A 2008-as pénzügyi válság után kialakult „új világrend” egy megdöbbentő fejlődési ponthoz ért: ma Magyarországon alacsonyabb kamattal vehetünk fel lakáshitelt, mint amennyit a megtakarításainkkal biztosan elérhetünk. Mit jelent ez az átlagember számára? Hogyan gondolkodhat reálisan a megtakarítási és hitel lehetőségekről?
A nemzetközi trendekhez igazodva hazánkban is elérkezett a minimális kamatok időszaka. Az MNB 0,9%-ig csökkentette az alapkamatot, de a kamatok mérséklődése itt nem állt meg: a hitelezésben sokkal fontosabb mutató, a Budapesti Bankközi Kamat (BUBOR) egészen 0,39%-ig, azaz további 0,5%ponttal csökkent. A legtöbb változó hitel kamatozása ezen mutatóhoz igazodik.
Ma az átlagember (átlagos havi fizetés egy kétkeresős családban, 50%-os mértékű hitelfinanszírozással) számára is elérhető legjobb lakáshitel teljes fizetendő kamata (0,39% BUBOR + 2,1% kamatfelár) 2,49%.
Megtakarítási oldalon ugyanakkor a magyar állam erősen ösztönzi a lakossági állampapír vásárlásokat és ezért bőven banki kamat felett fizet a lakosság pénzéért. Ennek köszönhetően pénzünket (a BMAK 2026/N állampapírban) 3,36%-os is leköthetjük. Ez közel 1%ponttal magasabb, mint az elérhető legjobb lakáshitel kamata… Alma-alma összehasonlításban azonban a 3,36% helyett (ha ma lenne az állampapír kamatozásának megállapítása) 2,88% kamatot látnánk. Ez még mindig közel 0,4%ponttal magasabb, mint a lakáshitel kamata.
Hirdetés
Hirdetés
Uri huncutság? Újabb pénzügyi átverés?
„Mi történik a hitelfelvétel után? Hogyan változik a fizetendő kamat? Hol járhatok rosszul?” Teszi fel a kérdéseket a nagy devizahiteles világégés után – érthetően – mindenki Magyarországon. A kamatozás mind a megtakarítás, mind a hitel esetében változó, évente módosul az aktuális piaci kamatszintekhez.
A kamatfelár az állampapír esetében 2,75%, a lakáshitel esetében 2,10%. Rosszul tehát abban az esetben járhatnak az olcsó hitelre spekulálók, ha a kamatbázis, azaz a Bubor és a Diszkontkincstárjegy (DKJ) közötti kamatkülönbség extra mértékben, 0,65%pont fölé nő. Az elmúlt 7 évben azt átlagos különbség a két kamatszint között 0,19%pont volt (jellemzően a Bubor a magasabb).
Fontos tudni, hogy a 2026-ban lejáró Bónusz Magyar Államkötvény kamat megállapítása minden évben szeptemberben történik. Ha nem szeptember a hitelfolyósításunk, akkor külön kockázatot jelenthet a két időpont közötti (kedvezőtlen) kamatmozgás. Hasonló problémával szembesülhetünk az eltérő futamidőből adódóan, hacsak nem az állampapír futamidejéhez illeszkedik a hitel, vagy az állampapír lejáratnál előtörlesztés szükséges. Az előtörlesztésnek extra költségei lehetnek (jellemzően 1-1,5% közötti mértékben).
A pénzügyi szempontok teljekörű mérlegelésekor nem téveszthető szem elől, hogy a lakáshitel felvételekor akár 1-1,5% közötti (hitelösszegre vetített) egyszeri költség is felmerülhet.
Hitel, vagy nem hitel? Ez itt a kérdés…
9-10 éves futamidő mellett a jelenleg elérhető és becsülhető átlagos 0,4%-os pozitív kamatkülönbözet közel felét felemésztheti a hitelfelvételhez kapcsolódó egyszeri költség, illetve egy esetleges előtörlesztés költsége. Ezeket is számításba véve fokozatosan marginalizálódik a kamatkülönbség kihasználására vonatkozó játéktér.
Összességében nem profi pénzügyi szakemberek számára nem ajánlott a pusztán állampapír-lakáshitel kamatkülönbségre alapozott hitelfelvétel. Az átlagember számára a ma fennálló kamateltérés inkább figyelemfelhívás mind megtakarítási, mind hitel oldalon a kedvező lehetőségekre, nem pedig egy valós alternatíva egy komplex pénzügyi stratégiára. Meglévő lakáshitel esetén az elsődleges jelentőség az alacsonyabb kamatozású hitellel történő kiváltásban áll.
A hitelpozíció érdemben tovább javítható lakástakarék-pénztár, illetve adómenetesen nyújtható munkáltatói lakáshitel törlesztés támogatás révén. (Az utóbbit azonban a munkáltató akár egy tollvonással megszüntetheti egyik évről a másikra.)
Az aktuális lakáshitel kínálatot az alábbi kalkulátorral tekinthető át gyorsan, a teljes piaci kínálat pedig a lakáshitel-kalkulátor linkre kattintva:
Minden bizonnyal gazdaságtörténeti szempontból is csemegének fog bizonyulni pár évtized múlva, hogy ma magasabb az állampapírok kamatszintje, mint a lakáshitelekké. Ennek ellenére a hitelfelvétel során a körültekintés és megfontolt döntés elengedhetetlen.
A történelem figyelmeztetése: a 2008-as pénzügyi válságot megelőzően nagy „divatja” volt a unit-linked életbiztosításokkal kombinált lakáshiteleknek. A koncepció az volt, hogy a hiteltörlesztés egy (jelentős) részét elkülönítve fektesse be a hitelfelvevő (biztosításba) és ez majd magasabb hozamot termel, mint a hitelkamat. Az eredmény? Tömören: nem jött be. Rengetegen rengeteget veszítettek ezen. (Az érdemi különbség a múlt és a fentiekben bemutatottak között, hogy 2008. előtt 100% spekulációról volt szó, ma számszerűsíthető, konkrétan megfogható kamatkülönbözetről.)
