Tegnap jelent meg a régóta beharangozott Nemzeti Otthonteremtési Közösség (NOK) működésére vonatkozó törvényjavaslat. A kormányzati szándék kifejezetten a lakástakarék-pénztáraknak (LTP) történő konkurenciaállítás, egy lényegesen hatékonyabb új lakás vásárlási ösztönzés kialakításával. A legfőbb előny, hogy éves szinten 300 ezer Ft állami támogatást kaphat, aki legalább 10 éven keresztül megtakarít. A legfőbb hátrány, hogy gyakorlatilag meghatározhatatlan a megtakarító számára, mikor juthat lakáshoz. Ez lehet 2 év, de lehet, hogy 10 év lesz. Speciális fűszerek, speciális kockázatokkal… A Bankmonitor.hu részletes összehasonlítása az új NOK és a régi LTP között.
Első nekifutásra nem igazán könnyű megérteni az angol mintára létrehozott új lakás előtakarékossági rendszert. A NOK a megalkotó szerint a következő elven fog működni (leegyszerűsített példa):
Minimum 10, maximum 15 éven keresztül havonta folyamatosan befizetünk egy kasszába (ezt hívjuk Közösségnek). Előre megnevezett, 10 és 40 millió Ft közötti értéken fognak a közösség tagjai új lakásokat vásárolni.
Tételezzük fel, hogy mi egy 20 millió Ft-os NOK tagjai vagyunk. A futamidő 20%-ának eltelténél rendszeres időközönként sorsolással kiválasztásra kerül, hogy ki kapja meg az összegyűlt pénzt az új lakás megvásárlására.
A legszerencsésebbek (10 éves futamidő esetén) 2 év eltelte után megvehetik lakásukat, a legpechesebbek 10 évig várnak. (A sorsolásos kiválasztásról később részletesen írunk).
Ez így ebben a formában nem tűnik túl vonzónak. Jogos hát a kérdés, hogyan lesz a NOK valós versenytársa a lakástakarék-pénztáraknak (LTP)?
Hirdetés
Hirdetés
A NOK valódi (?) előnye: négyszeres állami támogatás
A tegnap megjelent törvényjavaslat értelmében a NOK keretein belül megtakarítók éves befizetéseik után 30%-os, maximum 300 ezer Ft állami támogatást kaphatnak, míg ugyanez az összeg a lakástakarék esetében 72 ezer Ft.
A NOK maximális támogatásának kihasználásához 83.333 Ft-ot kell havonta, azaz egy millió forintot évente megtakarítani. Erre a jelenlegi valamivel kevesebb, mint 160 ezer Ft-os nettó átlagos fizetésből viszonylag kevesen lesznek képesek. Ezen kevesek számára is nyitott azonban a kérdés: Kizárólagosan a NOK-ot érdemes-e választani?
Az LTP ugyanis lehetőséget ad egy családon belül több szerződés megkötésére (házastárs, gyereke), így ha egy család négy LTP szerződést köt, akkor ugyanott van, ahol a NOK-kal lenne. Ez azonban csak a támogatás oldala…
Mire lehet felhasználni a NOK-ot és az LTP-t?
A jelentősen magasabb támogatás fejében erős korlátozásként érvényesül, hogy a NOK megtakarítások kizárólag új építésű lakóingatlan megvásárlására fordíthatók. Ezzel szemben az LTP esetében használt lakást is vásárolhatunk, felújíthatunk, bővíthetünk, sőt lakáscélú hitel törlesztésére is felhasználhatjuk a megtakarításunkat.
10 évig: aki bújt, aki nem…
A megtakarítók számára igen komoly nehézséget fog okozni, hogy pontosan tudniuk kell: számukra a használt lakóingatlan nem lesz alternatíva, kizárólag az új építés kerülhet szóba. Látni kell, hogy nem tudjuk előre mikor juthatunk ingatlanhoz. Ez lehet 2 év, lehet 10 év is, vagy ennél több, 15 éves futamidő esetén. Ha elkezdtük a NOK befizetéseinket, akkor hiába látjuk meg álmaink ingatlanját egy használt lakás formájában, biztos, hogy nem tudjuk belőle megvenni.
Viszonylag kevés garancia van rá, hogy a bizonytalan jövőben – egyébként előre nem látható árszinten, hiszen az ingatlanpiac változik – ott fog állni előttünk az az újépítésű lakás, amiben örömmel élünk hosszú éveken keresztül.
A NOK rendkívül rugalmatlan az LTP-vel szemben:
- nem tudjuk szüneteltetni havi befizetéseinket
- csak erős nehézségek révén csökkenteni havi befizetésünket
- ha valami miatt „ki szeretnénk szállni”, akkor ez lehetséges azon csekély hátránnyal, hogy a futamidő végén, legkorábban 10 év múlva, kamatmentesen, állami támogatás nélkül kapjuk vissza a pénzünket (az LTP esetében szintén elveszítjük az állami támogatást, de azonnal hozzájuthatunk befizetésünkhöz)
Megéri a többlet támogatás a rengeteg korlátozást?
Ha figyelembe vesszük, hogy az új lakóingatlanok ára átlagosan több, mint 30%-kal haladja meg a használt lakások árát, akkor azt kell mondanunk, hogy nem igazán. Ráadásul használt lakásra is elérhető a 30%-os támogatás, ha LTP-t kötünk…
Speciális kockázatok és mellékhatások
Minden bizonnyal kevéssé fogja megnyugvással eltöltetni a lakásvásárlásra gyűjtögetőket, hogy a NOK esetében az Országos Betétbiztosítási Alap (OBA) 30 millió Ft-os garanciája nem alkalmazható. Az LTP esetében ez a védelem adott.
Lefordítva: a pénzünk érzékelt biztonsága lényegesen kisebb lesz. Szabályozói oldalról sok minden tehető azért, hogy a valós kockázat minimális legyen, de ettől függetlenül az OBA garancia hiánya súlyos teherként fog jelentkezni a legtöbb megtakarító szemében.
Közösség a legnemesebb (?) értelemben
Van még itt egy olyan tényező, ami – a fejlődő hazai pénzügyi kultúránkban – szintén komoly fejtörés forrásává válhat: a NOK keretein belül megtakarítók viselik az adott közösség többi tagjának esetleges nemfizetési kockázatát is.
Ez annyit jelent, hogy ha nem fizet valaki a közösségből rendszeresen, akkor az korlátozza a többi tag lakáshoz jutását! Nem lesz meg ugyanis a forrás a következő lakás megvásárlására. Ez a kockázat abban az esetben érdemi, ha a nem fizető tag már megkapta a saját lakását. Ha még nem kapta meg, akkor nincs nagy gond, mert nem lesz jogosult lakásvásárlásra, amennyiben elmaradása van.
A lakástakarékkal elérhető pénzügyi lehetőségeket az alábbi kalkulátorral számszerűsítheti:
Sorsolás, lottó, fogyasztói csoport?
Mit is jelent a sorsolással történő lakáshoz jutás? Feltételezve, hogy havonta mindenki azonos összeget fizet be, minden tag egyidőben válik jogosulttá, hogy megkaphassa a rendelkezésre álló pénzt lakásvásárlásra. Venni azonban csak a tagok kis része tud, hiszen a teljes futamidő alatt gyűlik össze annyi pénz, hogy mindenki megvásárolhassa a lakását.
A kiválasztás tehát sorolással történhet meg. A valószínűség, hogy egy adott sorsoláson mi nyerjük el a lakásvásárlás jogát (azonos havi befizetések és 10 éves futamidő mellett) 20%, azaz egy az öthöz, egy olyan sorsoláson, ami 2 évente tud megrendezésre kerülni. Természetesen lehet gyakoribb a sorsolás, de ez esetben a valószínűség a nyerésre kisebb lesz…
Megéri többet fizetni?
A törvényjavaslat értelmében, ha valaki extra befizetést is teljesít, akkor a többiek elé kerül a kiválasztási folyamatban, azaz előbb vehet lakást. Ebből adódóan elvileg megéri minél gyorsabban,minél többet befizetni. A csavar ott jön, hogy az állami támogatás összege maximált, így könnyen oda juthatunk, hogy kamatmentesen és állami támogatás (azaz mindenféle valós hozam) nélkül áll a pénzünk a közösség kasszájában.
Ha valaki ezen keretrendszeren belül optimalizálni szeretné lakáshoz jutási esélyeit, akkor javasoljuk a játékelmélet és a matematika vonatkozó szabályainak tanulmányozását. Nem elegendő ugyanis a saját lehetőségeinket felméri, csak akkor járhatunk jól, ha kb. meg tudjuk határozni a többi tag által teljesített többlet befizetést is. Hiszen hiába fizet be valaki plusz 500 ezer Ft-ot, ha másik 5 tag plusz 600 ezret fizet be. Nem lesz könnyű… Különösen egy nagy taglétszámú közösség esetében.
Nem szabályozott kérdések
A tegnap megjelent törvényjavaslat szövege alapján számos kérdést végrehajtási rendelet fog szabályozni. Nem ismert még pl. a közösség működtetésével kapcsolatosan elszámolható költségek mértéke, a kiválasztás/sorsolás részletes szabályozása.
