Hiába dönt csúcsokat a lakáshitelt igénylők száma, hitelhez jutni egyáltalán nem egyszerű és gyors folyamat. Van benne számos csapda, amibe ha belelépünk, akkor jelentős anyagi veszteség érhet bennünket, de akár maga az ingatlanvásárlás vagy építés is meghiúsulhat. Pontokba szedtük a hiteligénylés legfontosabb lépéseit és ezek tudnivalóit.
1. A bankok megversenyeztetése
Az első lépés a finanszírozó bank és a legkedvezőbb feltételű hitel megtalálása. Sokan automatikusan azt a bankot keresik fel, ahol a bankszámlájuk vagy egyéb banki termékeik vannak, abban a reményben, hogy itt kapják majd a legkedvezőbb hitelajánlatot. Ez azonban tévedés, nagyon sok tényezőtől függ ugyanis, hogy melyik bank fogja a legjobb árat kínálni egy lakáshiteles számára.
Az sem szerencsés, ha ismerős ajánl bankot, egyszerűen azért, mert személy- és ügyletfüggő, hogy kinek mi a jó megoldás.
Mit tehetsz akkor? A Bankmonitor részletes lakáshitel kalkulátorában megadhatod az összes fontos paramétert -jövedelem, kért hitelösszeg, kamatperiódus, a megvenni kívánt ingatlan értéke, szeretnél-e csok hitelt stb. -, ez alapján pedig a program sorrendbe állítja a hiteleket. Azonnal láthatod a THM-et (teljes hiteldíj mutató), az induló havi törlesztőt, illetve azt, hogy a teljes futamidő alatt mekkora összeget kell majd visszafizetned. (Meg fogsz lepődni azon, hogy azonos feltételek mellett az egyes bankok ajánlatai között milyen nagy eltérések lesznek!)
Ekkor már képben leszel, hogy nagyjából mekkora összegű hitelt, milyen havi törlesztővel kaphatsz meg. Az persze, hogy ez valóban így is lesz, még egyáltalán nem biztos, hiszen számos apró részleten múlik egy hiteligénylés sikere.
Hirdetés
Hirdetés
2. Hitelszakértő bevonása
Ezen a ponton dönthetsz úgy, hogy te magad felkeresed a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint legjobb feltételeket kínáló bankot, vagy kérheted hitelszakértő segítségét. Ez utóbbi számodra nem jelent költséget, mert a bankok fizetik a közvetítői jutalékot a sikeres ügylet után a szakértőnek. Viszont a szakértő segít összeszedni a hiteligényléshez szükséges dokumentumokat, ellenőrzi az általad megadott adatokat, majd ezek alapján megmondja, hogy tényleg a megadott bank jelenti-e számodra a legjobb megoldást.
Egy sor olyan dolog bezavarhat ugyanis, amire elsőre nem gondolnak az emberek. Nem minden bank fogadja el például egyformán a KATA-s jövedelmet, a külföldi jövedelem kezelésében is vannak eltérések, mint ahogy az ingatlan értékének meghatározásában, illetve az ehhez képest adott hitel nagyságában is lehetnek különbségek. Egyszerűen arról van szó, hogy minden bank kicsit más üzletpolitikát folytat, ezen pedig akár a hiteligénylés sikere is múlhat.
Az általad megbízott hitelszakértő ráadásul úgynevezett hármas ajánlatot készít számodra, ami tartalmazza a legkedvezőbb három banki terméket, ez alapján pedig eldöntheted, végül melyiket választod. Ha te magad keresel fel egy bankfiókot, akkor viszont kizárólag az adott pénzintézet kínálatából választhatsz. Az esetleges problémák ebben az esetben csak később derülnek ki, ha pedig valamilyen oknál fogva esetleg elutasítják az igénylésed, neked magadnak kell másik bank után nézned. Vagyis az egész hercehurca kezdődhet elölről.
3. Előzetes hitelbírálat
Ha sikerült kiválasztanod a számodra legkedvezőbb hitelt kínáló bankot, akkor dönthetsz úgy, hogy előzetes hitelbírálatot kérsz, ami több szempontból is hasznos lehet. Ilyenkor a hitelintézet ellenőrzi az általad megadott jövedelmeket, majd ez alapján meghatározza, hogy maximálisan milyen összegű hitelre számíthatsz. Így tudni fogod, hogy meddig nyújtózkodhatsz, valamint akár két héttel is lerövidítheted a hiteligénylés folyamatát a későbbiekben. Tudnod kell azonban, hogy ez nem hitelígérvény, a kiválasztott ingatlannak is meg kell ugyanis majd felelnie a feltételeknek.
4. Ingatlan lefoglalózása, adásvételi szerződés megkötése
Biztosan meglepődsz azon, hogy csak most értünk ehhez a részhez, pedig ennek fontos oka van. Ugyanis, ha már tudod, hogy hitelképes vagy-e, illetve mekkora hitelösszeget kaphatsz a jövedelmed alapján, akkor reálian felmérheted a lehetőségeidet. A bankok ráadásul pontosan meghatározzák, hogy milyen tartalmi elemeket szeretnének viszontlátni az adásvételi szerződésben.
5. A hitelkérelmi nyomtatvány kitöltése és benyújtása
Ez egy nem túl terjedelmes nyomtatvány, ahol a hitellel, pénzügyi helyzeteddel, valamint a megvásárolni kívánt és fedezetként bevont ingatlannal kapcsolatos alapvető információkat kell megadnod. Meg kell adnod a kért hitel összegét, futamidejét és kamatperiódusát, valamint a háztartás jövedelméről is nyilatkozni kell.
Másrészt szükség lesz a fedezetként bevont, megvásárolni kívánt ingatlan
- 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapjára, amelyen legalább széljegyként fel van tüntetve a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmed.
- Családi ház, ikerház, sorház vagy építési telek esetén szükséged lesz egy 90 napnál nem régebbi helyszínrajzra vagy térképmásolatra, amit a földhivatalban vagy az helyi önkormányzatnál tudsz beszerezni.
6. Értékbecslés+hitelbírálat
A következő lépés az értékbecslés, amikor a bank által megbízott értékbecslő meghatározza az ingatlan forgalmi értékét. Ennek során figyelembe veszik a földrajzi elhelyezkedést, az ingatlan környezetét, az épület és a lakás állapotát és műszaki színvonalát egyaránt. Ekkor derül ki az is, hogy az ingatlan egyáltalán hitelezhető-e, és ha igen, milyen értéken veszi majd figyelembe fedezetként a bank (hitelbiztosítéki érték). Ez azért lényeges, mert a bankok legfeljebb a becsült forgalmi érték 80%-áig hiteleznek, de mostanában sok bank a túlfűtött ingatlanpiac miatt csak 70%-ig megy el. Ez azt jelenti, hogy 20-30% önerőre mindenképp szükséged lesz.
Ezzel párhuzamosan a bank elvégzi a hitelbírálatot is, aminek során ellenőrzi az igénylés során megadott jövedelmi adatokat. Ekkor dől el, hogy a jövedelmed alapján hitelképes vagy-e, és ha igen, mekkora havi törlesztőt vállalhatsz be. (Ha volt előzetes hitelbírálat, akkor ezen már régen túl vagy.) Ezt a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) korlát szabja meg, ami szerint a többség jelenleg a nettó havi jövedelem legfeljebb 50%-áig adósodhat el. (A pontos számokat a fenti táblázatban láthatod.)
7. Szerződéskötés+jelzálogjog bejegyzése
Pozitív hitelbírálat esetén a bank elkészíti a szerződéstervezetet, amit elküld a részedre, ezt három napod van átolvasni, átgondolni. A szerződés megkötése a bankfiókban történik, ezt közjegyzői okiratba is foglalják, mint ahogy a tartozáselismerő nyilatkozatot is. A hitelszerződés közjegyzői okiratba foglalásának költsége az igénylőt terheli, ám a bankok egy része kedvezményként később visszautalja ezt az összeget. Mivel itt akár 100 ezer Ft feletti összegről beszélhetünk, a bank kiválasztásakor ezzel a kedvezménnyel is érdemes számolni.
A tartozáselismerő nyilatkozat lényege az, hogy amennyiben az adós nem fizeti a hitelét a hitelszerződésben foglaltak szerint, akkor a bank peres eljárás nélkül behajtja a követelést, inkasszálja a követelt összeget a kötelezett bankszámlájáról, végrehajtás alá vonja a kötelezett ingó és ingatlan vagyonát.
A közjegyzői okiratba foglalt kölcsönszerződést a bank nyújtja be a területileg illetékes földhivatalba. A hitelt biztosító jelzálogjog bejegyzésének díját az adós a banknak fizeti ki, amit a bank a földhivatalnak utal át. (Egyes bankok ezt a költséget is elengedik az ügyfelek számára.)
8. A hitel folyósítása
Az igényelt hitelösszeg folyósításának van néhány alapvető feltétele (ezek bankonként és ügyletenként változhatnak):
– Aláírt, közokiratba foglalt hitelszerződés.
– A banki jelzálogjog bejegyzési kérelmének földhivatali érkeztetése, a kérelem legalább széljegyen való megjelenése.
– A folyósításhoz kapcsolódó díjak (pl. folyósítási díj) befizetése vagy rendelkezésre állása.
– Lakásvásárlásnál az önerő kifizetésének igazolása.
– A vásárolni kívánt ingatlanra lakásbiztosítás megkötése, amelynél a bank a kedvezményezett, ami azt jelenti, hogy egy kár esetén a kártérítés őt illeti meg.
Amennyiben minden feltétel adott, a bank folyósítja a megítélt hitelösszeget.
