Kevés olyan izgalmas területe van most a hazai ingatlanpiacnak, mint a budapesti belváros, hiszen a korábbi évek rakéta sebességű áremelkedésének vége szakadt, időnként pedig már a hirdetési árak csökkenését tapasztalhatjuk. Ezért utána jártunk, hogy milyen lakásokat, mennyiért árulnak most a belvárosban, hogy érdemes-e most lecsapni a remek lehetőségekre?
A budapesti lakások drágulásához tökéletes csillagállás volt az elmúlt pár évben, hiszen az alacsony betéti kamatok miatt az ingatlanpiac felé menekülő magyarok, a nemzetközi összehasonlításban olcsónak számító budapesti ingatlanoktól vérszemet kapó külföldi befektetők, valamint a „fapados” turizmus által felpörgetett rövid távú lakáskiadás egyaránt felfelé tolta az árakat.
Már nem nőnek tovább az árak
Ahogy a fák sem nőnek azonban az égig, úgy az Budapest belvárosi ingatlanpiac is elérte a maximumát, ami nagyjából 1 millió forint körüli átlagos négyzetméterárat jelentett, de ebben közre játszhatott a 2019 nyarán induló Magyar Állampapír Plusz is, hiszen az ezzel elérhető 5%-os éves kamat jó alternatívát jelentett a pénzüknek biztos helyet kereső befektetők számára.
Az igazi fordulatot azonban a koronavírus járvány jelentette, hiszen emiatt egyik pillanatról a másikra eltűntek a külföldi turisták Budapestről, így több száz nekik kiadó lakás maradt parlagon, amelyek tulajdonosai vagy hosszú távú bérlők után néztek – természetesen kisebb haszonnal –, vagy piacra dobták ingatlanjaikat, hogy minél hamarabb szabaduljanak tőlük. A külföldi befektetők feje pedig a stagnáló – vagy csökkenő – áron és a jól fizető turisták eltűnésén kívül amiatt is fájhat, hogy a forint történelmi szintre gyengült a vezető devizákhoz képest. (Emiatt a befektetés lényegesen kevesebbet ér majd a saját devizába történő átváltást követően.)
Hirdetés
Hirdetés
Olcsó lakást még nem itt kell keresni
De mennyibe kerülnek most a Budapest belvárosi ingatlanok, akinek van pénze, az most olcsón be tud vajon vásárolni? Aki ebben reménykedik, azt sajnos ki kell ábrándítanunk, ugyanis a főváros belső kerületei bizony most is rendkívül drágák, egyedül a legfelkapottabb budai kerületek árai verik még ezeket is. Az V. kerületben például a közepes és nagyobb méretű – 40-119 nm közötti – használt lakások átlagos négyzetméterára jelenleg 1,1-1,2 millió forint, de egy újépítésű esetében ugyanez 1,5 millió Ft felett is lehet. Érdekes színt jelentenek a korábban turistáknak kiadott lakások, ugyanis ezek többségét a tulajdonos korábban teljesen felújította, sok esetben pedig profi lakberendezők is segédkeztek a belső terek kialakításában.
Az ugyancsak népszerű VI. kerület belső részei sem olcsók jelenleg, találtunk például olyan Király utcai újépítésú lakást, aminek minden egyes négyzetméteréért 1,7 millió Ft-ot kértek, igaz, az átlagos négyzetméterár egyébként kicsivel 1 millió Ft fölött van a környéken. Jellemző itt is, hogy a használt lakások és az újépítésűek árai között sokszor minimális a különbség, Belső-Terézvárosban a használt lakások átlagos négyzetméterára például 900 ezer Ft felett van. Hasonló a helyzet egyébként a VII. és a VIII. kerülettel is, vagyis aki a belső részen szeretne nem „hátrányos helyzetű” (nem földszinti vagy szuterén, ablaktalan, esetleg extrém kicsi) lakást venni, annak bizony mélyen a zsebébe kell nyúlnia jelenleg is.
Hogyan, mennyiért kaphatunk hitelt?
Ahogy kiderült, Budapest belvárosa továbbra sem lett olcsó a lakást keresők számára, a központi részeken – a Körúton belül – egy átlagos vagy jó állapotú, 70 nm alapterületű használt használt lakás 1 millió Ft-os négyzetméterárral számolva körülbelül 70 millió Ft-ba kerül, míg ugyanez újépítésűnél – 1,2 millió Ft-os négyzetméterár esetén – 84 millió Ft-ba kerülne. Ez azt jelenti, hogy 80%-os maximális hitelezhetőséggel számolva a vásárlónak minimum 14, illetve 16,8 millió Ft önerővel kell rendelkeznie, amin felül 56 millió Ft, illetve 67,2 millió Ft lakáskölcsön felvételére lesz szükség.
Egy 56 millió Ft-os lakáshitelnek – a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint – 10 éves kamatperiódus választása esetén banktól függően 320 ezer Ft és 423 ezer Ft között lehet a havi törlesztője, ami teljes visszafizetésben 76,5 millió Ft és 99,3 millió Ft közötti teljes visszafizetést (havi törlesztők+egyszeri költsége) eredményez. A futamidő végéig fix kamatú konstrukcióknál a havi törlesztő 367 ezer Ft és 383 ezer Ft között változhat banktól függően, a teljes visszafizetés pedig 88 millió Ft és 92 millió Ft között lehet. Érdekes módon azt láthatjuk, hogy többe kerül a legdrágább 10 éves kamatperiódusú hitel a legdrágább fix kamatúnál, ami rámutat az okos hitelválasztás fontosságára, ami ilyen nagy hitelösszegek esetén jelentős pénzügyi előnyt jelenthet.
