatperiódusú hitelkiváltási célú lakáshitelt. Ennek kondíciói jóval kedvezőbbek, mint amit az eredeti kölcsön kamatperiódusának módosításával elérhetünk.
Az eredeti, induláskori kondíciókhoz képest az 5 éves kamatperiódusú kölcsön kamata még kedvezőbb is lenne 0,44 százalékponttal. Ha pedig 10 évre fixált kamatú hitelre cserélnénk le meglévő fogyasztóbarát lakáshitelünk, akkor a kamat valamelyest, 0,14 százalékponttal emelkedne.
Mindkét esetben magasabb lenne a törlesztőrészletünk az eredeti kölcsön kamatfordulót követő havi fizetési kötelezettségéhez képest. Viszont az induló törlesztőnél kevesebbet kellene havonta fizetnünk, ha 5 évre fixálnánk a kamatot, míg 10 éves kamatperiódusú hitel igénylése esetén csupán 500 forinttal kellene többet fizetnünk a nagyobb biztonság érdekében.
Ha a jelenlegi törlesztőket magabiztosan tudjuk fizetni, akkor érdemes elgondolkodni a hitelkiváltáson, amellyel közel azonos fizetési kötelezettség mellett lehetnénk jóval nagyobb biztonságban.
A hitelkiváltás egyszeri költségei és nehézségi
Nem mehetünk el természetesen a mellett, hogy a hitelkiváltás választásával bizony számos egyszeri kiadással nézhetünk szembe. Meglévő hitelünk előtörlesztéséhez és új kölcsönünk igényléséhez is kapcsolódnak költségek – előtörlesztési díj, közjegyzői okirat díja, értékbecslés díja… -, melyeket a döntés során figyelembe kell vennünk.
Meglévő hitelünk előtörlesztési díja 89 ezer forint lenne – az MFL hiteleknél 1% a díj maximális mértéke -, az új kölcsön igénylésekor felmerülő költség pedig 100-120 ezer forint körül lehet. Vagyis nagyságrendileg 200 ezer forint kiadásunk lenne a kiváltás miatt.
A hitelkiváltás egy új hitel igénylését jelenti, emiatt az összes szükséges dokumentumot be kell nyújtanunk a pénzintézet felé. Emellett át kell esnünk a bank hitelbírálatán. Az is elképzelhető, hogy a kiválasztott hitelintézet szerint nem leszünk jogosultak a kért hitelösszegre. Ezért mindenképpen érdemes előzetesen tájékozódni, szakértőhöz fordulni, amennyiben ezt a megoldást választjuk.
Ha kíváncsi vagy arra, hogy le tudnád-e cserélni meglévő hiteledet egy kedvezőbbre vagy biztonságosabbra, akkor használd a Bankmonitor Hitelkiváltás Kalkulátorát. A megadott adatok alapján megtudhatod milyen ajánlatokat kínálnak számodra az egyes bankok.
