Mind gyakrabban találkoznak a Bankmonitor hitelszakértői azzal, hogy valaki kifejezetten nagy összegű, 50-100 millió forint lakáshitelt igényelne, ami nem meglepő, hiszen Budapesten egyáltalán nem ritkák a 100 millió forintnál drágább ingatlanok. Az ekkora összegű lakáshiteleknél a jövedelem egy része sokszor külföldi munkaviszonyból, vállalkozói jövedelemből, osztalékból, ingatlan bérbeadásból, vagy éppen ezek kombinációjából származik. A Bankmonitor szakértői megnézték, mire számíthatnak jelenleg azok, akik ilyen típusú jövedelmekkel igényelnének jelzáloghitelt.
Bár a Bankmonitor szakértőinek tapasztalata szerint legtöbben 10-15 millió forint lakáshitelt igényelnek, továbbra is jelentős az érdeklődés a nagyobb, akár 50-100 millió forintos kölcsönök iránt. Nem meglepő, hiszen Budapest belvárosában, vagy éppen a felkapott budai területeken nem ritkák az 1 millió forint körüli négyzetméterárak a használt lakások esetében, az újépítésűeknél pedig a határ a csillagos ég.
A nagy összegű lakáshitelek esetében különösen kritikus a megfelelő nagyságú, bank által elfogadott jövedelem igazolása. Az úgynevezett JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató – szabály szerint, ha a nettó jövedelem eléri az 500 ezer forintot, akkor egy 5 éves kamatperiódusú lakáshitelnél a bevételek maximum 40%-a, míg egy legalább 10 éves kamatperiódusúnál maximum 50%-a költhető hiteltörlesztésre. Ez azonban csak a jogszabályi plafon, a bankok ennél óvatosabbak, így célszerű inkább 30-40%-os aránnyal kalkulálni.
Ez azt jelenti, hogy például egy 50 millió forint összegű lakáshitelhez a Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint 660 000 – 880 000 Ft nettó jövedelmet kell tudni igazolni 5 éves kamatperiódus választásakor, míg végig fix kamatnál 775 000 – 1 330 000 Ft ugyanez.
A másik kritikus pont a hitelfedezeti mutató, vagyis az, hogy az ingatan becsült forgalmi értékéhez képest mekkora lehet maximum a felvehető lakáshitel összege. Jogszabály szerint a bankok legfeljebb a becsült forgalmi érték 80%-áig mehetnek el, ám itt is tetten érhető az óvatosság, így a 70% már kifejezetten jónak számít. Persze a helyzet kacifántos, hiszen a hitelfedezeti mutató függ a településtől és az ingatlan típusától, hiszen egy kisebb településen, ahol kevés a tranzakció, a bank egyszerűen nem tudja felmérni az adott ingatlan valós értékét, amin egy esetleges hitelbedőlés esetén pénzzé tudná tenni maga is az ingatlant.
Hasonló dilemma van akkor is, ha egy ingatlan nagyon kilóg minőségben és árban a környéken, hiszen akkor is nehéz felmérni, hogy az a piacon mekkora felárat képvisel. Éppen ezért erősen javallott hirtelen felindulásból nem lefoglalózni egy ingatlant, még akkor sem, ha az álmaink otthona, hanem először megkeresni a finanszírozó bankot, majd megtudni, hogy a jövedelmünk és az adott ingatlan paraméterei alapján mekkora hitelösszegre számíthatunk. Máskülönben előfordulhat, hogy végül nem kapjuk meg a szükséges hitelt: ha emiatt meghiúsul az üzlet, akkor pedig akár a kifizetett foglaló is elúszhat.
Hirdetés
Hirdetés
Speciális jövedelmek elfogadása egy lakáshitelnél
A lakáshitel felvételéhez szükséges igazolt jövedelem számos forrásból származhat. Jellemző, hogy minél nagyobb a hitelösszeg, annál inkább számít, hogy a különböző forrásokat hogyan fogadják el a bankok. A legkönnyebb helyzetben természetesen azok vannak, akik magyar munkaviszonyból származó jövedelemből teljesíteni tudják az elvárást, ám ha ezt például osztalékból vagy ingatlan bérbeadásból származó jövedelemmel egészítenék ki, vagy vállalkozóként céges jövedelemmel rendelkeznek, akkor már bonyolultabb a helyzet.
1. Külföldi jövedelem
A külföldi jövedelmek elfogadása bankonként nagyon különböző: van, ahol az EU-s, a svájci és az angliai jövedelmet problémamentesen elfogadják, de olyat is láthatunk, ahol csak akkor, ha van mellette elsődleges magyarországi jövedelem. Ez azért lehet kritikus pont, mert a kiegészítő jövedelmeket csak akkor veszi figyelembe a bank, ha az elsődleges jövedelem teljesíti az alapvető minimális elvárásokat. Ezért annak, aki külföldi jövedelemmel venne fel lakáshitelt, mindenképpen érdemes olyan hitelszakértővel konzultálnia, aki ismeri az összes bank gyakorlatát, így tud segíteni a választásban.
2. Vállalkozói jövedelem
A vállalkozói jövedelmek elfogadása is nagyon eltérő az egyes bankoknál: van, ahol legalább egy teljes lezárt üzleti év az elvárás, míg máshol elég lehet akár egy nem teljes lezárt üzleti év is, csak legalább 9-12 hónapja működjön a vállalkozás. A katás kisadózók helyzete sem egyszerű, ugyanis van bank, ahol az egyéni vállalkozóktól elvárják a legalább 2 éves vállalkozói múltat, ebből ráadásul az utolsó 1 évnek már katásnak kell lennie. Más pénzintézetek ennél megengedőbbek: a legalább 12 hónapos működést követelik meg, de még csak teljes lezárt pénzügyi évre sincs szükség. (Azzal persze tisztában kell lenni, hogy tört év esetében is 12-vel osztják el a jövedelmet, ami így gyakran nem elegendő a hitelfelvételhez.) Fontos az is, hogy a bankok jelenleg szigorúbban kezelik a járvány gazdasági hatásainak kitett vállalkozásokat, ám a gyakorlat ezt illetően is változatos, így semmiképpen sem célszerű egyetlen pénzintézetet megkérdezni.
3. Bérbeadásból származó jövedelem
A nagy összegű lakáshitelt igénylők esetében gyakori, hogy a vállalkozói vagy munkaviszonyból származó jövedelmük mellett ingatlan bérbeadásból is van bevételük, ami jelentősen javíthatja a hitelképességüket. Sajnos ezt illetően sokat romlott a helyzet az elmúlt egy évben, hiszen a külföldi turisták elmaradása miatt a korábban szép hasznot termelő budapesti lakások bérlő nélkül maradtak, de azok helyzete is bizonytalan, akik vállalkozásnak adnak ki üzlethelyiséget, iparterületet.
Éppen ezért a Bankmonitor által megvizsgált bankok fele egyáltalán nem fogadja el jelenleg az ingatlan kiadásból származó jövedelmeket, de a többi bank is komolyan szigorított. Van olyan bank például, amelyik csak akkor számol ezzel, ha van mellette az igénylőnek megfelelő nagyságú, más forrásból származó jövedelme is, de alapvető elvárás az is, hogy legyen az ingatlanra élő, lehetőleg határozott idejű bérleti szerződés. Itt azonban most senki ne számítson sztenderd bírálatra, a bankok ugyanis minden esetben egyedileg döntenek, hogy elfogadják-e az adott jövedelmet, és ha igen, milyen feltételekkel.
4. Mi a helyzet az osztalék-jövedelemmel?
A nagy értékű ingatlanok vásárlóinak sok esetben van osztalékból származó jövedelme, ami akár tetemes összeget is jelenthet. Korábban az ilyen bevétel szinte az összes bank esetében hitelezhető volt, ami jelentősen megnövelte a felvehető jelzáloghitel összegét. A jelenlegi bizonytalan időkben azonban a bankok egy része óvatosabb, emiatt sokan egyáltalán nem számolnak az osztalékból befolyó pénzekkel, de még mindig találni bankokat, ahol ha csökkentett mértékben, vagy maximalizált összegben (pl. havi 200 ezer Ft), de elfogadják jövedelemként. Fontos, hogy a bankok itt is egyedileg döntenek, ami során számos szempontot figyelembe vehetnek.
