Az elmúlt hónapok aktivitása jól mutatja, hogy a magyar lakáspiac jelentősen felélénkült. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy ez az élénkülés nem egységes, a különböző piaci szegmensek eltérő dinamikát mutatnak. Piaci adatok és szakértői elemzések alapján áttekintjük, mely árkategóriákban és ingatlantípusoknál tapasztalható a legerősebb kereslet, illetve melyek a finanszírozás aktuális kihívásai, amire a lakásvásárlóknak és az eladóknak is érdemes felkészülniük.
Ahol valóban pörög a piac: 40–80 milliós sáv
A Re/Max Magyarország és a Bankmonitor szakértőinek tapasztalatai szerint a 40–80 millió forint közötti ársávban a legélénkebb a kereslet – itt figyelhető meg az úgynevezett „könyöklés”, azaz az erős verseny a jó adottságú ingatlanokért. Ennek hátterében részben befektetői motiváció áll: sokan az állampapírokhoz képest keresnek alternatív elhelyezési formát tőkéjüknek, különösen a bérbeadásra alkalmas, jó elhelyezkedésű kisebb lakásokban.
Jellemzően 1,5 szobás, frekventált helyen lévő ingatlanok iránt van élénk érdeklődés, ahol a későbbi kiadhatóság biztosítottnak látszik. Ezen ingatlanoknál a piaci verseny is erősebb lehet, ami esetenként gyorsabb tranzakciókban illetve vételi ajánlatok versenyében nyilvánul meg. Jó adottságú lakások esetében nem ritka a néhány napos vagy 1-2 hetes értékesítési idő sem.
Hirdetés
Hirdetés
Ahol inkább kivárnak: 150 millió forint felett
Ezzel szemben a prémium, 100-150 millió forint feletti szegmensben jelentősen alacsonyabb a tranzakciószám. Bár tulajdonosi oldalról gyakran az a várakozás, hogy ezekért az ingatlanokért is versenyeznek majd a vevők, a valóságban a döntések sokkal lassabban születnek.
Ebben a kategóriában az értékesítési idő átlagosan 4–6 hónapra is kitolódhat. Ennek azonban nem a vevők óvatosságának az oka, hanem inkább a gyakran felújítási igénnyel rendelkező, régebbi építésű ingatlanok korszerűsítésének kockázata, a kivitelezőhiány és a költségek kiszámíthatatlansága. Ezek a tényezők befolyásolhatják a vevők hajlandóságát a teljes vételár kifizetésére, és potenciális diszkontot eredményezhetnek a nem újszerű prémium ingatlanok esetében.
A felújítással kapcsolatos óvatosság a 40-80 milliós árkategóriában is jelen van. A Remax példaként egy IX. kerületi, 45 milliós használt lakás esetét hozta, amely iránt december óta nincs komoly érdeklődés, mert még bőven van rá mit költeni. Míg hasonló típusú új lakások jóval drágábban, de gyorsabban elkelnek.
Az újépítésű ingatlanok hatása
Az újépítésű lakások árszintje referenciaként szolgál a használtlakás piacon is. Mivel az új projektek árai emelkedő tendenciát mutatnak, ez befolyásolhatja a használt ingatlanok árazását is, különösen a keresett lokációkban és a kisebb alapterületű lakások esetében, ami hozzájárulhat a kereslet élénküléséhez bizonyos használt piaci szegmensekben.
Térségi különbségek a keresletben
A lakáspiac dinamikájában jelentős regionális eltérések figyelhetők meg. A KSH 2023-as népességmozgási adatai alátámasztják, hogy a kereslet jelentős része továbbra is Budapest, az agglomeráció és a gazdaságilag aktív vidéki nagyvárosok köré koncentrálódik, ahol a munkalehetőségek és a gazdasági aktivitás magasabb. Ezzel szemben az elvándorlással sújtott térségekben (mint például Békés, Szabolcs, Zala) a piaci aktivitás alacsonyabb szinten mozog.
A Balaton térségében a Covid-időszaki felfutás után bizonyos fokú visszarendeződés tapasztalható. A piacon lévő nagyszámú apartman mellett a kereslet egyre inkább a kisebb, önálló nyaralók felé mozdul el, ami egyfajta preferenciális váltást jelez a vevői oldalon.
Mi a helyzet a hitelezéssel? Kamatok, esélyek, valóság
A piaci aktivitás ellenére a finanszírozási oldal továbbra is kulcstényező és sokak számára korlátot jelenthet. Bár a lakáshitel kamatok csökkentek a 2023-as csúcsokhoz képest, továbbra is viszonylag magas szinten mozognak, ami befolyásolja a vevők hitelképességét és a megvásárolható ingatlanok körét.
- Aktuális kamatszintek: A lakáshitelek THM-je átlagosan 6,2–7,8% között helyezkedik el. Fontos megjegyezni, hogy kedvező, 5%-os THM plafonnal elérhető ajánlatok általában speciális feltételekhez vagy magasabb ügyfélminősítéshez kötöttek. A Bankmonitoron keresztül azonban egyedi kamatkedvezmények is elérhetők bizonyos feltételek mellett.
- Hitelképességi szempontok: Egy átlagos, nettó 400 ezer forintos jövedelemmel rendelkező egyedülálló ügyfél esetében a hitelképesség jelentős korlátot jelenthet egy budapesti vagy nagyvárosi lakás megvásárlásánál a jelenlegi árszinteken. Egy 70 millió forintos ingatlan esetében például jellemzően minimum 15–20 millió forint önerő szükséges. A fennmaradó összegre felvett hitel havi törlesztőrészlete 150–180 ezer forint körül alakulhat, ami sok esetben megközelíti vagy eléri a JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató) banki plafonját.
- Támogatási formák: A CSOK Plusz és egyéb kamattámogatott hitelek bizonyos célcsoportok számára segítséget nyújtanak, de elérhetőségük feltételekhez kötött, így nem jelentenek általános megoldást minden vásárló számára.
- Pénzügyi felkészültség: Mindezek alapján elengedhetetlen a hitelképesség előzetes felmérése, a kamatkörnyezet ismerete és a különböző banki ajánlatok alapos összehasonlítása a hitel kiválasztása előtt. A pénzügyi tudatosság és a körültekintő tervezés kulcsfontosságú egy sikeres tranzakcióhoz.
A kamatkülönbségek pénzügyi jelentősége
Konkrét példával szemléltetve a kamatszint különbségek hatását: Tegyük fel, hogy egy kétkeresős pár medián jövedelemmel (370 700 Ft) 50 millió forint összegű lakáshitelt szeretne felvenni 20 éves futamidőre, 10 évig fix kamatozással.
A Bankmonitor kalkulátora alapján a legkedvezőbb ajánlat (5,99% kamat) havi törlesztője 361 105 Ft forint, míg a legdrágább ajánlaté (7,39% kamat) 399 440 Ft. Ez évente több mint 460 ezer forint megtakarítást jelenthet a hitelfelvevő számára a legkedvezőbb konstrukció kiválasztásával.
Fontos azonban tudni, hogy a kedvezőbb ajánlatok gyakran további banki feltételekhez (pl. jövedelem bankhoz történő érkeztetése, egyéb szolgáltatások igénybevétele) kötöttek, és az egyéni hitelképesség is befolyásolja az elérhető ajánlatokat.
Mi várható a következő időszakban?
Rövid távon az árak lassabb emelkedése és fokozatos racionalizálódása várható. A piac túl van az első „állampapíros hullámon”, az újépítésű kínálat bővülése viszont középtávon is húzhatja a használtlakás piacot. A prémium szegmensben továbbra is a kivárás jellemző, míg az elérhetőbb árkategóriákban marad a keresleti nyomás.
A hitelpiac jelenlegi helyzetében különösen fontos a különböző ajánlatok alapos összehasonlítása és a személyre szabott kalkulációk elvégzése. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora ebben nyújt segítséget, lehetővé téve a legkedvezőbb konstrukciók megtalálását az egyéni igények és lehetőségek figyelembevételével.
