Váratlan problémával szembesült egy hitelből ingatlant vásárló, aki miután lefoglalózta a kiszemelt lakást – az eladó engedélyével – rögtön hozzá is kezdett a felújításhoz. Azért siettek ennyire, mert úgy számoltak, végezhetnek a fűtési rendszer teljes cseréjével, mire megkapják a hitelt, emiatt pedig rövidebb ideig kell majd visszabérelniük korábbi otthonukat, amiért havi 200 ezer Ft-ot fizettek. Két hónapos átfutási idővel számolva ez minimum 400 ezer Ft-ot érő ötletnek tűnt.
Utólag mégis rossz döntésnek bizonyult. Ugyanis jelzáloghiteleiknél a bankok pontosan meghatározzák, milyen ingatlanokat hajlandók fedezetként elfogadni, ha pedig lakóingatlan a fedezet, akkor a lakhatásra alkalmasságot is elvárják. Ezért, ha az értékbecslés idején nincs fűtés – mert már kiszerelték a kazánt – vagy nincs mosdó és WC – mert a fürdőszoba épp romokban áll a felújítás kellős közepén –, akkor bizony az ingatlan az adott pillanatban éppen lakhatatlan. Ebben az esetben az lehet a megoldás, hogy a vevő legalább addig eljut a felújításban, hogy legyen mosdó, állandó fűtés – mert az olajradiátor például nem jó – és a WC-csésze is legyen beállítva legalább a helyére, mert az értékbecslő azzal már nem foglalkozik, hogy valóban működik-e. Ezt követően lehet megigényelni a hitelt, ám az átfutási idő ekkor kezd csak „ketyegni”.
A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora szerint az 5 millió Ft felújítási célú jelzáloghitel havi törlesztője 5 évre fixált kamattal, 10 éves futamidővel: 50 800 Ft
A tanulság mindenképp az, hogy ha hitelből vásárol valaki lakást, akkor semmiképp ne kezdje el szétbontani azt az értékbecslést megelőzően. Ha becsukta maga mögött az ajtót az értékbecslő, akkor akár azonnal jöhetnek a melósok.
Van egy másik tippünk is a felújítóknak! Gyakori, hogy a vevő saját forrásból kifizeti a vételárat, majd a felújítást finanszírozza meg hitelből. Ez, bár járható út, nem feltétlenül a legjobb megoldás. Amennyiben ugyanis a vásárláshoz igényelne hitelt, bekalkulálva a felújítás becsült költségét, akkor az értékbecslést követően azonnal elkezdheti a munkálatokat.
15 millió Ft lakáshitel havi törlesztője 10 évre fixált kamattal, 20 éves futamidővel: 94 500 Ft
Ha kisebb költségvetésű felújítási munkálatokról van szó, akkor a személyi kölcsön is jó megoldás lehet, hiszen már 8%-os THM-mel is találni ilyet. Egy 3 millió Ft összegű, 3 év futamidejű, végig fix kamatú hitel havi törlesztője például 90 ezer Ft, összességében pedig 3 376 000 Ft-ot kell visszafizetni a banknak.
Hogy milyen előnyei vannak a személyi kölcsönnek a jelzáloghitelhez képest? Például az, hogy a személyi kölcsönöknél lényegesen kisebb az induló költség! Az előbbi, 3 millió Ft-os hitelnél például a 30 ezer Ft-os folyósítási jutalékkal kell mindössze számolni, míg egy ugyanekkora jelzáloghitelnél akár 100 ezer Ft is lehet az összes járulékos költség, ami a folyósítási jutalékból, az értékbecslési, a hitelbírálati, a közjegyzői és a földhivatali díjakból adódik össze.
A Bankminor Személyi Kölcsön Kalkulátora szerint a 3 millió Ft személyi kölcsön havi törlesztője 5 éves futamidőre, végig fix kamattal: 60 300 Ft.
A személyi kölcsön mellett szól a gyors ügyintézés is, hiszen akár napok alatt is utal a bank, vagyis ha ebből csináltatná meg valaki a felújítást, emiatt biztosan nem kell késlekednie.
Hátránya a jelzáloghiteleknek az is, hogy amennyiben a szóban forgó, felújítandó ingatlannak több tulajdonosa van, akkor a bankok ragaszkodnak ahhoz, hogy ők is kerüljenek be adóstársként a szerződésbe. Személyi kölcsönnél adóstársra csak akkor van szükség, ha az adós jövedelme önmagában nem elegendő az igényelt hitelösszeghez. (A jövedelem hitelezhetőségének korlátairól ITT olvashatsz részletesen.)
