A használati megosztás abban az esetben lényeges, ha a lakásunk az ingatlan nyilántartás szerint azonos helyrajzi számon van egy – vagy több – másik lakással. Ebben az esetben ugyanis ebből a használati szerződésből derül ki, hogy melyik lakást használjuk mi kizárólag, mondhatni azt is, hogy melyik a mi otthonunk. A használati megállapodás kiemelten fontos dokumentum ebben az élethelyzetben, ha pedig hitelt szeretnénk igényelni, akkor egyenesen nélkülözhetetlen.
Alapesetben egy önálló ingatlan, lakás külön helyrajzi számon szerepel az ingatlan nyilvántartásban, ez azt is jelenti, hogy külön tulajdoni lapja van az egyes lakásoknak. A tulajdoni lapból pedig pontosan kiderül a tulajdonosok kiléte, az ingatlannal kapcsolatos jogok és kötelezettségek is mindenki számára.
Lehetnek azonban olyan osztatlan közös tulajdonban lévő lakások is, melyeknek nincsen külön tulajdoni lapja, vagyis egy helyrajzi számon akár több lakás, ház is megtalálható. (Ilyen lehet például az egy telken épülő ikerház, melynél nem mindenesetben hoznak létre a két házrésznek külön albetétet, helyrajzi számot.) Ebben az esetben az derül ki a tulajdoni lapból, hogy kik és milyen arányban birtokolják az ingatlant összességében. Arról viszont nem árul el semmit a dokumentum, hogy az egyes lakásoknak, épületeknek kik a tulajdonosaik, azokat kik használhatják kizárólagosan.
Ennek a helyzetnek a feloldására szolgál a használati megosztás, amely rögzíti, hogy az egyes tulajdonosok melyik lakrész, lakás kizárólagos használói. Ha vannak esetleg közös használatú részek – folyosó, udvarrész -, akkor azokat is tartalmazza a használati megállapodás. Rendszeresen szoktak csatolni hozzá vázrajzot is, amely vizuálisan is ábrázolja azt, hogy melyik ingatlanrésznek ki a tulajdonosa.
Ez a dokumentum kiemelten fontos, ha lakáshitelt, vagy jelzáloghitelt szeretnénk igényelni. Az egyes pénzintézetek azonban nem fogadják el minden esetben a tulajdonosok között kötött használati megosztást. A Bankmonitor szakértői összeszedtek 10 tévhitet a dokumentummal kapcsolatban, amire mindenképpen figyelni kell: a hiteligénylés, vagy épp a lakásvásárlás sikere is múlhat rajta.
Hirdetés
Hirdetés
1. Saját magaddal nem köthetsz használati megosztást
Előfordulhat az, hogy mi vagyunk a tulajdonosai az összes lakásnak, amelyek egy adott helyrajzi számon vannak. Például építünk egy ikerházat, de mindkét házrész a mi nevünkön van. Ebben az esetben nem köthetünk saját magunkkal használati megosztást. (Ez érthető, hiszen nem jelenthetjük ki azt, hogy az egyik házrész kizárólagos használói mi vagyunk, míg a másik házrésznek szintén mi lennénk a kizárólagos használói.)
Ez akkor jelenthet problémát, ha például jelzáloghitelt szeretnénk felvenni, de csak az egyik házrészt szeretnénk fedezetként felajánlani. (Például azért, mert el szeretnénk adni később a másik részt és nem szeretnénk a banki fedezetkiengedéssel foglalkozni.) Erre azonban nem lesz lehetőségünk, mivel nem tudunk használati megosztást kötni saját magunkkal, ezért az egész ingatlant terhelni fogja a jelzáloghitel.
2. Egy darab önállóan forgalomképes lakás két tulajdonosa nem köthet használati megállapodást
Az egy természetes helyzet, hogy egy lakásnak több tulajdonosa van – például a párunkkal közösen fele-fele arányban vagyuk tulajdonosok -, ebben a helyzetben azonban nem köthető használati megosztás. Egy önálló lakás szobáira ugyanis nem lehet használati megállapodást kötni. Csak két teljesen elkülönült, önállóan forgalomképes lakás, lakrész esetében lehet haszálati megosztást készíteni.
3. Külön bejáratokra lenne szükség
Kettő, vagy több külön használható, önállóan forgalomképes lakásra, lakrészre lehet használati megosztást kötni. Ez azt is jelenti, hogy egyik lakrész megközelítéséhez sem szükséges keresztülmenni a másikon.
Ez alapesetben azt jelenti, hogy két külön bejárata van a lakásoknak. Lehet az épület egyik oldalán az egyik lakás bejárata, míg a másik oldalán a másiké. Ha a földszinten van az egyik lakás és az emeleten a másik, akkor elfogadható lehet az is, ha az emeletre egy küső lépcső vezet fel, amelyen el lehet jutni a felső lakás bejáratához.
Sőt az is jó megoldás lehet, ha a két önálló lakrésznek van egy közös „előszobája”, ez egy közös használatú helység lenne, melyből nyílna a két lakás. Vagyis több építészeti megoldás is elfogadható, az azonban hitelfelvételnél jellemzően nem megfelelő, ha az egyik lakásból nyílna a másik. (Pédául nem lenne megfelelő az, ha a földszinti lakás nappalijából vezetne fel az emeleten lévő lakrészre egy lépcsősor.)
4. A lakrészek fogyasztását is külön kell mérni
Az önálló lakás azt is jelenti, hogy az egyes lakrészek víz, gáz, villany fogyasztását is jól el lehet különíteni. Az ideális állapot az lenne, ha külön mérőóra lenne minden egyes önálló lakrészhez. Így tekinthető teljesen függetlennek az adott helyrajzi számon lévő valamennyi lakás.
Több bank akkor is elfogadja fedezetként az ingatlant, ha nincsenek külön mérőórák, ugyanakkor a fogyasztás megosztásáról külön megállapodásban rendelkeznek a tulajdonosok. (Például közös vízóra van, de megállapodást kötöttek a tulajdonosok, hogy a vízhasználat egyenlő arányban terheli az egyes lakásokat, a díjat ennek megfelelően fogják rendezni.)
5. Nem elég a két tanú előtt tett nyilatkozat
Ha banki hiteligényléshez lenne szükség a használati megállapodásra, akkor nem elégséges a teljes bizonyító erejű magánokirati forma. Legalább ügyvéd által ellenjegyzett dokumentumra lenne szükség, de az is lefogadható, ha közjegyző készíti az iratot.
6. Nem elég az egyik fél nyilatkozata
Nem elégséges az, ha az egyik tulajdonos tesz nyilatkozatot a saját használatában lévő ingatlanrészekről. Ez érthető is, hiszen a saját és közös használatú részek rögzítésénél az összes tulajdonos egybehangzó nyilatkozatára lenne szükség.
Bármely tulajdonos önállóan tett nyilatkozatát a későbbiek során a többi tulajdonos a bíróságon megtámadhatná.
7. Az egyik fél hiteligénylése nem gátolja meg azt hogy a többi lakrészre jelzáloghitelt vegyenek fel
Egy albetéten szerepelnek az ingatlan nyilvántartásban a lakrészek, vagyis közös tulajdoni lapja van a lakásoknak. Ez azonban nem azt jelenti, hogy nem lehetne az egyes lakrészre külön jelzáloghitelt igényelni. Ehhez természetesen szükséges egy jól megírt haszálati megállapodás is.
Gyakorlatilag a hitelhez kapcsolódó jelzálogjog bejegyzésénél a pénzintézet külön kéri, hogy melyik tulajdonrészre kérik a jelzálogjog bejegyzését. Ez pedig látható lesz a tulajdoni lapon is: a jelzálogjog bejegyzésénél visszahivatkoznak a konkrét tulajdoni hányadra.
Vagyis egy önálló lakrészre lehet lakáshitelt igényelni úgy, hogy a többi lakás, lakrész továbbra is tehermentes maradna.
8. A telek felosztását is tartalmaznia kell a dokumentumnak
Ha kert is tartozik a lakásokhoz, akkor természetesen annak felosztását is tartalmaznia kell a használati megállapodásnak. Melyik terület mely lakáshoz tartozik, illegve hol találhatók a közös haszálatú részek.
9. A használati megosztást nem kell benyújtai a földhivatalba
Sokan azt gondolják, hogy a használati megosztást be kell adni a földhivatalba, hogy rákerüljön az ingatlan tulajdoni lapjára. Ez azonban nem igaz, a tulajdoni lapon semmilyen külön feljegyzés nem fog tanuskodni arról, hogy használati megosztás készült az ingatlanról.
Ettől függetlenül ez a dokumentum tartalmazza azt, hogy a tulajdonosok az ingatlan mely részeinek kizárólagos használói. Emiatt egy osztatlan közös ingatlan esetében mindenképpen érdemes elkészíteni.
10. Nem csak hiteligényléskhez szükséges
Ha egy osztatlan közös ingatlan önállóan forgalomképes részére szeretnénk jelzáloghitelt felvenni, akkor mindenképpen szükség lesz használati megállapodásra. Anélkül a bank a teljes ingatlant megterhelné jelzálogjoggal és valamennyi tulajdonos bekerülne a hitelügyletbe.
A használati megosztás azonban nem csak hiteligénylésnél elengedhetetlen: ha egy osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanból vásárolnánk meg egy részt, akkor ez az egyik legfontosabb dokumentum amit be kell szereznünk az adásvételi szerződés megkötése előtt.
Egy jól megírt használati megosztással számos kellemetlenséget, későbbi jogvitát el lehet kerülni: ami például a többi tulajdonos ellen indított végrehajtáskor felmerülhetne. Utólag pedig sokszor nehézségbe ütközik a dokumentum elkészítése: például nem találják meg az összes tulajdonost. Márpedig alapesetben valamennyi érintett fél egybehangzó nyilatkozatára szükség lenne. (Ha nincs meg minenki, akkor is érdemes jogászhoz fordulni, aki elmondja milyen lehetőségek vannak a használati megosztás – vagy azzal egyenértékű dokumentumelkészítésére.)
