Legtöbben meglévő otthonuk eladását követően vásárolnak új ingatlant, ha pedig a kapott vételár nem elegendő, akkor lakáshitellel egészítik azt ki. Ebben az esetben azonban fontos a jó időzítés, hiszen a régi lakást el kell adni, az újat le kell foglalózni és kifizetni, közben pedig a hiteligénylés folyamatát is szükséges menedzselni. Éppen ezért érdemes tisztában lenni azzal, hogy körülbelül milyen „időcsapdákkal” számolhatunk!
Ilyenkor két lehetőségünk van:
- előbb értékesítjük a meglévő ingatlant, majd ezt követően vásárolunk, vagy
- lefoglalózzuk az új lakást, és ezután vágunk bele az eladásba.
Az első megoldás pénzügyileg kevésbé kockázatos, hiszen már tudhatjuk, mekkora önerővel gazdálkodhatunk a vásárláskor, a hitelképességünk ellenőrzése végett pedig akár előzetes hitelbírálatot is kérhetünk. Ez utóbbival megtudhatjuk, jövedelmünk alapján mekkora összegű kölcsönre számíthatunk, ám természetesen a megvásárolni kívánt ingatlan forgalmi értéke is meghatározó lesz majd. (Többnyire a nettó jövedelem 50%-a fordítható legfeljebb hiteltörlesztésre, illetve a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékének maximum 80%-át kaphatjuk meg hitelként. Ennél azonban a bankok lehetnek óvatosabbak, hiszen végső soron ők vállalják a hitelkihelyezés kockázatát.)
Az „előbb eladni, utána vásárolni” hadműveletnek is vannak természetesen kockázatai:
Előfordulhat, hogy az értékesített lakást még azelőtt el kell hagynunk, hogy az újba beköltözhetnénk. Ilyenkor visszabérelhetjük az ingatlant, de persze mehetünk albérletbe, esetleg odaköltözhetünk egy családtagunkhoz, ismerősünkhöz ideiglenesen. Ezek mindegyike kényelmetlenséggel, esetleg plusz költséggel járhat.
Ha előbb lesz meg az új ingatlan, és csak ezt követően adjuk el a régit, a vételárat pedig a meglévő ingatanért kapott összegből és lakáshitelből egyenlítenénk ki, akkor lényegesen több buktatóra kell felkészülni. A legrosszabb, ha még azelőtt lefoglalózzuk az új lakást, hogy a régit eladtuk volna, illetve megkerestük volna a finanszírozó bankot.
Íme, néhány kellemetlen kimenetel, amivel ilyenkor mindenképpen számolni kell:
- Nem kel el az ingatlanunk időre, emiatt kifutunk a fizetési határidőből: kötbért kell fizetnünk, ami plusz költség.
- Elkel az ingatlan, ám nem kapjuk meg érte a várt összeget: ebben az esetben az előre tervezettnél több önerőre lesz szükség a lakáshitelhez, amit nehéz lehet előteremteni. Ha pedig nem sikerül a dolog, akkor ebben az esetben ugyancsak a kifizetett foglaló bánja.
- Lefoglalózzuk a lakást, a régit is sikerül eladni, ám a bank végül kevesebb hitelt ad, vagy egyáltalán nem hitelez bennünket: az előbbi miatt a szükséges önerő lesz több, míg az utóbbi hatására az egész üzlet dugába dőlhet, vagyis elúszik a foglaló.
- Lefoglalózzuk az új lakást, eladjuk időben az újat, a vételár is pont annyi, mint amennyire számítottunk, ám a lakáshitel ügyintézés elhúzódik, és a várt 1,5 hónap helyett csak 3-4 hónap múlva folyósít a bank. Ez történhet azért, mert az igénylő nem nyújtotta be időben a megfelelő dokumentumokat, de bizony a hitelek iránti fokozott igény és a nyári banki szabadságolások is lassíthatják a folyamatot. A késlekedés miatt előfordulhat, hogy korábban ki kell költözni a lakásból, mint hogy beköltözhetnénk az újba, ekkor a visszabérlés plusz kiadást, a nem szerződés szerinti fizetés pedig kötbér fizetést vonhat maga után. Egy hitelszakértő ezzel kapcsolatban annyit tud segíteni, hogy ismeri az egyes bankok hitelbírálati folyamatait, így ha szükséges, ezt is figyelembe veszi a hitelintézet kiválasztásakor.
Az előbb említett problémákat azért is érdemes komolyan venni, mert több dolog is elősegítheti ezek megtörténtét. Az egyik a már említett nyári szabadságolás és erős leterheltség a bankoknál, de a lakások hosszabb eladási idejével is mindenképp számolni kell. A legfrissebb Duna House Barométer alapján idén májusban lényegesen hosszabb ideig tartott eladni például egy budai vagy pesti panellakást (120 és 112 nap) mint egy évvel korábban, miközben a vidéki házgyári lakások gyakorlatilag ugyanolyan gyorsan elkeltek, mint korábban.
A használt téglalakásoknál mindenütt hosszabb eladási idővel kell számolni: Budapest belvárosában májusban 173 nap, Pesten 132 nap, Budán 148 nap, míg Kelet- és Nyugat-Magyarországon átlagosan 141, illetve 128 napra volt szükség ehhez.
Az előbbi értékesítési idők azt jelentik, hogy ha lefoglalózunk egy lakást, majd elkezdjük hirdetni a sajátunkat, akkor ez egy pesti ingatlan esetében 132 napos értékesítési időt feltételez, amihez hozzá jön még jó esetben 1 hónap átfutási idő a hitelnél, így összességében több mint 5 hónap kellhet a teljes vételár kiegyenlítéséhez. Éppen ezért eladáskor célszerű a kiköltözésre is legalább ennyi időt hagyni, illetve az új lakás adásvételi szerződésébe a fizetési határidőt is ennek megfelelően rögzíteni. Fontos azonban kihangsúlyozni, hogy ez a menetrend csak akkor tartható, ha minden flottul megy!
Az első lépés lakásvásárlás előtt a számodra elérhető legkedvezőbb hitel megkeresése, amihez az egyik legjobb „célszerszám” a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora, ami az összes hazai nagybank lakáshitel ajánlatait versenyezteti meg az általad megadott paraméterek alapján:
