Nagyot ugrott a lakáshitelek átlagos összege! Mi lehet ennek az oka?

Mind nagyobb lakáshiteleket vesznek fel a magyarok, az átlagos hitelösszeg 2024. februárban már elérte a 17,9 millió forintot – derül ki az MNB friss Lakáspiaci Jelentéséből. Éves szinten a lakáscélú hitelek átlagos összege 43 százalékkal emelkedett, ezen belül a használt lakásoknál 48,4%-os, míg az újépítésű ingatlanoknál 37,5%-os volt a növekedés. A havi törlesztők azonban ennél lényegesen kisebb mértékben nőttek, ami a Bankmonitor szakértői szerint főleg annak köszönhető, hogy időközben a hitelkamatok érdemben csökkentek.

Az elmúlt időszakban jelentősen nőtt a lakáshitelek átlagos összege, 2024. februárban használt lakás vásárlására 16 millió forintot, újépítésű ingatlan vásárlására pedig 19,8 millió forintot igényeltek a magyarok, míg az „egyéb” kategóriába sorolt hiteleknél – ezek szabad felhasználású vagy lakásfelújításra igényelt termékek – 5,8 millió forint volt az átlagos hitelösszeg. Ez az újépítésű lakásoknál 37,5%-os, a használt lakásoknál 48,4%-os, míg az „egyéb” célra igényelt hiteleknél 49,9%-os emelkedést jelent egy év alatt.

Figyelemre méltó ugyanakkor, hogy a hitelösszeggel együtt a futamidők nem nőttek érdemben, vagyis a hitelfelvevők nem kompenzálták a visszafizetés elnyújtásával a nagyobb összegű hitelfelvételt. Az MNB adatai szerint az újépítésű ingatlanoknál átlagosan 0,7 évvel, a használt ingatlanoknál 0,6 évvel nőtt a futamidő egy év alatt, egyedül az „egyéb” célú hiteleknél látható komolyabb, 1,5 éves növekedés.

Ez utóbbiban a Bankmonitor szakértői szerint közrejátszhatott az is, hogy sokan vásároltak inflációkövető állampapírt szabad célú jelzáloghitelből, kihasználva a kedvező hitelkamat és a magas állampapírhozam közötti különbséget, ők pedig valószínűleg így optimalizálták a havi kiadásaikat. Az inflációkövető állampapírt ugyanis csak addig érdemes megtartani, ameddig annak hozama meghaladja a hitelkamatot, ezt követően a kölcsönt célszerű azonnal végtörleszteni, bezsebelve a költségek rendezése után megmaradó hasznot.

A CSOK Plusz húzza felfelé az átlagos hitelösszeget

A lakáscélú jelzáloghitelek átlagos hitelösszegének dinamikus növekedésében a januárban induló CSOK Plusz hitelnek is nagy szerepe van, hiszen az ezt igénylők február végéig átlagosan 26 millió forintot igényeltek. A CSOK Plusz esetében a felvehető hitelösszeg maximuma a meglévő és vállalt gyerekek együttes számától függ, ám az igényléshez legalább egy babát mindenképpen szükséges vállalni. (Egy gyerekkel 15 millió, két gyerekkel 30 millió, míg 3 gyerekkel akár 50 millió forint kedvezményes, maximum 3%-os kamatú lakáshitelhez lehet hozzájutni.)

A kamatcsökkentés is sokat segít

A piaci lakáshitelek esetében jelentős kamatcsökkenés történt az elmúlt hónapokban: 2023. januárban még 8,61%-ról indultak a hosszú kamatperiódusú, legalább 10 évre fixált kamatok, míg 2024. februárban már 6,52% volt ugyanez. (A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor három legkedvezőbb banki ajánlatának átlaga 20 millió forintra, 10 éves kamatperiódussal, 450 ezer forint nettó jövedelemmel.)

Ennek köszönhetően az átlagos havi törlesztők kisebb mértékben nőttek, mint a felvett hitelek összege, ráadásul már egy ideje reálbérnövekedést mér a KSH, mi tovább javítja a hiteligénylők pénzügyi pozícióját. Ha ehhez hozzávesszük a maximum 3%-os fix kamattal elérhető CSOK Plusz hitelt, valamint a falusi CSOK mellé igényelhető, szintén legfeljebb 3%-os kamatú CSOK hitelt is, akkor elmondható, hogy általánosságban mindenkinek könnyebb banki finanszírozással lakást vásárolnia most, mint egy éve.

Még akkor is igaz ez, ha a Babaváró hitelre jogosultak körét erősen megkurtították azzal, hogy 2024-től 30 évre szállították le a feleség esetében a felső korhatárt, ami azonban a Bankmonitoron keresztüli hiteligénylések számában egyelőre nem okozott érdemi visszaesést.

Mi várható a jövőben?

A maximálisan felvehető lakáshitel összegét az ingatlanfedezet becsült forgalmi értéke és az igazolt nettó jövedelem összege határozza meg. A bankok ugyanis alapesetben a fedezet értékének 80%-áig hiteleznek, míg a jövedelem legfeljebb 50-60%-a fordítható hiteltörlesztésre. (A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatóról itt olvashatsz részletesen.)

Ezen kívül sok múlik természetesen azon is, hogy folytatódik-e az elmúlt hónapokban tapasztalt kamatcsökkenés, hiszen alacsonyabb kamattal ugyanakkora hitelösszegnek kisebb lesz a havi törlesztője. A Bankmonitor szakértői szerint jelenleg nem számíthatunk komolyabb kamatcsökkenésre, ugyanis a hosszú kamatperiódusú hitelkamatokat közvetve befolyásoló 10 éves BIRS kamatláb jelenleg éves csúcson, a 20 éves pedig csúcs közelben van, de egyedi kamatkedvezményekkel még így is elérhető lehet 6% alatti hitelkamat.

Ugyanakkor ki kell hangsúlyozni, hogy nem csak a bankok árazási stratégiája különböző, hanem a bírálati gyakorlatok között is jelentős eltérések vannak, ezért előfordulhat, hogy míg valakit az egyik bank hitelez, egy másik nem, vagy ha hitelképesnek is találja, a reméltnél kisebb összeget ad csak a számára.