Budapesten 2025 első negyedévében 19,2 százalékkal emelkedtek a lakásárak az egy évvel korábbi adatokhoz képest. Ez jelentős emelkedés, de a fizetések is nőttek az elmúlt időszakban. A Bankmonitor szakértői megnézték, hogy mekkora fizetésemelés, vagy hitelkamat-csökkenés tudná ellensúlyozni a lakásárrobbanást.
Az MNB jelentése alapján jelentősen emelkedtek az ingatlanárak az elmúlt időszakban: év/év alapon 19,2 százalékkal drágultak a fővárosi ingatlanárak 2025. I. negyedévében. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy 59,6 millió forintot kellett fizetni az év elején azért az ingatlanért, ami 2024 elején még „csak” 50 millió forintba került volna.
Igen ám, de számos más tényező is változott a kérdéses időszakban, ráadásul ezek egy része kedvező irányba mozdult el. (Elég csak az emelkedő bérekre, a változó hitelkamatokra, vagy épp a megtakarítási hozamokra gondolni.) A Bankmonitor szakértői azt vizsgálták meg, hogy milyen változások tudnák ellensúlyozni a lakásáremelkedést. Természetesen ezen hipotetikus számok mellett ott a valóság is, ami nem meglepő módon a legtöbb esetben elmarad ezektől az értékektől.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyire reális 19,2 százalékos hozamot elérni a megtakarításokon?
A vevők között akadnak olyanok, akik kellő saját megtakarítással rendelkeztek egy éve a kiszemelt fővárosi lakás megvásárlásához. A kérdéses vásárlók helyzete akkor változatlan, ha valamilyen befektetéssel elértek legalább 19,2 százalékos hozamot egy év alatt.
Ezt több befektetéssel is el lehetett érni. Egyes egyedi részvények, kockázatosabb befektetési alapok hozama is átléphette ezt a küszöböt. De egy lakásvásárlást tervező jó eséllyel az önerejét valamilyen alacsonyabb kockázatú befektetésben tarthatja. Lehet meglepő, de még ezen befektetésnél is lehetett látni a célszámot elérő hozamokat. Az inflációkövető prémium állampapírok jelentős része ugyanis 17-19 százalékos éves kamatot fizetett 2025 elején. Ez bizonyos esetekben ellensúlyozhatta a fővárosi lakásáremelkedést.
Azt hozzá kell tenni, hogy tavaly már ezen magas kamatozású papírokból nem lehetett vásárolni. Inkább 7-8 százalékos hozamot érhettek el az első évben azok a prémium állampapírral, akik akkor vettek újonnan ilyen papírt.
Egy millió forintos átlagbérre lenne szükség Budapesten?
Gyakran kiszámolják azt, hogy a vételár előteremtéséhez mennyit kellene dolgoznia egy átlagos személynek azt feltételezve, hogy a teljes fizetését félre tudja tenni. Maradunk az 50 millió forintos vételár példájánál, 2024 első negyedévében a fővárosi székhelyű cégekben dolgozók bruttó átlagbére 756 590 forint, ez kedvezmények nélkül nettó 503 132 forintnak felel meg. Ez alapján közel 100 (99,3) havi átlagbérből jönne ki a kérdéses lakás, azaz több mint 8 év teljes keresetét kellett félretenni hozzá.
A példában említett ingatlan 2025 első negyedévében 59,6 millió forintba került. Ez az összeg 599 733 forintos nettó bérből jönne össze 99 hónap alatt. Ez 901 854 forintos bruttó bérnek felel meg.
Mi a helyzet azokkal, akik lakáshitelt szeretnének?
Eléggé nehéz elképzelni azt, hogy valaki a teljes jövedelmét minden hónapban félreteszi azért, hogy elérje lakáscélját. Sokkal reálisabb, hogy a megfelelő önerő megléte mellett lakáshitelt igényel. Induljunk ki abból, hogy 2024 első negyedévében az 50 millió forintos lakás megvásárlásához a vevőnek 20 millió forint önereje volt. A maradék 30 millió forintot 20 éves futamidejű lakáshitelből finanszírozta meg.
A Bankmonitor kalkulátora alapján a legolcsóbb, legalább 10 évig fix kamatozású lakáshitel induló kamata 5,85% volt tavaly márciusban. Ezen kamat mellett a kölcsön induló törlesztőrészlete 212 341 forint volt. Ez az akkori fővárosi átlagbérnek a 42,2 százalékát tette ki.
Ha abból indulunk ki, hogy a vételár 59,6 millió forintra emelkedett és minden más elem változatlan szinten maradt, akkor a lakásvásárláshoz már 39,6 millió forint kölcsönre lett volna szükség, melynek törlesztőrészlete 5,85%-os kamat és 20 éves futamidő mellett 280 291 forint lenne. Hogy ez a törlesztő ne terhelje jobban az adós jövedelmét, mint az egy évvel korábbi példában látható, ahhoz nettó 664 134 forintos nettó fizetésre lenne szükség, ami bruttó 998 698 forintos jövedelemnek felel meg.
Valójában 2025 első negyedévében a fővárosi székhelyű cégek alkalmazottainak a bruttó bére 826 282 forint volt, ami érdemben komoly, 9,2 százalékos éves emelkedést jelent. De bármelyik számításból indulunk is ki, a fizetésemelkedés nem tudta kompenzálni a fővárosi lakásárak növekedését.
Felezni kellene a hitelkamatokat
Természetesen a lakáshitelek kamata is változhat. A kérdés, hogy mekkora kamatcsökkenés tudná ellensúlyozni a budapesti lakásárak érdemi emelkedését.
Ezen vizsgálatnál is maradjunk korábbi példánál: 2024 első negyedévében 50 millió forintért venne valaki lakást, melyhez 30 millió forint lakáshitelre lenne szüksége. 20 éves futamidő és 5,85%-os kamat mellett 212 341 forint volt a havi törlesztőrészlete a kérdéses hitelnek.
Az idei első negyedévben a 19,2 százalékos áremelkedés miatt 39,6 millió forint kölcsön felvételére lenne szükség – feltéve, hogy minden más változatlan -, ezen hitelösszeg törlesztőrészlete pedig 2,62 százalékos kamat mellett lenne a tavalyi 212 ezer forintos szinten.
A hitelkamatok azonban egy év alatt inkább oldalaztak, idén márciusában a legkedvezőbb kamatszint 5,99% volt. A 2,62 százalékos kamat pedig egy nagyon szép álom, de messze van a realitástól. Még a támogatott kölcsönök (például CSOK Plusz) kamata is 3% jelenleg hazánkban.
Mi a jelenlegi valóság?
Az önerő alacsony kockázatú befektetést választva még a legjobb esetben is nagyságrendileg 28 százalékkal emelkedhetett.
A fővárosban tevékenykedő cégeknél dolgozók nettó kedvezmény nélküli átlagbére 503 132 forintról 549 478 forintra nőtt. Ez durván 9,3 százalék növekedést jelent.
A hitelkamatok egy év alatt stagnáltak, még inkább minimálisan emelkedett is. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora szerint a legkedvezőbb ajánlat 5,85 százalékról 5,99 százalékra emelkedett.
A korábbi példa alapján 2024 első negyedévében az 50 millió forintos lakás megvásárlásához 30 millió forint kölcsönre volt szükség. Ennek a törlesztőrészlete 5,85%-os kamat és 20 éves futamidő mellett 212 341 forint volt. Ez a fővárosi kedvezmény nélküli nettó átlagbér 42,2%-a.
2025 első negyedévére a lakás ára 59,6 millió forintra nőtt, ugyanakkor az önerő emelkedése miatt a szükséges kölcsönösszeg „csak” 36 millió forintra emelkedett. A kérdéses kölcsönösszegre 5,99 százalékos kamat és 20 éves futamidő mellett havi 257 708 forintot kell fizetni. Ami a 2025 első negyedévi fővárosi székhelyű cégekben dolgozók nettó átlagbérének a 46,9%-a. Vagyis összességében rosszabb helyzetben vannak/voltak a vevők, mint egy évvel korábban.
