10 évvel a hazai lakosság jelentős részét durván megégető hitelválság kirobbanása után újra csúcson van a magánszemélyek hitelfelvétele, és a növekedés 2019-ben is szinte biztosan folytatódik. Mi történt? Mindenki elfelejtette, hogy a hitelfelvétel veszélyes is lehet, vagy minőségében egy teljes más mozi forog most?
2018-ban a lakosság új hitelfelvételei ismét elérték a válság előtti csúcsértékeket: a lakáshitel kihelyezések összértéke várhatóan 2%-kal, a személyi kölcsönök felvétele 45%-kal haladhatja meg a 2008-as szintet. Első ránézésre ez több, mint riasztó. Különösen annak tükrében, hogy a szakemberek jelentős része 2019-ben további növekedést prognosztizál a hitelpiacon.
1 évig fix kamatú lakáshitelek (54 000 Ft induló törlesztő) – Lakáshitel Kalkulátor
10 évig fix kamatú lakáshitelek (63 000 Ft induló törlesztő) – Lakáshitel Kalkulátor
20 évig fix kamatú lakáshitelek (69 000 Ft induló törlesztő)- Lakáshitel Kalkulátor
(10 millió Ft hitelösszeg, 10 éves futamidő, 20 millió Ft értékű használt ingatlan megvásárlása, 250 000 Ft igazolt jövedelem.)
De van mitől félni? Az alábbiakban részletesen bemutatjuk, hogy miben tér el a mai hitelpiaci helyzet a 10 évvel ezelőtti állapotokhoz képest.
1. A lakossági szegmensben három nagy hitelfajta meghatározó: a lakáshitelek, a személyi kölcsönök és a szabadfelhasználású jelzáloghitelek. Ez utóbbiak olyan hitelek, ahol a magánszemély a banknak fedezetként felajánl egy ingatlant, de a felvett kölcsönt nem feltétlenül lakás, vagy lakhatási célra fogja elkölteni.
A három hitelfajta együttes hitelkihelyezése 2018-ban várhatóan még 25 %-kal elmarad a 2008-as szinttől (annak ellenére, hogy a lakáshitelek és a személyi kölcsönök volumene új csúcson van). Ez egyértelműen annak köszönhető, hogy a szabadfelhasználású jelzáloghitelpiac ma 90 %-kal (azaz éves kihelyezésben 650 milliárd forinttal!) kisebb, mint 2008-ban volt. Ez a drasztikus elmaradás elsősorban arra vezethető vissza, hogy a személyi kölcsönök (szintén gyakorlatilag bármire elkölthető kölcsön) átvették a szabadfelhasználású jelzáloghitelek szerepét. (További részletek az alábbi táblázatban)
2. Alacsony, vagy magas jelenleg a lakossági hitelállomány? Pénzügyi értelemben ezt a kérdést soha nem az dönti el, hogy történelmi visszatekintésben elértük-e az előző válság előtti csúcsot. Sokkal inkább a hitelállomány és a megtakarítások aránya a meghatározó. Ebben a nézetben egy igen egészséges piaci elmozdulás mutatható ki: míg a hitelállomány nagysága ma 25 %-kal elmarad a 2008 év végi értéktől, addig a megtakarítások 62 %-kal felülmúlják azt. Vagyis a hitel/megtakarítás mutató 50 % feletti szintről 25 %-ra esett.
Havi szinten ma átlagosan 120 milliárd forint felett van a lakosság hitelfelvétele, ami 7350 milliárd forint teljes hitelállomány mellett nagyon magasnak tűnhet. Fontos azonban látni, hogy az adott havi hitelfelvétel nem jelenti egy az egyben a hitelállomány növekedését, hiszen a korábban felvett hiteleket több tízmilliárd forint értékben folyamatosan törlesztik. Ennek köszönhető, hogy a hitelállomány abszolút mértéke lassan emelkedik csak.
3. A havi nettó átlagjövedelem a 2008-as értékekkel összevetve 121 000 forintról 215 000 forintra emelkedett (+78%). A növekmény akkor is érdemi, ha egyéni szinten a lakosság többsége a 78 %-nál kisebb emelkedést érzékel. A jövedelmek növekedésével párhuzamosan a 10 évvel ezelőtti 7,8 %-os munkanélküliségi mutató 3,8 %-ra esett és a munkaerőhiány ma már mindenki számára egyértelmű az országban.
4. Az ingatlanárak (az inflációval korrigálva) országosan 9%-kal haladják meg a 2008. év végi értéket. A lakáshiteleknél az ingatlan értéke (mint fedezet) meghatározó tényező, így az árnövekedés pozitívan hat a hitelezésre.
A lakásárak 9%-os átlagos reálnövekedése mögött azonban hatalmas területi különbségek húzódnak meg: a budapesti 43%-os árrobbanáshoz, a vidéki városok gyakorlatilag stagnáló árszintje és a községek 13%-os átlagos árcsökkenése kapcsolódik. Az ártrendek ilyen szintű területi szétválásának több következménye is lehet: Budapesten a vásárlóképes kereslet csökken (az olcsó hitelek ellenére is), vidéken – optimista megközelítésben – az árak legalább részleges felzárkózása valószínűsíthető (nem elhanyagolható feltétel következik) a gazdasági prosperitást mutató területeken.
5. A ma elérhető és igényelt hitelek teljesen más dimenzióban mozognak, mint 10 évvel ezelőtt. 2008-ban döntő többségében svájci frank alapú (jelentős devizakockázat) és változó kamatozású (jelentős kamatkockázat) hiteleket vett fel a lakosság. Ma devizakockázat nélküli forint hitelek és (egyre nagyobb mértékben) rögzített kamatozású hitek dominálják a piacot.
Nem mellesleg: ma egy forint alapon felvett, 20 évig fix kamatozású lakáshitel THM mutatója alacsonyabb, mint a válság előtti svájci frank alapú, változó kamatozású lakáshiteleké (6% versus 7%). Ez a minőségi különbség önmagában, minden más feltétel (pl. jövedelem, ingatlanár stb.) változatlansága mellett is magasabb hitelfelvételi szintet indokolhatna.
Fentiek alapján 2008-hoz viszonyítva a magyar lakosság eladósodottsága és hitelképessége erősen pozitív irányba mozdult el 10 év alatt. Mit mutat azonban a nemzetközi összehasonlítás? A magyar 25 %-os eladósodottsági mutatóval szemben mind a közép-európai, mind a nyugat-európai átlag 43 %-os, azaz lényegesen magasabb. Mindez természetesen annak köszönhető, hogy Európában is szinte példa nélküli volt az a veszteség, amit a korábbi devizahitelezés miatt a magyar lakosság elszenvedett, így a kedvezőbb gazdasági környezetben is óvatosabbak vagyunk a hitelfelvételt illetően. GDP arányosan még nagyobb differencia mutatható ki, így ma stabilan kijelenthető, hogy a magyar lakosság eladósodottsága átlag alatti.
2019-re vonatkozóan a magyar bankok átlagosan 10-15%-os növekedéssel számolnak a lakossági hitelpiacon. Az MNB májusban publikált elemzése hosszú éveken keresztüli 15%/év növekedést prognosztizál a lakossági új hitelkihelyezésekben.
Hirdetés
Hirdetés
Mi lehet az érdemi gátja a hitelfelvételeknek a jövőben?
A valós korlátot egyértelműen az ingatlanpiaci áremelkedés jelentheti, elsősorban Budapesten. A 43%-os reálértéken mért (infláció feletti) áremelkedés hatására a két átlagkeresettel rendelkező családok hitelképessége gyakorlatilag a minimumra csökkent. Egyszerűbben fogalmazva: az olcsó hitelek kedvező hatását teljes mértékben felszívta az ingatlanpiaci áremelkedés. Vagyis, több hitelre van szükség ugyanazon lakás megvásárlásához. ITT megnézheted, hogy a jövedelmed alapján mennyi hitelt kaphatsz a kiszemelt ingatlanra.
Országos átlagban az összkép sokkal kedvezőbb, a vidéken élők hitelképessége (átlag lakóingatlan és átlag jövedelem mellett) kedvezőbb, mert „nem szálltak el” az ingatlanárak.
Az egész országban kedvezőtlenül hat azonban a jelentős mértékű munkaerőhiány az építőiparban. A legtöbb ingatlanvásárló ugyanis kisebb-nagyobb felújítást kíván végrehajtani a megvásárolt ingatlanon, ma azonban gyakorlatilag lehetetlen szabad burkolót, kőművest, víz- vagy villanyszerelőt találni.
A zárógondaltok egyikeként érdemes még megemlíteni, hogy a bankok hitelezését meghatározó szabályozói környezet is nagyságrendekkel szigorúbb és részletesebb. A hitelfelvételt az MNB jövedelem és fedezeti oldalon is korlátok közé szorította, melynek során a hosszú távon fix kamatozású hitelek preferált státuszba kerültek. Vélhetően ma Magyarország rendelkezik Európa egyik legerősebben szabályozott hitelpiacával.
Összességében kijelenthető, hogy a lakosság eladósodottsága és aktuális hitelképessége nagyságrendekkel jobb, mint 10 évvel ezelőtt. Az ország nemzetközi összehasonlításban is mérsékelt lakossági hitelállománnyal bír, a növekedésnek még bőven lenne tere. Budapesten azonban már problémát okozhat az árak túlzott emelkedése, országosan pedig szinte mindenhol a felújításokhoz is szükséges építőipari kapacitás hiánya.
