Egyre többen gondolják úgy, hogy a magas hozamot elérni viszonylagos biztonság mellett manapság csak lakáskiadással lehet. De mit jelent a magas hozam? Adózva 4% körül… És ha Airbnb-zünk hosszú távú kiadás helyett? Akkor mehet ez feljebb is. Viszont mi van a biztonsággal? Egyáltalán nem olyan biztos befektetés a lakásvásárlás, mint ahogy azt az emberek hiszik. Adódik a kérdés: megéri-e lakáskiadással foglalkozni? Kevesebbeknek, mint ahányan mostanában belevágnak.
0,9%.Tartsuk fejben ezt az értéket, hiszen ez az alapkamatunk. Ehhez érdemes minden más hozamot hasonlítani. Ehhez képest a hosszú távú lakáskiadással elérhető 4% feletti hozam szédületes magasság. (Főként, ha figyelembe vesszük a tényt, hogy Magyarországon nem túl nagy az adófizetési hajlandóság. Márpedig adózás előtt akár több, mint 6,5%-ot el lehet érni.) Ráadásul sokan szeretnék kihasználni az Airbnb adta lehetőséget. Viszont a legtöbb ember nem számol a kockázatokkal!
Hirdetés
Hirdetés
Hosszú távú kiadás kockázatai
1.) Benne áll a pénzed
Legfontosabb kockázata az ingatlanbefektetésnek, hogy egyáltalán nem likvid: nem tudod csak úgy egyik napról a másikra mobilizálni a pénzed. Legjobb esetben is hónapokat kell bajlódnod a lakáseladással, de nem ritka az éven túli értékesítési idő sem.
2.) Az ingatlanárak is mozognak
Amennyiben abban bízol, hogy a kiadásból befolyó jövedelmed mellett, majd az ingatan árának az emelkedése is segíti a befektetésed, akkor nézz rá a következő ábrára, ami az ingatlanárak változást mutatja 2008 óta:
A válság kitörése előtti árakat ugyan meghaladtuk, de ha inflációval korrigáljuk az értékeket (az ábrán szaggatott vonal), akkor reálértelemben még mindig kevesebbet érnek az ingatlanok, mint a válság előtt. Pedig az elmúlt időszak egy masszív emelkedésről szólt.
3.) Kiadhatóság
Akik már rendelkeznek befektetési célú ingatlannal, azok tudják, hogy átlagban évi 1 hónappal lehet számolni, amikor üresen áll a lakás. Nem is beszélve arról az esetről, amikor veszel egy szép kis lakást, akár fel is újítod, de valahogy mégsem tudod kiadni. Elég hozzá egy időközben odaköltözött nem túl kulturált szomszéd, hogy a bérlők elkerüljenek. Ennek kockázatát egy jó környék természetesen csökkenti.
Magyarországon az egyetemek, főiskolák közelében és a főváros belső kerületein elhelyezkedő ingatlanok a leginkább keresettek.
4.) Nemfizetés kockázata
Elképzelhető, hogy hiába tudtad kiadni a lakásod, pénzt mégsem látsz belőle: a bérlő nem fizet. Jobb esetben csak a bérleti díjat, rosszabb esetben hozzá érkeznek a számlák is… És amennyiben a szerződéskötésnél nem voltál körültekintő, akkor ráadásul nehéz is a bérlőt birtokon kívül helyezni.
5.) Esetleges állagromlás
Nem példa nélküli, hogy a gondos bérlőkiválasztás ellenére is (például egy buli alkalmával) a lakásod állaga jelentősen romlik. Természetesen erre és az előző pont kockázatának a kivédésére szolgál a kaució. Ám van az az kár, amit már nem fedez 1-2-3 havi bérleti díjnak megfelelő összeg sem.
6.) NAV
A lakáskiadásból származó bevételeid után a költségekkel csökkentett rész adózik (vagy tételes költségelszámolással, vagy 10%-os költséget feltételezve). Az adó mértéke 15%-os SZJA. Illetve, ha egymillió forintot meghaladja a lakáskiadásból származó jövedelmed, akkor 14%-os EHO is terhel (ennek maximális mértéke 450 ezer forint lehet). Ezt a közel 30%-ot mégis érdemes kifizetned a hosszú távú kiadásod után. Ha mégsem így teszel, folyamatosan retteghetsz a Nemzeti Adó- és Vámhivataltól. És a feljelenthetőség fegyverét is a bérlőd kezébe adod vitás esetekre.
7.) A lakáskiadás munkás
Amennyiben azt képzeled, hogy a bérlő minden hónapban átutalja a bérleti díjat, és csak azt kell ellenőrizned, akkor ki kell, hogy ábrándítsunk. Mindig elromlik valami, amit meg kell szerelni. Ezt vagy magadnak kell megoldanod, vagy szerelőt hívsz. De bizonyos időközönként nem árt leellenőrizned a tulajdonod állagát. Nem beszélve a számlafizetés, bérleti díj beszedésének havi nyűgével. Ráadásul pár évenként egy-egy tisztasági festés sem árt. Ilyenkor jöhet szóba egy befektetési alap, melyen keresztül a lakáspiac felfutásából is részesedhetsz.
A hozzád leginkább illő befektetés megtalálásában segít a kalkulátorunk!
1Mi a helyzet az Airbnb-vel?
Egy hét alatt nagyobb bevételre tehetsz szert, mintha egész hónapra kiadnád a lakásod! Akkor miért nem ezzel foglalkozik mindenki? Egyrészt jóval magasabb a költsége, az adminisztrációs terhe és összehasonlíthatatlanul több munkát követel meg a hosszú távú kiadáshoz képest. Összeszedtük a legfontosabb különbségeket:
1.) Addicionális adminisztrációs teher
Az „airbnb-zés” bejelentési, bevallási és adatszolgáltatási kötelezettséggel jár. Például kell rendelkezned adószámmal (nem egyenlő a magánszemélyként használt adóazonosító jeleddel). Elképzelhető, hogy online pénztárgépet kell intézned magadnak, szóval nem egyszerű erről az oldalról sem.
2.) Többletadó terheli
A hosszú távú lakáskiadással szemben itt többek között kell ÁFÁ-val, idegenforgalmi adóval és iparűzési adóval is számolnod. Ezek jelentősen csökkentik a végső eredményed.
3) Sok-sok munka
Bár fentebb olvashatod, hogy a szimpla hosszú távú lakáskiadás is elég munkás tud lenni. Az Airbnb-re viszont nyugodtan tekinthetsz másod, vagy akár főállásként:
- vendégeket kell fogadni (akár napközben, vagy éjszaka folyamán),
- ha valami elromlik, azonnal kell reagálni,
- takarítás meg kell szervezni,
- reklamációkkal foglalkozni,
- programot ajánlani,
- pótolni a pipere és egyéb felszereléseket,
Mindezek ellenére mindkét típusú lakáskiadással érdemes lehet foglalkozni. Ám nem szabad elfelejteni, milyen kockázatokkal állsz szemben, milyen mennyiségű munka áll mögötte, és milyen hozamra számíthatsz. Jobb előre számolni, mint később meglepődni a számokon!
