Banki termékek összehasonlítása

Ingatlanfejlesztés hitelezhetőségének 4 aranyszabálya

  • 2017-04-03
  • szerző: bankmonitor.hu

Egy-egy jónak tűnő telekvásárlási lehetőség felcsillanásával sok vállalkozó fejében fogalmazódik meg az ingatlanfejlesztés gondolata. A beruházás távolról egyszerűnek tűnik, hiszen az ingatlan piac mind értékesítési, mind pedig bérbeadási oldalról igen kedvező képet mutat. Mi az a négy legfontosabb dolog, ami a banki finanszírozás megszerzéséhez szükséges?

1, Referencia

Miért hinné el bárki is, hogy egy asztalos majd jó kenyeret tud sütni? Erről csak nehezen tudnánk magunkat is meggyőzni… a bankokat pedig pláne!

Leggyakoribb probléma, amivel összefutunk, hogy sokszor ingatlanfejlesztési múlt és tapasztalat nélkül szeretne valaki értékesítési célú lakásokat építeni. E nélkül azonban banki finanszírozásra nem nagyon számíthatunk, akár milyen kecsegtető is tervezett beruházásunk megtérülése.

Legoptimálisabb természetesen, ha beruházóként már volt dolgunk hasonló nagyságrendű sikeres ingatlanfejlesztéssel, mint amihez finanszírozást keresünk. Nagyságrendet előrelépni persze lehet, de a bankok szemében is fő a fokozatosság: 5-10 lakásos társasház referenciával nem érdemes több száz lakásos projektbe fognunk (legalább is egyedül…).

Mi tehetünk abban az esetben, ha még egyáltalán nincs beruházói tapasztalatunk?

  1. Ha már volt szerencsénk kivitelezőként, vagy alkalmazottként (pl.: projekt menedzserként) részt vennünk beruházásokban, cél, hogy a tulajdonosi elkötelezettségünket is meg tudjuk mutatni a banknak: Itt fontos szerepet játszik a magánszemélyként történő tulajdonosi kezességvallás (ami a bank szemében a tervezett projekt sikerességébe vetett erős hitünket mutatja), a minél magasabb önerő, illetve az addicionális ingatlan fedezet.
  2. Érdemes elgondolkozni azon is, hogy tudunk-e tulajdonostársként bevonni olyan vállalkozót, aki már rendelkezik a szükséges referenciával, de legalább olyan szakembert megbízni a projekt levezetésével, aki jelentős referenciát tud felvonultatni múltjából.
  3. Megoldást jelenthet, ha egyébként az üzleti élet más területén eredményes vállalkozással bírunk és a meglévő vállalkozásunk által termelt profitból fedezni tudjuk a kívánt hitel adósságszolgálatát (kamat és tőkefizetési kötelezettségét). Ez az út több szempontból is szerencsés: A bank a finanszírozást nem projekt alapon fogja kezelni, így a pénz lehívása jóval egyszerűbbé és olcsóbbá válik. (Nincs szükség például megbízott független műszaki szakember által elkészített riportokra.) Arról nem is beszélve, hogy a vevők által befizetett előlegeket is fel tudjuk használni, alacsonyabb saját forrásra van szükségünk tehát. (Szemben a projekthitelekkel, ahol a vevő befizetések egy zárolt számlára kell, hogy kerüljenek a beruházás befejezéséig.) Az addicionális ingatlan fedezet itt is szükséges lehet.

Ha szeretnéd megtudni, hogy a te céged eddigi működése mekkora hitelfelvételt tesz lehetővé, használd vállalati hitel-kalkulátorunkat!

2, Önerő

A bankok jelenlegi gyakorlata szerint ingatlanfejlesztési projektek esetében az átlagos önerő elvárás 30%. A bankok még mindig óvatosabbak, ha ingatlan fejlesztésről van szó, hiszen az egyéb beruházási hitelek önerő elvárása 20% körül alakulnak.

Amikor az önerővel kalkulálunk egy nagyon fontos dolgot nem szabad figyelmen kívül hagynunk: Az önerőbe nem számíthatjuk bele, az előértékesítések során befizetett vevői pénzeket! A bank azokat egy elkülönített óvadékszámlán kezeli, s csak a beruházás befejezését követően teszi azt szabaddá. (Ezt azért teszik így, hogy a beruházás esetleges csődje esetében a vevői pénzek visszakövetelése megoldott legyen.) A finanszírozási igény tervezésénél tehát pusztán saját önerőnkből indulhatunk ki.

Meglévő telket hogyan tudjuk beszámítani az önerőbe? A tényleges tulajdonosi ráfordítás, azaz a vételár a meghatározó a bankok szemében. A korábban (még az ingatlan árak robbanása előtt) olcsón beszerzett telek mai piaci áron történő beszámítása önerőként sajnos nem járható út. Néha még a telek önerőbe történő beszámításáért is kisebb csatát kell vívni a bankkal…

3, Előértékesítettség

A bankok 30%-os előértékesítettségi szintet követően hajlandóak belépni finanszírozóként egy projekt mögé. A mai keresleti piacon talán ezen pont biztosítása mehet a legkönnyedebben, nem árt azonban néhány pontra itt is odafigyelnünk.

Ha finanszírozást tervezünk, már az első vevői szerződések tartalmát érdemes előzetesen a bankokkal leegyeztetni, fölösleges utólagos köröktől, kellemetlenségektől kímélhetjük meg magunkat. A szerződések kritikus pontja minden esetben a befizetések: Az első befizetés nagysága – elvárt foglaló mérték a min. 10% – , illetve a vevő befizetések felhasználhatósága.

4, Kivitelezés

Kritikus pontja a mai ingatlanfejlesztésnek a kivitelezők hiánya. A bankok is kiemelt figyelmet fordítanak arra, hogy az általuk finanszírozott projekt kivitelezője milyen szakmai háttérrel rendelkezik (és itt más megint a referencia kerül előtérbe), illetve a kivitelezői szerződés keretében milyen időzítést és garanciát vállalnak.

Szólj hozzá te is

Az email címet nem tesszük közzé.