A napokban hitelkiváltással kerestek meg bennünket. Budapesti, 18 milliós lakásra vettek fel 7 millió forintot néhány évvel ezelőtt lakásvásárlási célú, forint alapú hitelt. Akkoriban jó állása volt, de még kezdő fizetése. Önerejét a munkáltatótól kapott kamatmentes kölcsönnel egészítette ki. A hitelkamatok sosem voltak még ilyen alacsonyak, mint mostanában, ezért ő is úgy gondolta, hogy kiváltaná a hitelét.
Eddig ez lehetne egy teljesen átlagos történet. Semmi kirívó nincs benne. Banki hitelek esetében ugyanis, amennyiben munkáltatói kölcsönt is bejegyeznek az ingatlan tulajdoni lapjára, a bank elvárása, hogy ő kerüljön első ranghelyre (azaz a bank követelése legyen erősebb). A munkáltatóknak ez ellen nem volt eddig kifogásuk.
Ám ebben az esetben teljesen szokatlan dolgot tapasztaltunk!
Munkáltatói kölcsönnel terhelt ingatlan esetében a hitelkiváltás elindításához szükséges egy hozzájárulás a munkáltatótól, miszerint tudomása van a hitelkiváltásról és az új banki hitel mögé hajlandó bemenni második ranghelyre. És itt kezd érdekes lenni a történet! A munkáltató, aki egyébként egy több ezer főt foglalkoztató állami cég, jelezte, hogy ugyan egyszer már beengedett maga elé egy bankot, de most erre már nincs lehetősége. Vagy ő lesz első helyre bejegyezve a tulajdoni lapon, vagy senki!
Első körben tisztázzuk mi is az a ranghely és miért fontos
A jelzálogjog olyan biztosíték, melyet jelzáloghitel felvételénél a bank bejegyeztet a hitel fedezetéül szolgáló ingatlanra az illetékes földhivatalnál. Az adós marad a tulajdonos, használhatja az ingatlant, de ha nem törleszti a hitelét a kölcsönszerződésnek megfelelően, akkor a jelzálogjog alapján a bank értékesítheti a fedezetül felajánlott ingatlant. A zálogjog mindenkivel szemben hatályos, ha az ingatlan nyilvántartásba bejegyzik. Banki jelzáloghitel esetén a bank a zálogjogosult.
Első ranghelyű zálogjog
A zálogjogok bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba a kölcsön- és jelzálogszerződés földhivatalba való benyújtásának sorrendjében történik. A ranghelyek sorrendjének azért van jelentősége, mert ezen rangsornak megfelelően jutnak a zálogjogosultak (hitelezők) az ingatlan értékesítését követően a pénzükhöz abban az esetben, ha az adós nem fizeti meg a tartozását. Ez az oka annak, hogy a bankok igyekeznek első ranghelyre bejegyeztetni magukat.
A földhivatali ingatlan-nyilvántartásban a kérelem iktatási (beadási) időpontja határozza meg egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát. A beadványokat az iktatószámok sorrendjében dolgozzák fel.
A bankok kevés kivételtől eltekintve ragaszkodnak ahhoz, hogy saját jelzálogjoguk az első ranghelyen kerüljön bejegyzésre. Miért? Mert aki első ranghelyen szerepel, annak a követelését elégítik ki elsőnek, a másodikét másodiknak és így tovább.
Kanyarodjunk vissza ügyfelünk esetéhez!
A munkáltató ugyan nem köteles megindokolni, hogy miért nem hajlandó az új bank mögé bejegyeztetni a hitelét, de elég gyorsan rájöttünk a lehetséges indokokra.
- Adott cég nem szereti az új bankot? Nem!
- Ügyfelünk nem ápol jó viszonyt a HR-essel? Nem!
A magyarázat igen egyszerű. Az elmúlt évek szomorú tapasztalata, hogy sok hitelt nem tudtak fizetni az ügyfelek, a hitelt a bank felmondta, megindult a végrehajtás. A munkáltató pedig a bank mögött vagy megkapta a követelését, vagy nem. Attól függően, hogy mennyiért sikerült értékesíteni az ingatlant és mekkora összeg maradt a banki követelés kielégítése után.
Mi a megoldás?
Olyan bankot kell keresnie ügyfelünknek, amely nem ragaszkodik az első helyi bejegyzéshez.Van ilyen? Igen!
Kiváltanád meglévő hiteledet? Hitelkalkulátorunk segítségével Te is megnézheted, mennyivel jársz jobban!
Nem sok ugyan, de léteznek pénzintézetek, amelyek bizonyos feltételek teljesítése esetén hajlandóak lemondani az első helyi ranghelyükről.
Mik ezek a feltételek?
- Az ingatlanon fennmaradó terhet a tulajdoni lapon szereplő bejegyzési értékén kell figyelembe venni
- A megelőző teher nem haladhatja meg az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 10- 30%-át
- Az első ranghely jogosultjának hozzájárulása
- Az összes teher nem haladhatja meg a hitelbiztosítéki érték kb. 70%-át
Mit jelent ez a mi esetünkben?
Az ingatlan piaci értéke 18 millió forint, a hitelbiztosítéki értéke kb. 15,3 millió forint. A kiváltandó hitel összege 6,5 millió forint, a munkáltatói kölcsön összege 4 millió forint. A maximálisan adható hitel ebben az esetben, ha azt vesszük, hogy a hitelbiztosítéki érték 70%-áig lehet megterhelni az ingatlant, 10,71 millió forint. A két hitel összesen 10,5 millió forint, vagyis nagyon szorosan, de kivitelezhető a hitelkiváltás. Persze az ügylet sikere ebben az esetben alapvetően a banki értékbecslésen múlik.
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
