Hitelfelvétel kapcsán a cégek számára sarkalatos pont a bankok által elvárt fedezet kérdése, azon belül is az ingatlan fedezet. Tapasztalataink szerint sok vállalatvezető és tulajdonos tart attól, hogy egy hitel mögé hosszabb időre fedezetként lekösse a vállalat, vagy akár saját tulajdonában lévő ingatlanát, „megfosztva cégét a további hitelfelvétel lehetőségétől és a rugalmas működéstől”.
Jó, ha tisztában vagyunk a céges ingatlanunk tényleges fedezeti értékével, a fedezetként való lekötés lehetséges mozgásterével. A biztosítékként bevont fedezetet nem kell feltétlenül a hitel teljes futamidejére lekötni, menet közben lehetőség van a bevont fedezet részben, vagy teljes egészében történő kiengedésére, de a hitel futamideje alatti fedezet csere sem lehetetlen. Számtalan lehetőségünk kínálkozik a kérdés rugalmasabb kezelésére, mutatjuk hogyan!
Ingatlan fedezeti értéke
Amit elsőként érdemes tisztázni: az ingatlan piaci értéke nem egyezik meg a bankok által biztosítékként elfogadott összeggel. Nagy meglepetés szokta azokat a tulajdonosokat, vezetőket érni, akik erre számítanak. A rossz hír, hogy a fedezeti érték mindig alacsonyabb, mint a piaci érték. Az ingatlan fedezet kérdése pedig kiemelkedően fontos bármilyen típusú beruházási hitelért is folyamodunk. Legyen az piaci alapú, de akár növekedési hitel is.
Hogyan alakul ki a végső fedezeti érték?
- Függetlenül attól, hogy cégünk esetleg már rendelkezik értékbecsléssel az adott ingatlanról, a bankok az általuk elfogadott értékbecslő által frissen elkészített értékbecslésben megállapított piaci értékből indulnak ki – ez a gyakorlatban fél évnél nem régebbi értékbecslést jelent.
- Az értékbecslők által viszonylag konzervatív és óvatos módon megállapított piaci értéket diszkontálják a bankok ezután akár 10-20%-kal is, ez a végső érték jelenti a fedezeti értéket, mely biztosítékként elfogadott a megcélzott hitel mögé.
Mit lehet tenni, ha az ingatlan fedezeti értéke eltér a bank által elvárttól
- Szerencsés helyzet az, ha az elfogadott fedezeti érték magasabb az elvártnál. Ebben az esetben az aggodalom forrása az, hogy „elpazaroljuk-e a nagy értékű ingatlanunkat egy kisebb hitel fedezetéül”.
A bank csak a hitel és járuléka erejéig terheli meg az ingatlant jelzálogjogával, a fennmaradó érték így más hitel biztosítékául is szolgálhat. Tisztában kell lennünk azonban azzal, hogy a bankok számára a másodhelyi jelzálogjog nem jelent túl nagy biztonságot. Ilyenkor érdemes a következő hitelt is ugyanannál a banknál felvenni, ahol így minden probléma nélkül elfogadható a korábbi hitelből fennmaradó fedezetérték, hiszen a biztosíték „házon belül van”. - Akkor se essünk kétségbe, ha az elfogadott fedezeti érték alacsonyabb az elvártnál. A hitelgarancia intézménye megoldást jelenthet cégünk számára, hiszen az állami kezességvállalás, a rendelkezésre álló saját fedezet mellett kiegészítést jelent a banknál. Ilyenkor az intézmény önmaga is megvizsgálja a cég hitelképességét, s az alapján dönt, hogy az adott hitel milyen mértékéig 50%, 60%, legjobb esetben 80%-ig garantálja a hitelt a bank számára.
Hitel futamidő – fedezet lekötése
A bank az elvárt biztosítéki értéket a céghez kihelyezett hitelnagysághoz igazítja. A kitettség csökkenésével – a hitel törlesztéséből fakadóan – a fedezettség aránya így nő.
Cégünk hitelfeltételeinek tárgyalásakor érdemes proaktív módon kezdeményezni azon feltételek rögzítését, melynek teljesítésével a fedezetbe vont ingatlant a bank kiengedi, esetleg egy alacsonyabb értékűre cseréli. Milyen feltételekre gondolhatunk itt: hitel visszafizetés mértéke, forgalom nagyság és egyéb pénzügyi mutatószámok teljesülése, stb.
Akkor sincs gond, ha ezt előre nem tettük meg, a hitel futamideje alatt is kezdeményezhetjük a fedezet kérdésének rendezését. A bank elsődleges szempontja, hogy saját biztosítéki pozíciója ne romoljon. Ha ezen érdeke nem sérül, partner lehet abban, hogy cégünk működését rugalmasabbá tegye a részben, vagy teljesen felszabadított fedezet által. Ilyen esetben a kiindulási pozíciónk persze alacsonyabb, mintha előre rögzítettük volna a feltételeket. A bankok biztos pozícióból már kevésbé rugalmasak.
… és arról se feledkezzünk meg, hogy nem csak a kitettség, de a fedezet értéke is csökkenhet.
A banki monitoring keretében rendszeresen felülvizsgálatra kerül a biztosítéki körbe tartozó fedezetek értékének felülvizsgálata, aktualizálása. Azzal az eshetőséggel sem árt tisztában lennünk, hogy ha a fedeztünk értéke valamilyen okból csökken (például valamilyen káresemény folytán), akkor a banki fedezettség az elvárt szint alá csökkenhet. Ilyenkor a bankok pótfedezet biztosítását, vagy akár a fedezetlen kitettség előtörlesztését is előírhatják cégünk számára. Legyünk felkészültek ilyen eshetőségre is!
Ha tanácsra és információra van szükséged arról, hogy hogyan működik a gyakorlatban egy hitel megszerzése, legyen szó akár a kedvezményes 2,5%-os kamatozású növekedési hitelről, ajánljuk részletes leírásunkat, illetve alábbi formunkat, mellyel ellenőrizheted, hogy az alapvető növekedési hitel kritériumoknak megfelel-e céged:
