Lakást vásárolnál vagy adnál el? Akkor szinte biztos, hogy előbb-utóbb találkozol az értékbecslés fogalmával. De vajon mi alapján dől el, hogy egy ingatlan „ennyit vagy annyit ér”? Mi az a bizonyos piaci értékbecslési sáv, és miért kulcsfontosságú ez a jelenleg is bizonytalan piaci helyzetben?
Mi az értékbecslés és mikor van rá szükség?
Az ingatlan értékbecslés egy szakértői folyamat, amelynek célja meghatározni egy adott ingatlan piaci értékét – vagyis azt az árat, amelyet egy reális, tájékozott vevő és egy reálisan gondolkodó eladó megegyezés esetén kialkudna. Ez az egyik nagyon fontos tényező, amely behatárolja, hogy mekkora hitelt kaphatsz.
Értékbecslésre többféle élethelyzetben szükség lehet például:
- Hitelfelvételekor, jelzálog alapjaként (pl. lakáshitel, szabad felhasználású jelzáloghitel esetén).
- Vásárlás vagy eladás előtt, hogy reálisan belőhető legyen az ár.
- Öröklés vagy válás esetén, amikor vagyonmegosztásra kerül sor.
- Befektetési döntések, portfólióelemzések során.
Hirdetés
Hirdetés
Ki végzi el az értékbecslést?
Az értékbecslést képzett, engedéllyel rendelkező szakértők (ingatlan értékbecslők) végzik. Banki hitelügylet esetén a bank által kijelölt vagy elfogadott szakértő végzi a becslést. Ingatlanos cégeknél jellemzően belső szakértői csapat dolgozik összehasonlító adatok alapján.
A becslés során az értékbecslő nemcsak az ingatlan paramétereit (alapterület, állapot, felszereltség, lokáció), hanem a piaci adatokat is figyelembe veszi: a környéken történt tranzakciók, aktuális kínálati árak, kereslet-kínálat arány és sok egyéb tényező alapján kalkulál.
Mi az az értékbecslési sáv, és miért nem egyetlen számot kapsz?
A piaci értékbecslés soha nem egyetlen fix számot jelent, hanem egy becsült értéksávot. Ez a sáv a szakértő szerint legvalószínűbb piaci ártartományt jelöli, amelyen belül az ingatlan értékesíthető lehet.
Pápai Dorottyával, a RE/MAX üzletfejlesztési igazgatójával beszélgettünk, aki elárulta:
„A meghatározott piaci érték mínusz 10, plusz 10 százalék – ez a reális értékhatár, amin belül gondolkodnunk érdemes.”
Mit jelent ez? Például, ha egy ingatlan becsült értéke 60 millió forint, akkor a reális sáv 54 és 66 millió forint között mozoghat – és ezen belül lehet meghatározni a kezdő árat, az alkutér lehetőségét, és a várható értékesítési szintet is.
Miért fontos az értékbecslési sáv?
A 2024-25-ös időszakban sok az irreális elvárás, főleg a médiában gerjesztett „lakáspiaci hiszti” miatt. A sáv segít visszarántani az eladókat a valóság talajára. Ilyen úgynevezett turbulens piaci környezet akkor alakul ki, amikor a szokásosnál sokkal gyorsabban és kiszámíthatatlanabb módon változnak az árak. A kereslet vagy a kínálat – és ezzel együtt a szereplők viselkedése is hektikussá válik.
Az ingatlanpiacon a piaci turbulencia jelenthet például:
- Árrobbanást, az ingatlanárak rövid idő alatt jelentősen megemelkednek (pl. +10% egyetlen negyedév alatt).
- Irreális elvárásokat, az eladók túláraznak, mert azt olvasták a hírekben, hogy „minden drágul”.
- Túlreagáló vásárlókat, a vevők pánikszerűen próbálnak „még most” vásárolni, nehogy lemaradjanak.
- Hirtelen megnövekedett keresletet, például állampapírból kiszálló befektetők tömeges megjelenése.
- Túlzott médiahatást, amikor a sajtó felnagyítja a trendeket, és ez önbeteljesítő jóslattá válik.
- Társadalmi pszichózist, „ha más is eladja drágán, akkor én is” – logika alapján torz árképzés.
Miért baj a turbulencia?
Torzítja az árakat: az árak nem a valós értéket, hanem a tömeghangulatot tükrözik, kockázatosabbá teszi a döntéseket, elhamarkodott vásárlásra, vagy eladásra kerülhet sor. Illetve jelentős bizonytalansághoz vezethet a szereplőkben, vevő és eladó is tanácstalan, mennyi az „igazi” ár.
Összességében a piaci turbulencia olyan, mintha viharos szél fújna a piac felett: nehéz stabilan állni, nehéz jó irányba haladni, és nem tudjuk, mikor csitul el. De a legrosszabb, hogy hibás döntéshez vezethet, például túl drágán vásárolunk ingatlant, túl magas hitelösszeggel. Ebben pedig hosszú távú anyagi veszélyek lakoznak. Ilyen helyzetekben különösen fontos a szakmai támogatás és a reális értékbecslés.
Árazási stratégia – hogy csinálják a profik?
Az árazási stratégia kialakításához alapvető, hogy nem csak az számít, hogy mit ér az ingatlan, hanem az is, hogy hogyan kezdjük el hirdetni – alsó, középső vagy felső sávból indulunk-e ki. Ha már az elején látszik a tartomány, eladó és vevő is tudja, mekkora lehet a „játéktér”. Az árazási stratégia megvéd továbbá a túlárazástól vagy alulértékeléstől, hiszen egy rosszul belőtt hirdetési ár akár hónapokkal meghosszabbíthatja az eladást – az idő pedig pénz.
A Bankmonitor videójában Pápai Dorottya elmondta, hogy a leggyakoribb módszer a piaci összehasonlító megközelítés, amikor megnézik, hogy hasonló paraméterekkel bíró ingatlanokat mennyiért hirdettek vagy adtak el a környéken, és ezek alapján kalkulálnak.
Ez kiegészülhet:
- tranzakciós adatokkal
- kínálati árakkal
- bérbeadhatósági hozam alapú becsléssel (főként befektetési célú lakások esetén)
A pontos elemzéshez ezeken túl több tucat szempontot is mérlegelnek: lokáció, típus, méret, felszereltség, állapot, épület jellege, kilátás, közlekedés, környezet – és még sok minden más.
A legnagyobb hiba: ha a szomszéd árából indulunk ki
A „szomszéd Annuska ennyiért adta el a lakást, az enyém is annyit ér” típusú logika veszélyes csapda lehet. A valódi érték még hasonló méretű, szobaszámú lakások esetén sem lehet mérvadó és attól is függ, mikor történt a tranzakció, milyen állapotú volt az ingatlan, milyen kilátás, hányadik emelet – és a tranzakciós árak sokszor nem is publikusak.
Az értékbecslés tehát nem varázslat, de nem is mechanikus számítás – becslés, amelynél a szakértelem, tapasztalat és piaci adatbázis dönt. A becslési sáv segít abban, hogy az eladó ne ábrándozzon a lehetetlenről, és a vevő se fizessen a szükségesnél többet. Egyre inkább úgy tűnik: ez a fajta racionalitás lehet a 2025-ös ingatlanpiac egyik legfontosabb stabilizáló ereje.
Biztosítsd be magad: előzetes hitelbírálat, akár előzetes értékbecsléssel
Mindenkinek lehetősége van élni az előzetes hitelbírálat lehetőségével, amelyet célszerű már az érdeklődési szakaszban elindítani, hiszen így megtudhatjuk, mekkora összegű hitelre vagyunk jogosultak. Ez alapján – az önerő figyelembevételével – pontosan behatárolható, milyen árkategóriájú ingatlanok között érdemes keresgélnünk.
Ezzel nemcsak a keresési folyamat válik célzottabbá, de a foglalót is nyugodt szívvel fizethetjük ki, hiszen szinte biztosak lehetünk benne, hogy megkapjuk a szükséges hitelösszeget. A sikeres vásárlás érdekében érdemes mérlegelni az előzetes értékbecslést is, amely lehetővé teszi, hogy ne csak jövedelmi, hanem fedezeti oldalról is kizárjuk a lehetséges buktatókat.
Az előzetes hitelbírálathoz ugyanazokra a dokumentumokra van szükség, mint egy éles hiteligénylésnél: személyes okmányokra, munkáltatói igazolásra, bankszámlakivonatokra és jövedelmet igazoló dokumentumokra, illetve – ha már megvan a kiválasztott ingatlan – adásvételi szerződésre és energetikai tanúsítványra is. Fontos tudni, hogy nem minden bank nyújt előbírálatot, és az érvényességi ideje jellemzően 4–6 hónap. Az előminősítés eredménye azonban megmarad.
Ha ingatlanügylet előtt állsz, érdemes már a folyamat elején tisztában lenned azzal, valójában mennyit ér az otthonod – és hol érdemes meghúzni a határokat. Ha pedig kíváncsi vagy az elérhető hitellehetőségeidre, kalkulálj és nézd meg, hol a legkedvezőbb most a lakáshitel, vagy járj utána néhány kattintással, hogy mennyi hitelre lehetsz reálisan jogosult.
