Milyen célra igényelhető lakáshitel (jelzáloghitel)?
Jelzáloghitel (úgynevezett lakáshitel) az alábbi célokra igényelhető:
Fontos, hogy a bank által megszabott igénylési feltételek, valamint a hitel kamata eltérő lehet
aszerint, hogy milyen
célra igényeljük a jelzáloghitelt. Általában szabad felhasználás esetén magasabbak a kamatok, ám ez
még így is
alatta
marad az ugyancsak szabadon elkölthető személyi kölcsönök kamatszintjének.
Milyen hosszú munkaviszony szükséges a lakáshitelhez?
Alkalmazotti jövedelem esetén elvárás a legalább 3 hónapos munkaviszony az aktuális
munkahelyen, ami
lehetőleg
határozatlan idejű. A 3 hónap szempontjából lényeges, hogy ez három teljes hónapot jelent, vagyis
aki például január
15-én kezdett, az legkorábban május 1-től igényelhet lakáskölcsönt.
Milyen minimális jövedelem szükséges egy lakáshitelhez?
A bankok minden esetben meghatározzák a minimálisan elvárt jövedelem nagyságát, ami általában a
minimálbér, vagy ezt
meghaladó összeg. Sokan nem tudják azonban, hogy vannak úgynevezett elsődleges, valamint
másodlagos
jövedelmek.
A bankok elvárják, hogy az elsődleges jövedelemből összejöjjön a minimális elvárás, ami ha teljesül,
akkor a
másodlagos
jövedelmet is figyelembe veszik a bevállalható havi törlesztő meghatározásánál.
- Elsődleges jövedelem: munkabér, vállalkozói jövedelem, öregségi nyugdíj,
végleges rokkantsági
nyugdíj. A KATA-s
vállalkozó esetében a NAV által kiállított jövedelemigazoláson az éves kiszámlázott összeg 60%-a
szerepel csak,
vagyis a
JTM (jövedelemarányos
törlesztési mutató) esetében ezt kell alapul
venni.
- Másodlagos jövedelem: GYES, GYED, családi pótlék, bónusz stb.
Mennyi lakáshitelt kaphatok a jövedelmem alapján?
Az igazolt jövedelem nagyságától és a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékétől függ,
hogy valaki
mekkora
összegű lakáshitelt kaphat. Jövedelmi oldalról a JTM (jövedelemarányos
törlesztőrészlet mutató) határozza meg a
hivatalos plafont: egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitel esetében 500 ezer Ft alatti havi nettó
jövedelem esetén a
hitel/hitelek havi törlesztői nem haladhatják meg a kereset 50%-át. Ettől a bankok azonban lefelé
eltérhetnek, ezért
általános a jövedelem 30-50%-os terhelhetősége.
JTM korlát 2019. július 1. előtt és után |
|
havi nettó jövedelem |
kamatperiódus hossza |
|
2019. július 1. előtt |
2019. július 1. után |
kevesebb, mint 5 év |
legalább 5 év, de kevesebb, mint 10 év |
legalább 10 év |
jelzáloghitelnél |
400 000 Ft alatt |
500 000 Ft alatt |
25% |
35% |
50% |
min. 400 000 Ft |
min. 500 000 Ft |
30% |
40% |
60% |
személyi kölcsönnél |
400 000 Ft alatt |
500 000 Ft alatt |
50% |
min. 400 000 Ft |
min. 500 000 Ft |
60% |
A felvehető lakáshitel szempontjából fontos a fedezetül szolgáló ingatlan becsült forgalmi értéke,
ugyanis a
hitelösszeg
nem haladhatja meg ennek 80%-át. Azonban ez is csak a jogszabályi plafon, amitől a bankok
elérhetnek.
Általánosságban
elmondható, hogy Budapesten és a nagyobb városokban ez az arány magasabb, míg a kisebb
településeken, falvakban,
ahol a
kevés tranzakció miatt nehezen becsülhető meg pontosan egy ingatlan értéke, ott alacsonyabb, 50-70%.
A „Mennyi
lakáshitelt kaphatok?” kalkulátorral bárki számszerűsítheti, hogy az igazolt jövedelem, a
meglévő
hiteltörlesztések és egyéb fontos szempontok alapján mekkora összegű lakáshitelt vehet fel.
Hogyan kaphat lakáshitelt egy KATA-s adózó?
A KATA-s jövedelmet elfogadják a bankok, ám, hogy a számlázott összeg alapján mekkora nettó
jövedelmet állapítanak
meg, az már eltérő. Erre nézve három banki gyakorlattal találkozhatunk, és ahogy látható, az igénylő
szempontjából
nagyon nem mindegy, hogy melyiket alkalmazzák vele kapcsolatban.
- A NAV jövedelemigazoláson lévő összeget (a számlaérték 60%-a) elosztják 12-vel,
és ezt tekintik
nettó
jövedelemnek.
- A NAV jövedelemigazoláson lévő összegből levonják az adóbevallás szerinti
kata-adót(havi 25, 50
vagy 75 ezer
Ft),
majd ezt osztják el 12-vel.
- A NAV jövedelemigazoláson található összegből levonják a kata-adót, majd ezt tovább
csökkentika
bank által
meghatározott képlet alapján.
A KATA-sok szempontjából más különbség is van azonban a bankok gyakorlata között. Van pénzintézet,
amelyik legalább
egy teljes (12 hónapos) lezárt pénzügyi évet vár el, míg másnál elegendő egy lezárt, nem teljes
pénzügyi év is. Ez
utóbbinál azonban az éves jövedelmet mindenképpen 12-vel osztják el, vagyis a havi nettó itt
alacsonyabb lesz.
Hogyan fogadják el lakáshitelnél a kismama jövedelmét?
A gyermekvállalás és a lakásvásárlás, ezzel pedig a hitelfelvétel sok esetben összekapcsolódik. Vagy
azért, mert az
első
gyermek megszületésének idejére a család már szeretne saját otthonban élni, vagy azért, mert az új
jövevény miatt a
meglévő lakás már kicsi lesz, ezért váltanának nagyobbra.
- Van bank, ahol a várandós nő aktuális nettó jövedelmét veszik alapul, ám azzal a kikötéssel,
hogy a
munkáltatónak
nyilatkoznia kell, mikortól várja vissza az anyukát, valamint az adósnak vállalnia kell, hogy az
adott
időponttól munkába fog állni.
- Van bank, ahol az aktuális nettó jövedelmet csökkentett mértékben, például 70%-os aránnyal
veszik csak
számításba.
- Olyan bankkal is találkozhatunk, ahol ilyenkor a GYES összegével számolnak csak. Ez azt jelenti,
hogy a másik
adósnak
legalább minimálbért kell tudnia igazolni, ami ha teljesül, akkor ehhez adják hozzá a GYES
összegét, így jön ki
a havi
nettó jövedelem összege.
Milyen dokumentumokra van szükség a lakáshitel igényléséhez?
- Személyazonosító igazolvány vagy érvényes úti okmány
- Adóigazolvány
- Lakcímet igazoló hatósági igazolvány
- Vállalkozói igazolvány (vállalkozók esetében)
- Munkáltatói igazolás (banki formanyomtatvány)
- NYUFIG igazolás (adott évről szóló), valamint a befogadás dátumát megelőző utolsó 2 havi
nyugdíjszelvény
(nyugdíjasok
esetében)
- NAV
jövedelemigazolás (vállalkozó esetében)
- NAV jövedelemigazolás (alkalmazottak esetében)
- ha az ügyfél készpénzben kapja jövedelmét
- ha a munkáltató egyéni vállalkozó
- ha az ügyfél tulajdonos abban a cégben, amely a munkáltatói igazolást kiállította
- ha a munkáltatói igazolás kiállítója az ügyfél hozzátartozója vagy maga az ügyfél
- NAV nemleges igazolás köztartozásról (saját vállalkozásból származó jövedelem esetén)
- Más banknál vezetett számla esetén a befogadás dáutmát megelőző utolsó 3 havi, eredeti vagy
hitelesített
számlakivonat
- A fedezetként szolgáló ingatlan(ok) 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapja(i)
- Kitöltött hitelkérelmi adatlap
Mennyi idő alatt kapom meg a lakáshitelt?
Az átlagos elbírálási idő 1 – 1,5 hónap. Ez hosszabb lehet, amennyiben a
hitelbírálat alatt kiderül
valamilyen új
információ (például egy-egy eltitkolt hitelkártya…), mivel a bank ilyenkor új papírokat kérhet be.
Továbbá több időt
vehet igénybe a hitelügyintézés akkor is, ha például CSOK támogatást kérsz a hitelhez.
Mikor változhat egy lakáshitel törlesztőrészlete?
Egy lakáshitel törlesztőrészlete a futamidő alatt többször is megváltozhat, emelkedhet is és
csökkenhet is. Hogy
hányszor változhat, az attól függ, milyen hosszú kamatperiódust választasz. A kamatperiódus az az időszak, ami alatt a
hitel kamata változatlan. Az új lakáshitelek többsége 5 vagy 10 éves kamatperiódusú, de népszerűek a
futamidő végéig
rögzített kamatú kölcsönök is. A forintosított devizahitelesek közül azonban sokaknak van 3 havonta
változó kamatú
hitele, amelyek jelentős mértékben ki vannak téve egy esetleges kamatemelkedés következményeinek.
Milyen futamidejű lakáshitelt válasszak?
A lakáshitelek maximális futamideje lehet akár 35 év is, azonban sokszor felesleges ilyen hosszú
időre elhúzni a
törlesztést. Nagy hátrány, hogy minél hosszabb a futamidő, annál magasabb a teljes visszafizetés a
bank felé. Inkább
abból indulj ki, hogy mekkora törlesztőrészletet tudsz vállalni, mivel ez a lehetséges futamidőt is
befolyásolja. A
törlesztőrészlet ne annyi legyen, amennyit éppen ki tudsz fizetni! Maradjon tartalék is arra az
esetre, ha emelkedne
a
kamat a futamidő alatt!
Mekkora önerő szükséges egy lakáshitelhez?
Általánosan elmondható, hogy egy lakáshitel esetében 20% az elvárt minimális önerő nagysága, vagyis
egy 20 millió
Ft-os
ingatlan esetében legalább 4 millió Ft saját forrás bevonása szükséges.
Lakáshitel önerő nélkül
Megoldható, hogy ne legyen szükség önerő bevonására a hitelfelvételhez, ám ebben az esetben egy másik
ingatlan
bevonására van szükség pótfedezetként. A hitelösszeg ebben az esetben a fedezetként bevont
ingatlanok becsült forgalmi
értékének legfeljebb 80%-a lehet, de a bankok ettől lefelé eltérhetnek és el is térnek.
CSOK és Babaváró felhasználása önerőként
Egy kisebb értékű ingatlan megvásárlása esetén az önerőt pont fedezi a gyerekek után igénybe vehető
CSOK
összege. Ezt
meglévő gyermekek esetén minden bank elfogadja önerőként, ám vállalt gyermeknél már ez nem
egyértelmű.
A Babaváró támogatás
is segíthet az
önerő előteremtésében. Ha lakásvásárlási célra igényeljük a konstrukciót, akkor
jogszabály alapján a kölcsön 25%-át ingatlantehernek, míg 75%-át önerőnek lehet tekinteni. Például
egy 20 millió
forintos lakás megvásárlására a vevő felvenne 10 millió forint babaváró hitelt és 10 millió forint
lakáshitelt. A
bank a
vételárnak maximum a 70 százalékáig hitelez, vagyis 14 millió forint hitelt ad. Esetünkben a
lakáshitel, valamint a
babaváró hitel 25%-a számít ingatlant terhelő hitelnek, ezek együttes nagysága pedig 12,5 millió
forint. Vagyis ezek
alapján a vásárlás megfinanszírozható fedezeti oldalról tényleges saját megtakarítás nélkül is.
Milyen ingatlant fogadnak el fedezetként a bankok?
Fedezetként csak Magyarország területén lévő, magánszemély tulajdonában levő per-, teher- és
igénymentes, önállóan
forgalomképes ingatlan szolgálhat, melynek műszaki állapota végleges és tulajdonviszonyai
rendezettek.
Nagyon fontos, hogy a hitel mögé felajánlott ingatlannak lakhatásra alkalmasnak kell
lennie. Nem
kell mérnöknek lenni
ahhoz, hogy meg tudja valaki állapítani egy lakásról, hogy lakható-e, vagy sem. Van működő fürdő és
WC? Van konyha
és abban vízvételi lehetőség? Van ablak a szobán? Van állandó fűtés? Ha ezek valamelyike nincs,
akkor az ingatlan
lakhatatlannak számít.
Ekkor sincs azonban minden veszve, hiszen előfordulhat, hogy jó áron vásárolna meg valaki egy
lerobbant ingatlant,
amit azután hitelből újítana fel. Megoldást jelenthet ebben az esetben, ha például egy családon
belüli (fedezetként
bevonható) ingatlanra vesz fel hitelt valaki, így finanszírozva meg a munkálatokat.
Mit kell tudni a csok (családi otthonteremtési kedvezmény) lakáshitelről?
A csok hitel a lakáshitel egy speciális fajtája, amihez állami kamattámogatás jár. A csok (családi
otthonteremtési
kedvezmény) hitelnél olcsóbb lakáscélú hitelt ma nem találni Magyarországon, hiszen a maximum 3
százalékos, ráadásul
a futamidő végéig fix kamat éppen fele a hasonló piaci ajánlatok kamatszintjének. (Persze változó
kamatozással
vannak kisebb kamatok, de ezek egy átlagos család számára óriási kockázatot jelentenek, így számolni
sem érdemes
velük.)
A csok lakáshitellel kapcsolatban 2019-ben két fontos változás is történt:
- Már használt lakás vásárlására is igényelhető (míg korábban kizárólag újépítésű
ingatlan
vásárlására és építésére lehetett felhasználni.
- A felvehető maximális hitelösszeg 3 gyermek megléte vagy vállalása esetén 15 millió
Ft, 2 gyermekkel
10
millió Ft
a felső határ.
A csok hitelek között kamatszintben nincs különbség, mert bár a bankok elvileg mehetnének 3% alá, ezzel
a lehetőséggel
jelenleg nem élnek. Mégis vannak a banki ajánlatok között eltérések a teljes visszafizetést illetően:
a 12 hazai bank
ajánlatát összehasonlító Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor szerint a legkedvezőbb és a legdrágább
csok hitel között
220
ezer Ft a különbség teljes visszafizetésben.
A különbség abból adódik, hogy a bankok egy része akciósan ingyenes elő- és végtörlesztést kínál, míg
máshol az
induló
költségekből engednek el, de olyan is van, ahol korlátlan számú ingyenes előtörlesztést biztosítanak
lakástakarékokból.
(Ez utóbbi például 4 db ltp szerződés betörlesztésekor akár 180 000 Ft megtakarítást is jelenthet,
ha 1,5 %-os elő-
és
végtörlesztési díjjal számolunk.)
Ahhoz, hogy csok hitelt kaphass, két dolognak kell megfelelned:
- Meg kell felelned a csok jogosultsági feltételeinek. Hogy jogosult vagy-e a csok-ra, azt a
csok
kalkulátorral
gyorsan ellenőrizheted.
- Mivel hitelről van szó, hitelképesnek kell lenned. A lakáshitel kalkulátor részletes keresőjével
megnézheted az
aktuális csok hitel ajánlatokat.
Milyen összegű csok lakáshitel igényelhető használt és újépítésű ingatlan vásárlására?
A felvehető maximális hitelösszeg – függetlenül attól, hogy új vagy használt ingatlan vásárlására
fordítanánk – 3
gyermek megléte vagy vállalása esetén 15 millió Ft, míg 2 gyermeknél 10 millió Ft a felső határ.
Ha jogosult vagyok csok-ra, akkor a csok lakáshitelt is biztosan megkapom?
A csok hitel feltétele az, hogy az igénylő megfeleljen a csok személyi
követelményeinek, ám ahhoz, hogy csok hitelt
is
megkapjuk, hitelképesnek kell lennünk. Elengedhetetlen például, hogy az igénylő megfelelő nagyságú,
a bank által
elfogadott jövedelemmel rendelkezzen. A bankok eltérően kezelik a speciális jövedelmeket, így
különbség lehet
például a
készpénzes jövedelem, a külföldi jövedelem, a napidíj elfogadását illetően.
Támogatott lakáshitel falusi csok mellé
A falusi csok, ahogy a neve is
mutatja, a Családok Otthonteremtési
Kedvezményének (csok) egy
speciális fajtája, ami a
tanyák, valamint bizonyos
kistelepüléseken lakások és házak vásárlásához, felújításához és
korszerűsítéséhez
nyújt
vissza nem térítendő támogatást.
Amennyiben a falusi CSOK nem elég egy ingatlan megvásárlásához, akkor a család igényelheti a
kedvezményes, fix 3%-os
csok hitelt mellé. Fontos azonban, hogy erre csak akkor van lehetőség, ha korábban nem igényelték
még ezt a
hitelfaját!
A falusi csok mellé megigényelhető támogatott hitel feltételei megegyeznek a csok hitelével, annyi
különbséggel, hogy
ez
kizárólag használt lakás vagy ház vásárlására igényelhető. A hitel maximális összege
vásárlás+bővítés /
korszerűsítés
esetén 2 gyermekre 10 millió Ft, 3 gyermekre 15 millió Ft.
Lakáshitel vagy személyi kölcsön?
A szabad felhasználású jelzáloghitelek tetszőleges célra igényelhetők, így ezek gyakran a személyi kölcsönök
alternatívái. A szabad felhasználású jelzáloghitelek előnye a személyi kölcsönökhöz képest, hogy itt
nagyobb a
maximális
hitelösszeg és
futamidő.
(Személyi kölcsönnél a hitelösszeg legfeljebb 10 millió Ft, a futamidő pedig 10 év lehet.)
A szabad felhasználású jelzáloghitelek kamata is kedvezőbb a személyi kölcsönökénél, ami annak köszönhető, hogy a
jelzáloghiteleknél van ingatlanfedezet, ami nagyobb
biztonságot jelent a bank számára.
Kisebb – jellemzően 1-5 millió forintos – hitelösszeg esetén mégis kedvezőbb lehet egy személyi
kölcsön, ugyanis
ezeknél
lényegesen alacsonyabbak az induló és egyszeri költségek. (Például nincs értékbecslés, közjegyzői és ügyvédi
díj,
mint
ahogy földhivatali bejegyzésre sincs szükség.)
A személyi kölcsönök további előnye, hogy ezeknél nincs szükség ingatlanfedezetre, valamint az
igénylést követően
átlagosan 5-7 nap alatt megtörténhet a folyósítás, míg a lakáshiteleknél az átfutási idő 1-2
hónap is lehet.
Lakáshitel (jelzáloghitel) hitelkiváltásra
Jelzáloghitel igényelhető meglévő hitel vagy hitelek (akár egy személyi kölcsön, hitelkártya hitel,
áruhitel)
kiváltására is, mert a lakáshitel kamata ezeknél alacsonyabb, így összegében alacsonyabb törlesztő
érhető el. A
meglévő
lakáshitel is
kiváltható másikkal,
vagy azért, mert kedvezőbb kamatszint érhető el, vagy azért, mert egy kiváltással
hosszabb kamatperiódusra, ezzel pedig kamatkockázat szempontjából kiszámíthatóbb kölcsönre lehet
váltani.
Ez utóbbi különösen a változó kamatozású lakáshitelek esetében lehet előnyös, hiszen ezek kamata 3-12
havonta
változhat,
így egy esetleges kamatemelkedés hatása nagyon gyorsan begyűrűzhet a havi törlesztőbe is. Bár az új
lakáshitelek
között
a változó kamatozásúak aránya elenyésző, a teljes hitelállományon belül mégis több százezer ilyen
szerződés él, mert
a
devizahiteleket anno 3 havonta változó kamatú forinthitelekre „alakították” át.
Hitelkiváltás célú hitelfelvételnél fontos előny, hogy ilyenkor a kiváltandó hitel törlesztőjét nem
veszik figyelembe
a
JTM-vizsgálatnál, hiszen a kiváltást követően ezt már nem kell fizetni.
Kaphatnak lakáshitelt a KHR listán (BAR listán) szereplők?
A BISZ Zrt. honlapja szerint 2019 végén 1,2 millió fennálló és 263 ezer megszűnt mulasztást tartottak
nyilván
Magyarországon. Őket – a bankkártyás csalásban részt vevőkkel és a csalás miatt elutasított
lakáshitel-igénylést
benyújtókkal együtt – az úgynevezett KHR rendszerben (korábbi, máig népszerű nevén, a BAR-listán)
tartják nyilván. A
KHR
adatbázis a magyar hitelezésben rendkívül fontos szerepet játszik, ugyanis a bankok egy hiteligény
elbírálásakor
kötelesek ellenőrizni, hogy az igénylő fennálló vagy úgynevezett megszűnt mulasztással szerepel-e
benne. A fennálló
tartozás azt jelenti, hogy az adós a lekérdezés pillanatában is késedelemben van, míg megszűnt
státuszba azok
kerülnek,
akik rendezték a tartozásukat, ám azóta nem telt el legalább egy év. Az előbbiek úgynevezett
aktív
KHR-esek, akik
nem
kaphatnak a bankoktól lakáshitelt, Babaváró hitelt vagy személyi kölcsönt!
Azok, akik már rendezték hiteltartozásukat, ám azóta nem telt el legalább egy év, úgynevezett
passzív
KHR státuszúak
lesznek. Személyi kölcsönt ők nem kaphatnak, ám lakáshitelhez jutni van esélyük, ugyanis a Bankmonitor.hu által
vizsgált
13 bank közül néhány hitelezi őket. Ezért számukra rendkívül fontos, hogy jó helyre nyújtsák be a
hiteligénylésüket,
amiben a Bankmonitor hitelszakértői tudnak segíteni.