Ezért fog durván nőni a lakások ára

A 10+10 millió Ft-os CSOK és kedvezményes hitel alapjaiban fogja átrendezni a hazai ingatlanpiacot. A lakásárak még mindig a válságot megelőző szinten vannak, ha az inflációt is figyelembe vesszük. Új lakóingatlan egyelőre alig található a piacon. Hatalmas támogatás és a kínálat hiánya együttesen elkerülhetetlenül áremeléshez vezet. De mégis milyen mértékben? Jelen írásunkban azt mutatjuk be, hogyan változott a vásárlásra fordítható összeg mindössze pár hét leforgása alatt a 10+10 millió Ft megjelenésével. Végül boncolgatjuk egy kicsit, hogy mit tehetnek a használt lakást vásárlók?

Money, money, money…

Az ABBA örökérvényű slágere minden bizonnyal a 10+10 millió Ft-os CSOK-ot igénybe vevők legtöbbet hallgatott zenéje lesz 2016-ban. Mi változott 2015-ről 2016-ra a CSOK megemelésével a 3 gyerekeseknek, vagy 3 gyereket vállalóknak?

1. A vissza nem térítendő CSOK 1,9 millió Ft-ról 10 millió Ft-ra emelkedett
2. Megjelent egy 10 millió Ft-os, fix 3%-os kamatozású,25 évre felvehető hitel (ennek a tölresztő részlete 47 ezer Ft lesz)

Ahhoz, hogy almát az almával tudjuk összehasonlítani, azt vizsgáltuk, mekkora hitelt vehetett fel 2015-ben az a család, mely 47 ezer Ft-ot tudott hitelfelvételre fordítani. A válasz 6,7 millió Ft hosszú távon fix törlesztésű hitel esetén, melynek kamatozása piaci, azaz nem támogatott hitel esetén 6,99%.

Fentiekből már össze is áll a teljes kép, összességében 11,4 millió Ft-tal nőtt 2015-ről 2016-ra a nagycsaládosok számára az új lakóingatlan vásárlásra fordítható összeg:

Mennyivel nőhet az új lakások ára?

Újlakások esetén az összesen 20 millió Ft nagyvárosokban – az esetek döntő részében – nem lesz elegendő egy minimum 60 nm-es ingatlan megvásárlására. Szükség lesz önerőre, meglévő megtakarítás, vagy meglévő ingatlan eladásából származó összeg felhasználására. Az alábbi táblázatban azt mutatjuk be, hogy eltérő önerő mellett milyen mértékben változik 2015-ről 2016-ra a vevők ingatlanra fordítható pénze.

Mint látható 34-61%-os mértékben nő a vevők finanszírozási képessége.

Piacgazdasági viszonyok között ha nő a vevők pénzügyi ereje, akkor nő az ingatlanár. Természetesen nem lehet azt kijelenteni, hogy 34-61% közötti mértékben, mivel az erősebb fizető képes kereslet megnöveli a kínálatot is.

Ha figyelembe vesszük, hogy 2015-ben azért nem épültek az élénkülő ingatlanpiac ellenére sem új lakások, mert nem érte meg a beruházóknak, akkor pláne áremelkedést vetít előre a vevői oldal erősödése. A beruházók megtérülését kedvezőbbé teszi még egy tényező 2016-ban, az ÁFA csökkentése miatt ugyanazon árszint megtartása mellett 17%-kal nő a bevételük.

Fentieket összevetve sem lehet pontosan definiálni az új ingatlanok árnövekedését kristálygömb nélkül: a Bankmonitor.hu megítélése szerint 15-20%-os áremelkedés bőven benne van a pakliban. Az áremelkedés ráadásul vélhetően gyorsan fog megjelenni, hiszen az építések nem tudnak olyan dinamikusak lenni, mint a vevők hirtelen vásárlási éhsége. A legvalószínűbb tehát egy gyors áremelkedés, majd egy konszolidációs időszak tanúi lehetünk.

Mit tehetnek a kis családosok, gyerek nélküliek?

Ha új ingatlant szeretnének vásárolni: tegyék meg minél előbb, mert esetükben sokkal kisebb a pénzügyi támogatás…

Ha használt lakást szeretnének vásárolni, akkor el kell töprengeni azon, hogy az új ingatlanok áremelkedése magával húzza a használt piacot, vagy nem. Esetlegesen az új lakásba igyekvők hajlandóak feladni az árelvárásukból, amikor eladják a meglévő lakásukat. Ez talán még nehezebben becsülhető, mint az új ingatlanok árváltozása. Mindenesetre az áremelkedés nyomása legalább enyhülhet.

A kamatszint továbbra is alacsony, mely egyrészt a betétekből is az ingatlanpiacra viszi részben a megtakarításokat, másrészt támogatja a hitelfelvételt. A forint lakáshitelek kamatszintje legutóbb Kádár János regnálása alatt voltak ilyen alacsony szinten… de ez már egy másik történet, a lényeg, hogy kedvező feltételek mellett juthatunk hitelhez.