Nagy Márton miniszter arra kérte a bankokat, hogy lakáshiteleik THM értékét önként 5%-ban maximálják. Milyen hatása lehet ennek a lépésnek az ingatlanpiacra? Egyáltalán mennyire reális ez a kívánság a jelenlegi pénzügyi, gazdasági környezetben?
Bombaként robbant a hír szeptember 19-én: a Nemzetgazdasági Minisztérium újabb önkéntes THM plafon bevezetését kéri a bankoktól. A tervek szerint az 5%-os szintet nem léphetné át a teljes hiteldíj mutató értéke egy lakáscélú jelzáloghitel esetében.
Több, mint 10%-ot spórolhat egy átlagos hiteligénylő az 5%-os THM plafon miatt
Egy átlagos hiteligénylő számára komoly segítséget jelentene a kamatcsökkenés. Az MNB statisztikái alapján júniusban 19,4 millió Ft volt az átlagos kölcsönösszeg használt lakásvásárlás céljára. A júniusi, nettó 359 200 Ft-os mediánbért keresők egy ilyen kölcsönt jelenleg 6,34%-os kamat és 6,68%-os THM mellett tudnának felvenni. A hitel havi törlesztőrészlete 20 éven keresztül 144 399 Ft lenne.
Az 5%-os THM plafonhoz nagyságrendileg 4,7%-os kamat tartozik (a maradék 0,3% az egyéb költségekből tevődik össze), a fenti átlagos kölcsönösszegre ilyen kamat mellett havi 124 838 Ft-ot kellene fizetni. Azaz az új szabály bevezetésével 19 560 Ft-ot spórolhat egy átlagos hiteligénylő havonta, ami 20 év alatt 4,7 millió Ft-ra nőne. Összességében 13,55%-kal csökkenne a teljes visszafizetendő összeg.
Ez mindenképpen élénkítené a keresletet, hiszen ilyen költségek, törlesztőrészlet mellett többen igényelnének lakáshitelt, mint eddig.
Hirdetés
Hirdetés
Nagyobb kölcsönösszeg felvételére elegendő az átlagbér
Természetesen a kedvezőbb kamatoknak van egy másik hatása is, ami talán még fontosabb is, mint a törlesztőrészletek csökkenése. Ugyanazon havi részlet ugyanis egyre nagyobb kölcsönösszeg felvételét teszi lehetővé.
Van a jövedelem terhelésének egy jogszabályi korlátja, ezt szokás adósságfék szabálynak is nevezni. A Bankmonitor szakértői azonban az elemzés során egy ennél szigorúbb, a banki gyakorlatot jobban tükröző korlátból indultak ki: a nettó jövedelemnek legfeljebb a 40%-a fordítható a kölcsön törlesztésére. A szakértők abból indultak ki, hogy az érdeklődők 20 éves futamidejű kölcsönt igényelnének, a jelenleg elérhető kamat 6,39%.
3 élethelyzetet vizsgáltak meg a szakértők.
- A mediánbérnek megfelelő fizetéssel rendelkezik az érdeklődő, ez 2024. júliusában nettó 361 900 Ft volt. Ezzel a bérrel 19,5 millió Ft lakáshitelt lehetne jelenleg igényelni, ami az új önkéntes THM plafon indulásával 22,5 millió Ft-ra emelkedne.
- Az átlagbérnek megfelelő fizetéssel rendelkezik az érdeklődő: a kedvezmények nélküli nettó átlagbér 423 400 Ft volt júliusban. Ezzel a bérrel 22,9 millió Ft lakáshitelt lehetne jelenleg igényelni, ami az új önkéntes THM plafon indulásával 26,3 millió Ft-ra emelkedne.
- Egy házaspár szeretne kölcsönt igényelni, a pár mindkét tagja a nettó mediánbérnek megfelelően keres. Ez havi 723 800 Ft-os nettó bevételt jelent. Ezzel a bérrel 39,1 millió Ft lakáshitelt lehetne jelenleg igényelni, ami az új önkéntes THM plafon indulásával 44,9 millió Ft-ra emelkedne.
Vagyis az adott élethelyzetben lévő érdeklődők 2,9-5,8 millió Ft-tal több lakáshitelt kaphatnának az önkéntes THM plafon bevezetése miatt. Az elérhető kölcsönösszeg 14,8 százalékkal emelkedne.
Természetesen nem elég, hogy az érdeklődők fizetése elbírja a kérdéses kölcsön törlesztőrészletét, szükséges a kölcsönhöz egy megfelelő ingatlan is. Érdemes azt is megnézni, hogy a plusz kölcsönösszeg mekkora segítséget jelent a lakásvásárlók számára. A KSH adatai szerint 2024. I. negyedévében (ennél frissebb adat sajnos nincs) országos átlagár 521 ezer Ft/m2 volt, míg Budapesten átlagosan 918 ezer Ft-ot kellett fizetni egy használt lakás egyetlen négyzetméteréért. Vagyis egy 60 négyzetméter alapterületű átlagos használt lakást országosan 31,26 millió Ft-ért, míg a fővárosban 55,08 millió Ft-ért vásárolhatnak meg az érdeklődők.
A plusz kölcsönösszeg országosan a vételár 9,31-18,62%-át, míg Budapesten 5,28-10,57%-át teszi ki. Egy fiatal házaspár, ahol mindketten átlagos keresettel rendelkeznek, érdemben több lakáshitelt tud felvenni, még a budapesti négyzetméterárak mellett is kitenné a plusz kölcsönösszeg a vételár 10%-át. Ez drasztikus különbség, ami mindenképpen megjelenne a lakásárakban is.
Ez a THM plafon kicsit más, mint a korábbiak
Természetesen a lakáspiacra gyakorolt összhatást akkor lehet jól megbecsülni, ha tudjuk, pontosan kire lesz érvényes az új intézkedés. Eddig két önkéntes THM plafonnal találkozhattunk, amelyek más piaci körülmények között és más módszerrel lettek bevezetve.
Például érdemben eltérő volt a bankok profitabilitása a hiteleken. Ennek szemléltetésére a Bankmonitor szakértői a THM plafon értékét a banki forrásköltségeket leíró BIRS mutató értékével hasonlították össze.
- október 9-én induló önkéntes THM plafon esetén a lakáshitelek THM értékét 8,5%-ban maximálták, a 10 éves futamidejű BIRS értéke pedig 7,50% körül mozgott. Vagyis 1,00% nyereségszint volt a kérdéses hiteleknél.
- januárjában szigorodó önkéntes THM plafon esetén a lakáshitelek THM értékét 7,3%-ban maximálták, a 10 éves futamidejű BIRS értéke pedig 5,90% körül mozgott. Vagyis 1,40% nyereségszint volt a kérdéses hiteleknél.
- A jelenleg bejelentett intézkedés alapján az önkéntes THM plafon értéke 5,00% lenne, míg a 10 éves futamidejű BIRS értéke 5,90% körül mozog. Ez már 0,90% körüli veszteséget jelentene a bankok számára.
Az eddigi intézkedésekhez az összes bank önként csatlakozott, ilyen nyereségráta (inkább veszteségráta) mellett azonban már könnyen elképzelhető, hogy egyes pénzintézetek kimaradnának.
Másik komoly eltérés, hogy a mostani bejelentés nem tartalmazott konkrét induló dátumot. Sőt kifejezetten egy két hónapos időszakot biztosítanának a bankoknak, hogy kidolgozzák, hogyan is valósítanák meg ezt az intézkedést. Márpedig a jelenlegi profitabilitást figyelembe véve könnyen lehet, hogy a pénzintézetek igyekeznek majd az eddigi általánosan érvényes, szigorú szabályokon könnyíteni. Ennek a feltételezésnek felel meg az a hír is, melyet a portfolio.hu oldalán lehetett olvasni: a bankok kizárólag a fiatal, első lakást vásárlók számára biztosítanák a kedvező, 5%-os THM-et, amennyiben megfelel az ingatlan a zöld, energiatakarékossági előírásoknak. Márpedig ez a csoport jóval szűkebb, mint a teljes hitelpiac, így a lakáspiacra gyakorolt hatás is jóval kisebb lenne.
Mit tegyen ebben a helyzetben az, aki lakást szeretne venni?
Ez természetesen attól is függ, hogy milyen hatása lehet ennek a lépésnek a lakáspiacra, illetve milyen egyéb tényezők befolyásolják még az ingatlanárakat.
Az biztos, hogy egy ilyen intézkedés – a kamatok érdemi csökkenése – növelni fogja a keresletet, ami a vételárak emelkedését eredményezheti. (Elég csak arra gondolni, hogy a korábbi példában szereplő fiatal házaspár mennyivel több forráshoz juthat ugyanakkora törlesztőrészlet bevállalásával.) Ez a hatás azonban nagy mértékben függ attól, hogy végeredményben milyen formában és mikor fog életbe lépni a kérdéses intézkedés. (A két hónapos kidolgozási idő alapján legkorábban az idei év végére várható valami konkrét szabály az új önkéntes THM plafonnal kapcsolatban.)
Ugyanakkor más bejelentett intézkedések, piaci folyamatok is a kereslet emelkedését eredményezhetik. A hosszú megtakarításokat a tervek szerint adómentesen lakáscélra lehetne fordítani, márpedig ez előreláthatóan érintheti a nyugdíjcélú megtakarításokat is. Ezen intézkedésről sem lehet még sok mindent tudni, de előreláthatóan emiatt is megjelenhetnek vevők a lakáspiacon.
Nem szabad arról sem megfeledkezni, hogy 2025. első hónapjaiban fizetnek kamatot az inflációkövető állampapírok. Azt követően pedig már a következő évre ígért hozam érdemben csökkenhet, emiatt sokan eladhatják a befektetésüket a hozamfizetést követően. Az így felszabaduló nagyságrendileg 1700 milliárd Ft egy része is ingatlanba fordulhat át.
Ha a gazdasági környezet más szempontból nem változik, akkor a lakáspiacon nagyobb kereslet jelenhet meg, ami növelheti az ingatlanárakat.
De mit érdemes tenniük ebben a helyzetben a vevőknek? Ez függ természetesen az adott élethelyzettől is.
- Érdemes lehet felgyorsítaniuk a vásárlási folyamatot azoknak, akik saját megtakarításból vennének ingatlant. Számukra nem jelent segítséget az új önkéntes THM plafon, éppen ezért érdemes megelőzniük a potenciális áremelkedést.
- Nem érdemes azoknak sem halogatniuk a hitelfelvételt, akik hitelből vennének lakást és már megkötötték az adásvételi szerződést. A fizetési határidő ugyanis közeledik, az új intézkedésről pedig még nem sok mindent lehet tudni, vélhetően hónapok múlva fog csak elindulni. A fizetési határidő lejárata, a foglaló elbukása potenciálisan nagyobb hátrányt jelenthet, mint a feltételezett kamatcsökkenés előnye.
- Érdemes fokozottan figyelniük a piacot azoknak, akik hitelből vásárolnának lakást, de még nincs meg a kiszemelt ingatlan. Fokozottan ügyelve arra, hogy ténylegesen mikor indul az új plafon és kiket fog érinteni. Emellett a lakásárakat is érdemes szem előtt tartani, ha ott megkezdődik az átárazódás, akkor az értelemszerűen kihat a döntésre is.
- Nem érdemes kivárni azoknak, akik támogatott hitelből váárolnák meg új otthonukat. Számukra ugyanis a THM plafon nem jelent könnyebbséget, de a potenciális áremelkedés igen. Érdemes nekik megelőzni az ingatlanok drágulását.
