Bankmonitor

Banki termékek összehasonlítása

Lerántjuk a leplet – Ennyit kereshetsz az albérlettel!

  • 2016-07-27
  • szerző: bankmonitor.hu

Letarolták Budapestet a befektetési célú lakásvásárlók, ráadásul a felvételi pontok közlése után vélhetően nagy harc indul a jó helyen fekvő albérletekért. Gyors piackutatásunk szerint minden további nélkül kiadhatók a lakások 6-7 százalékos hozam mellett, viszont mindjárt más lesz a helyzet, ha az adózással és más egyéb költségekkel is számolunk. Ennek ellenére tanulságos, hogy még így is mekkora előnye van az ingatlannak más befektetésekkel szemben.

Nincsenek egyszerű helyzetben azok, akik befektetésen törik a fejüket, már csak azért sem, mert az alapkamat a 10 évvel ezelőtti 8 százalékhoz képest most 0,9 százalékon áll. Pontosan ezért fordulhat elő, hogy a friss statisztikák szerint Budapesten gyakorlatilag minden második ember befektetési céllal vásárol. A következőkben megnézzük, hogy mire is lehet számítani a bérbeadástól, méghozzá a többi népszerű befektetéssel összehasonlítva.

Matekozzuk ki, mennyi is az annyi a bérbeadásnál

Egy napja hozták nyilvánosságra a felvételi ponthatárokat, vagyis ma már mindenki ismerheti, hogy hova vették fel. Ezzel együtt komoly verseny indulhat az albérletekért, hiszen a kollégiumi helyek gyorsan elfogynak. Ami az egyik embernek átok, az a másiknak áldás, az albérletet kínálók igazán jó pozícióban vannak.

A példa kedvéért megnéztük, hogy a vevők körében az egyik nagy kedvenc XIII. kerültben egy átlagos 55 négyzetméteres lakást mennyiért lehetne kiadni. Azt találtuk, hogy havi alapon nem számít drágának egy jobban felszerelt lakásért 170 ezer forintot elkérni havonta, ami a közel 500 ezer forintos négyzetméterárral számítva 6,5 százalék feletti hozamot jelent. Ez még nem is tekinthető kiugrónak, hiszen a Marinaparton a havi albérleti díj hasonló paramétereknél a 300 ezer forintot nyaldossa.

Nagyon szép lenne, ha ez az egész a mienk lehetne, de sajnos ez nem így van. Először is, az ingatlanra folyamatosan kell költeni (például festésre, berendezési tárgyak cseréjére, felújításra), mert romlik az állapota, de legalább ezeket az összegeket levonhatjuk az adóalapunkból. Évente változó mértékben, de ezek a kisebb-nagyobb költségek jelentősen vissza tudják vetni a hasznunkat. Ezen túlmenően az adózást sem felejthetjük el, ami összességében 29 százalék (15% szja és 14% eho), jóval magasabb, mint bármilyen más befektetési formára érvényes kulcs.

A tiszta hozam a bérbeadásból 3,3 százalék körül lesz, amire még rátehetjük az ingatlan árának növekedését is. Most gyakorlatilag nincs infláció, de azért el lehet várni, hogy infláció felett 1 százalékot hozzon, vagyis a végső összesítés alapján 4,3% körüli értékkel számolhatunk a közeljövőben. Persze több munkát ráfordítva fentebb tornászhatjuk a leadózott hozamunkat (Airbnb-vel), viszont ezért cserébe úgy tekinthetjük, mintha egy mellékállásunk lenne.

Összefoglalva a következőket mondhatjuk el:

  • adózás előtt 6,5-10 százalék közötti hozam is elérhető jobb esetben
  • jelentős kiadással jár az ingatlan állagromlásának megállítása
  • 1 millió forint feletti éves bérbeadásból származó jövedelemnél már 29 százalékos adót kell fizetnünk
  • az adózott jövedelmünk a befektetésre vetítve 4,2-6,5 százalékra eshet vissza

Lakáshitel kalkulátor

A várhatóan legkedvezőbb hitelek:

Nincs találat a megadott paraméterek alapján.


havi törlesztő

THM

Szeretnél ingyenes tájékoztatást a fenti ajánlatokról? Add meg adataidat és szakértőnk 24 órán belül visszahív.
<< Vissza

A hozamért meg kell szenvedni

A magyarokra jellemző a kockázatoktól való idegenkedés, a gyűjtésünk szerint, ha kimagasló biztonságban szeretnénk tudni a pénzünket, akkor annak az ára az alacsony hozam lesz. Közkedveltek a lakosság körében a pénzpiaci alapok, az utóbbi egy évben viszont nem hoztak túl sokat, sőt voltak olyan alapok is, melyek kismértékű veszteségben járnak. A legjobb esetben 1 százalékot tudunk zsebre tenni az adófizetést is beleértve.

Valamivel jobban járunk, ha az akciós betéti kamatokra vadászunk, ugyanis akár 2,6 százalékos hozamot is elérhetünk, igaz ez a kondíció 3 hónapos lekötésre érvényes, ezt követően a kamat visszaesik 0,5-0,9 százalék közötti értékre. Éven túl merészkedve jellemzően erősen lecsökkennek az elérhető kamatok, bár a BNP Paribas akciós betétei még ideig-óráig 2 százalék feletti tartományban elvihetők.

Mindezek fényében nem érhet minket meglepetésként a lakossági állampapírok nagy népszerűsége, az árazásuk a magas biztonság mellett sokak szívét megdobogtatja. Éven belül keresve 2 százalékhoz közel eső értékeket találunk, de ha merünk 10 évre is állampapírt venni, akkor 3,8 százalékos az aktuális hozam. Már most is jobban járunk, mint ha a német államnak hiteleznénk, de a mi állampapírunk kamata idővel emelkedhet is.

A komfortzónát elhagyva, kockázat felvállalása mellett érhetünk el csak 4 százalék feletti hozamot. Egyrészt dönthetünk a befektetési alapok mellett, például egy abszolút hozamú alap vagy egy vegyes alap 3-5 éves időtáv mellett az állampapírokat meghaladó teljesítményre is képes lehet. Nagyon kell vigyázni, mert óriási eltérések vannak alap és alap között, egy év alatt a mennyet és a poklot is átélhettük velük.

ingatlankep1160726
Szándékosan hagytuk a lista végére az ingatlanokat, mert azok egy egészen speciális területet képviselnek. Tagadhatatlan, hogy ha valaki jobban beleássa magát a témába és hajlandó sokat foglalkozni vele, akkor a lakás-bérbeadás komoly haszonnal kecsegtet. Sőt, már kisebb önerő mellett is vásárolhatunk olyan ingatlant, aminél az albérleti díj fedezi a havi törlesztő-részletet. A csillagállás igazán kedvező, de ettől még nem feledkezhetünk meg a kockázatoktól, melyek velejárói az ingatlannak.

10 Hozzászólás

  • Nonemart 2016-07-27 11:26:35 - Válasz

    Nem igaz, hogy mindössze 29 % az elvonás. Eleve felmerül a vállalkozói jogosítvány megszerzése és havi finanszírozása, amiért cserébe az ég-világon semmit sem kapunk, csak fizetünk ! Nem beszéltek még a helyi adókról, a fix költségekről sem, amelyeket a magas bérleti díj mellett nem lehet áthárítani. Összességében alig éri meg kiadni a lakást, ha a kuncsaft egy-két hónapig elfelejti a rezsiszámlákat befizetni, az egész átfordul netto veszteségbe !

    • bankmonitor.hu 2016-07-27 12:48:40 - Válasz

      Kedves nonemart,

      2010 óta nem kell vállalkozói igazolvány a magánszemélynek a bérbeadáshoz, tehát adószám nélkül is nyugodtan kiadható az ingatlan. A nagyobb kiadást jelentő tételekkel számoltunk az amortizációban, ezt valóban nem lehet áthárítani a legtöbb esetben, de legalább az adóalapot csökkenti. További nagy tétel a rezsi, ezt viszont kötelezően fizetnie kell az albérlőnek, tehát áthárításra kerül. Szerződéses keretek között szokták kezelni a rezsi nemfizetésének következményeit, amivel sok esetben bebiztosítható a tulajdonos. Ilyen formában nem jelent változást az eredeti kalkulációhoz képest, mert az az összeg, amit rezsiként megkapunk bevételként, azt költségként ki is fizetjük, vagyis a jövedelmünk ezért nem változik. A kommunális adókat illetően nem egységes a budapesti szabályozás sem, ráadásul sok esetben adnak kivételt, vagyis tulajdonosként nem feltétlenül terhel bennünket. Ha mégis, akkor az a nagysága miatt nem lesz befolyásoló tényező és a számítást végeredményét sem változtatja meg lényegesen.

  • Egy átlag magyar ember 2016-07-27 12:04:11 - Válasz

    Tiszteletem!
    Hozzá tenném, hogy a bérbeadók 90%-a NEM fizet adót a bevételéből!! Tehát számára tiszta haszon. Arról nem beszélve, hogy a diákok, és a külföldiek miatt az egekig tornázzák az árakat, mert tudják ha más nem akkor 4-5-en is ki vesznek egy lakást, erősen maguk mögött hagyva a párokat, gyerekes családokat akiknek ilyen árak, és a hazai átlag kereset mellett, esélyük nincs albérlethez jutni. Egy ingatlan közvetítő azzal próbált meg győzni, hogy Magyarországon 200.000 ft az átlag kereset. Nem tudom ezt hol állapítják meg?? Érettségivel, két idegen nyelv ismerettel sem keresek 200.000 forintot!! Ez mellett egy 30 m2-es lakásért már 90-100-ezer forintot is simán elkérnek rezsi és közös költség nélkül. Nagyon rendet kéne itt rakni!!

  • Kis Ramóna 2016-07-27 13:42:17 - Válasz

    A bérleti díjakat a piaci kereslet-kínálat határozza meg.
    Ebbe beleavatkozni az államnak nem szabad, lévén piacgazdaság.
    Ha ezt megtenné jelen helyzetben, akkor ellenkező tendencia esetén is meg kellene tennie.
    Vagyis ha nincs kereslet, akkor viszont nem engedhetné egy bizonyos összeg alá esni a bérleti díjakat.
    Mert ez ugye oda-vissza játszana.

  • Beh ajtó 2016-07-27 15:29:59 - Válasz

    Véleményem szerint ha a bérbe adót védenék a törvények a nem fizető bérlőkkel szemben,(fűtési szezonban nagy bukta egy rezsit nem fizető bérlő)lejjebb mennének az árak,és családosoknak is bátrabban kiadnák.

  • Garázs 2016-07-28 03:28:31 - Válasz

    Az ingatlan vételárának 2%-a levonható az adóból.

    • bankmonitor.hu 2016-07-28 08:11:47 - Válasz

      Törvény szerint pontosan erre van lehetőség, az ingatlan állagromlása (amortizációja) levonható az adóalapból, ahogy az a cikkben is szerepel. Ez nagyon sokat tud segíteni, hiszen a 29%-os adóterhet csak a jövedelemre kell kifizetni (jövedelem=bevétel-költség-amortizáció).

  • Székely László 2016-07-28 19:34:09 - Válasz

    Tisztelt Bankmonitor.hu! Azt szeretném megkérdezni önöktől hogy kell e építményadót fizetnem az Airbnb keresztül rövid távú bérbeadásra használt lakásom után? Mivel bejelentkeztem a jegyzőnél mint szállásadó röviddel ezután kaptam egy levelet az önkormányzattól hogy mivel hasznot termelő tevékenységet folytatok a lakásomban ezért nm-ként évi 800 Ft építmény adót kérnek tőlem…..Önök szerint ez jogos? Mi van akkor a lakásirodákkal amit az ügyvédek, végrehajtók orvosok s.t.b. használnak….A másik oldalon szerintem semmi különbség sincs hosszabb távú illetve rövid távú bérbeadás szempontjából hiszen mindkettő adóköteles tevékenység és mindkettő lakhatás céljából kerül hasznosításra…..Mi az önök álláspontja? Válaszukat előre is köszönöm!!!

  • Róbert 2016-08-04 08:37:33 - Válasz

    Ami az adózást illeti, több helyen lehetett olvasni, hogy tervezik a negyzetméterenkénti 1500 Ft-os adó bevezetését a 29%-os helyett. Erről mit lehet ma tudni, illetve mikor várható?

    • bankmonitor.hu 2016-08-04 09:02:51 - Válasz

      Kedves Róbert! Találgatni nem szeretnénk, amikor bármilyen hivatalos információ rendelkezésre áll, azonnal beszámolunk róla.

Szólj hozzá te is

Az email címet nem tesszük közzé.


Kérj ingyenes segítséget szakértőnktől!

Kérj ingyenes segítséget szakértőnktől!

Kérdezz minket