Manapság az ingatlantulajdonosok és a bérbeadók számára szinte csak jó hírek érkeznek. Az igaz, hogy nagyon kedvező hitel mellett vásárolhatunk lakást, viszont aki bérbeadással akarja megkeresni a kenyerét, annak nagyon sok mindent át kell gondolnia. A költségek és a közterhek gyorsan felemészthetik a nyereség egy nagyobb részét, és még arról nem is beszéltünk, hogy akik most szeretnének vásárolni, igencsak megnőtt árszint mellett tehetnek csak tétet. De ha ezen túltesszük magunkat, akkor a következő évek egyik legjobb lehetőségét is megkaparinthatjuk magunknak.
Tagadhatatlanul Magyarországon dübörög az ingatlanpiac, gyakorlatilag nincs olyan nap, amikor ne hallanánk új ingatlanfejlesztési tervekről. Az egész országban megindultak az építkezések, az eladók szempontjából kedvező szituációban az árak is igencsak megemelkedtek. Persze minden relatív, hiszen 1) egy év alatt alsó hangon is 20% körüli emelkedés következhetett be 2) az inflációt is beleszámítva bő 10%-kal el vagyunk maradva a 2008-as csúcsokhoz képest.
Így visszatekintve az utóbbi évekre, a Duna House lakásár indexének alakulása alapján az tette a legjobban, aki panellakást vásárolt, hiszen 3 éve nyomott szinteken tudta ezt megtenni, ma pedig közel a duplájáért válhatna meg az otthonától. A tégla lakásoknál is nagy volt a felpattanás (országos átlagban 30%-os), de még ez sem volt elegendő, hogy beérhessék a panelek által diktált tempót.
Márpedig, ha lehet hinni az elemzőknek, akkor folytatódni fog az emelkedés, már csak azért is, mert aki nem tud saját erőből lakást vásárolni, az az alacsony hitelkamatok miatt egyre nagyobb elánnal veti bele magát a hitelfelvételbe.
Hirdetés
Hirdetés
Ez tiszta sor, de mekkora hozam ütheti a markomat?
Gondolkozzunk akár befektetőként vagy saját lakás vásárlóként, nem mellékes számunkra, hogy a vagyonunk milyen mértékben tud növekedni. Mint mindenhol, itt is számszerűsíthetjük a hozamot, viszont itt két különböző tényezőt is néznünk kell: milyen mértékben nőtt a lakásom értéke és mennyiért adhatom (adhatnám) ki a lakást.
Az ingatlan hagyományosan vonzó célpont lehet, hiszen joggal várjuk el tőle, hogy az értékét megőrizze, sőt az infláció felett tudjon emelkedni az értéke. A kisebb-nagyobb visszaesések ellenére ennek a feltételnek meg is tudnak felelni az ingatlanok, bár vegyük észre, hogy ha az értéke nagyobb mozgásoknak van kitéve, akkor teljesen más kockázati szintet képvisel, mint egy betét vagy egy állampapír.
Hosszabb távon éves szinten érdemes óvatosan számolni, a mostani inflációs környezetben az 1%-os értéknövekedés (infláció felett) indokolt lehet, bár találkozhatunk olyan becslésekkel is, ahol már éves alapon 2-3%-ot is megemlítenek. Ez utóbbi jobban hangzik, de tudva a körülményeket, nem lovalnánk bele magunkat különösebben a dologba.
Hasonlóan fontos kérdés, és jelen esetben nagyobb súllyal esik latba, hogy a kiadással mekkora összeget lehet megkeresni. A helyzetünk itt már bonyolódik, hiszen a lakás fenntartásához kapcsolódnak költségek, aminek figyelembe vételétől nem tekinthetünk el. Ráadásul meghatározott adó terheli a bérbeadásból származó jövedelmet.
Készítettünk egy táblázatot, ami logikai sorrendbe rendezve próbálja bemutatni a főbb tényezőket. Különösen fontos a bérleti hozam, ami azt testesíti meg, hogy az ingatlan értékének mekkora százalékát kérhetem én el egy évben bérleti díjként. A számok nyelvére lefordítva, ha van egy 22 millió forintot érő lakásom, és havi 120 ezret kérhetek el érte, akkor a bérleti hozamom 6,5%. Természetesen nagyon sok minden befolyásolja ennek értékét, viszont mai tudásunk szerint ez egy jó közelítés lehet.
Igen ám, de a 6,5% nem azt az összeget mutatja meg számunkra, ami nekünk a tiszta haszon. Egyrészt vannak az ingatlan állagfenntartásának költségei, ami éves szinten nyugodtan elérheti az ingatlan értékének 2%-át. Szerencsére van lehetőség arra, hogy a költségeinket elszámoljuk, vagyis az adókat a költségekkel csökkentett bevétel után kelljen megfizetnünk. A 15%-os személyi jövedelemadót mindenképpen ki kell fizetnünk, és további 14%-os ehót, ha az éves bérbeadásból származó jövedelem meghaladja az 1 millió forintot. A példáknál szándékosan mind két eshetőséget megnéztük. Mindent egybevéve igencsak vonzónak nevezhető az infláció feletti 4,2-4,8%-os hozam.
A sok erőfeszítés meghozza gyümölcsét
Nem véletlen, hogy az ingatlant jó befektetési lehetőségnek tartják sokan, a fenti összeállításból is következik, hogy a betéteket többszörösen meghaladó hozamot érhetünk el velük (4-5%-os infláció feletti hozamot). De ez egyben azt is jelenti, hogy két teljesen eltérő kockázatú dologról van szó. Ha tudatában vagyunk az ingatlan korlátaival (bizonyos esetekben nehéz eladni, nagyobb áresés is bekövetkezhet, az albérlőkkel alkalmasint meggyűlhet a bajunk, a magasabb közterheket meg kell fizetnünk, stb…), akkor egy jó választás lehet befektetési céllal is.
Különösen olyan időszakban, amikor a hitelkamatok nagyon alacsonyan vannak. A kedvező csillagállás oda vezet, hogy közel azonos kondíciók mellett tudunk hitelt felvenni és a lakást kiadni. Na mármost, ha kellő önerőnk van, akkor a bérleti díjakból nyugodtan törleszthetjük a hitelt és jól behatárolható kockázatok között, nem nagy beruházással juthatunk lakáshoz. Persze ügyeljünk az árra, nehogy a felsrófolt vételár miatt a későbbiekben csalódás érjen bennünket.
Lakáshitelt keres? Néhány kattintással megnézheti, hogy milyen lehetőségek közül válogathat!
