Sok esetben találkozunk azzal a szituációval, hogy a hitelfelvevő elegendőnek ítéli meg a jövedelmét egy lakáshitel felvételéhez, de valójában ez nem volt igaz. Jellemzően a bankszámlára érkező havi munkabér összege alapján terveznek az érdeklődők, pedig számos csökkentő tényezővel kell sok esetben szembenézni. Nem csak a vállalkozóknak érdemes a jövedelmüket még a hiteligénylés előtt, a tervezés időszakában alaposan átnézni, hanem az alkalmazotti munkaviszonyban dolgozók számára is indokolt ez a lépés!
Az alkalmazotti munkaviszony esetén gyakran előfordul, hogy a havi munkabér több tételből tevődik össze, mint például: alapbér, cafeteria, éves bónusz stb. Viszont ennek együttes összege nem számítható bele teljes egészében a bankok által elfogadható nettó jövedelembe. Az alapbéren kívüli bérek kiegészítő jövedelemként vannak kezelve, amelyet jellemzően vagy nem fogadnak el a bankok, vagy csak egy bizonyos százalékát veszik figyelembe a számítás során.
További nehezítő tényező, ha a havi munkabér nem minden hónapban azonos összegű. Ennek oka, hogy az alapbér egy mozgó résszel is kiegészül, amely mögött sok esetben teljesítményalapú bérezés áll.
Hirdetés
Hirdetés
Hogyan kezelik a bankok a fizetés mozgását?
A jövedelemigazolás során az előző 3 havi munkabér kerül vizsgálat alá, amelyet alkalmazottak esetében munkáltatói igazolással és az előző 3 havi bankszámla kivonattal támasztunk alá. Bankonként ebben az esetben is eltérő a vizsgált hónapok számítási módja. Egyes bankok a 3 hónap közül a legalacsonyabb bért veszi figyelembe, mások a 3 hónap átlagával számolnak. De létezik az előző kettőnek egy kombinált változata is: átlagolják a 3 havi jövedelmet, de az így kapott összeg nem haladhatja meg a legkisebb fizetésnek a 120- vagy épp 130 százalékát.
Nézzünk egy példát, tegyük fel, hogy az igénylő nettó jövedelme az elmúlt három hónapban az alábbiaknak megfelelően alakult:
- Október 400 000 Ft igazolt nettó jövedelem
- Szeptember 350 000 Ft igazolt nettó jövedelem
- Augusztus 550 000 Ft igazolt nettó jövedelem
Az első bank azt mondja, hogy a három hónap átlagával számol, ebben az esetben a bank által elfogadott bér 433 333 Ft. A második bank a minimális jövedelemmel számol, azaz 350 000 Ft-tal. A haramdik bank azt mondja, hogy az átlaggal számol, de legfeljebb a legkisebb bér 120%-val. Ezen pénzintézet esetén az elfogadható jövedelem összege 420 000 Ft lesz.
Egyáltalán nem mindegy melyik fizetésünk alapján határozzák meg a bevállalható törlesztőrészletet, vagyis nagyon lényeges, hogy melyik bankot választjuk.
JTM – Jövedelemterhelés
A már jól ismert jövedelemterhelési szabályokat alapul véve, ha eléri a 600 000 Ft-ot az igazolható összejövedelem, akkor annak 60%-a terhelhető törlesztőrészletekkel. Amennyiben az 600 000 Ft alatti, akkor csak az 50%-át teheti ki a havi fizetnivaló. (Ez a szabály a legalább 10 évig fix kamatozású lakáshitelekre érvényes.)
Ezt az alapszabályt tovább nehezíti, hogy a bank által elfogadott, igazolt nettó bér alapján határozzák meg a jövedelem terhelhetőségét. Ha a bankszámlára érkező munkabér nem teljes egészében figyelembe vehető, akkor könnyen megeshet, hogy az elfogadott fizetésünk 600 000 Ft alá csökken, vagyis a jövedelmünket kisebb mértékben lehet megterhelni. Fontos, hogy az összes havi teherbe, már a meglévő hitelek törlesztőrészletei is beleszámítanak.
Nézzünk meg néhány főbb példát bővebben a kiegészítő jövedelmek közül
Fontos, hogy egyes konkrét esetek, konkrét banki gyakorlatokon keresztül lettek bemutatva. De az egyes pénzintézetek gyakorlata eltérő lehet.
Első eset
Az érdeklődő bankszámlára érkező jövedelme 300 000 Ft/hó alapbér, ezt kiegészíti évi 240 000 Ft cafeteria, amit SZÉP kártyéra kap az igénylő. Illetve a tavalyi évben még 500 000 Ft bónuszt is kapott az érdeklődő.
- A 300 000 Ft alapbér 100%-ban elfogadható, vagyis a bank 300 000 Ft-tal kalkulál.
- Az éves 240 000 Ft cafeteria havi 20 000 Ft-nak felel meg. ennek 70%-át tekinti a bank igazolt jövedelmnek, vagyis 14 000 Ft-ot vesz figyelembe a bank a számítás során.
- Az évi 500 000 Ft bónuszt a bank nem tekinti rendszeres igazolt jövedelemnek.
Így összességében a pénzintézet 314 000 Ft havi nettó fizetést harározott meg, aminek legfeljebb a fele, azaz 157 000 Ft fordítható a kölcsön törlesztésére.
Második eset
Az érdeklődő bankszámlára érkező jövedelme 500 000 Ft/hó alapbér, ezt kiegészíti havi 200 000 Ft ingatlan bérbeadásból származó jövedelem. Az érdeklődő kap még havonta 200 000 Ft-ot gyermektartás jogcímen.
- Az 500 000 Ft alapbér 100%-ban elfogadható, vagyis a bank 500 000 Ft-tal kalkulál.
- A havi 200 000 Ft bérbeadásból származó bevétel is teljes egészében elfogadható jövedelemként. (Fontos, hogy a bankok egyedi feltételeket támaszthatnak ennek leigazolására.) Vagyis ezt a 200 000 Ft-ot is beszámítja a bank az igaztolt jövedelmek közé.
- A havi 200 000 Ft gyerektartást a bank nem fogadja el igazolt jövedelemként.
Így összességében a pénzintézet 700 000 Ft havi nettó fizetést harározott meg, aminek legfeljebb a 60%-a, azaz 420 000 Ft fordítható a kölcsön törlesztésére.
Harmadik eset
Az érdeklődő bankszámlára érkező jövedelme 500 000 Ft/hó alapbér, ezt kiegészíti havi 50 000 Ft cafeteria, amit SZÉP kártyára kap az érdeklődő. E mellé még havi 186 760 Ft GYED-et és 12 200 Ft családi pótlékot is kap a család.
- Az 500 000 Ft alapbér 100%-ban elfogadható, vagyis a bank 500 000 Ft-tal kalkulál.
- A havi 50 000 Ft cafeteriának a 70%-át fogadja el a bank igazolt jövedelmként, azaz 35 000 Ft-ot számít be az igazolt jövedelmbe a pénzintézet.
- A havi 186 760 Ft GYED-et teljes egészénben elfogadja a pénzintézet igazolt jövedelemként.
- A havi 12 200 Ft családi pótlékot i teljes egészében bezámítja a bank az igazolt jövedelembe.
Így összességében a pénzintézet 733 960 Ft havi nettó fizetést harározott meg, aminek legfeljebb a 60%-a, azaz 440 376 Ft fordítható a kölcsön törlesztésére.
Fontos még egyszer kihangsúlyozni, hogy az egyes bankok gyakorltata eltérő lehet. Éppen ezért érdemes egy független hitelszakértőhöz fordulni, aki segíteni tud a megfelelő pénzintézetet kiválasztani.
