Az ingatlanárak újra jelentősen emelkednek, az állampapír vonzereje lecsökkent. Sokak számára evidens választásnak tűnik az ingatlanbefektetés. Bemutatjuk egy konkrét ingatlan példáján keresztül, hogyan lehet 10% feletti éves megtérülést elérni és természetesen a kockázatokról sem feledkezünk meg.
Élő példa: Az ingatlan
Az elméleti megközelítés helyett egy konkrét ingatlant választottunk ki, mely a REMAX kínálatában található meg és sok szempontból eltér az átlagtól:
- 125 nm-es, teljesen bútorozott fővárosi lakás
- metró közeli lokáció
- tökéletesen kiadható diákoknak, amit a speciális kialakítás is lekövet
- 6 szoba, 6 fürdőszobával
- teljesen felújított állapotban.
További képek az ingatlanról a cikk végén találhatók.
Hirdetés
Hirdetés
Ha már befektetés, mennyi lehet a hozam?
Az ingatlan eladási ára 124,5 millió Ft, az aktuálisan jellemző 4%-os alku mértékével számoltunk, azaz feltételeztük, hogy 119,5 millió Ft-ért megvásárolható a lakás.
Az MNB kimutatásai szerint ma Budapesten átlagosan (illeték és adófizetési kötelezettséggel is számolva) 5,3%-os nettó bérleti hozamot lehet elérni, azaz az éves bérleti díjunk és az ingatlan megvásárlására fordított összeg hányadosa ennyi.
Jelen ingatlan esetében a speciális kialakítás és ebből adódóan az eltérő bérleti hasznosítás 6,7%-os hozamot eredményezhet. A hozamot a már említett vételár és illetékfizetés figyelembevételével, valamint – az ingatlan szakértői becslés alapján elérhető – 800 ezer Ft-os havi bérleti díjbevétellel kalkuláltuk (10%-os költséghányad mellett megfizetett 15%-os adót is figyelembe véve).
Ez a hozam nem tartalmaz ingatlanár és bérleti díj növekedést sem, értelemszerűen ez egyenes arányban növeli majd az ingatlanbefektetés hozamát. 3%-os éves felértékelődéssel számolva 9,7%-os hozamot kapunk.
Hogyan néz ki mindez hitel finanszírozással?
Egy befektetés hozamát minden esetben a befektetett összegre vetítve kell kalkulálnunk. Amennyiben 50%-ban hitelből finanszírozzuk a vásárlást, akkor szimpla matematikai következmény, hogy a saját megtakarításból történő vásárlásnál magasabb hozamot fogunk elérni. Természetesen a hozam nem lesz kétszeres, hiszen a hitelnek is van költsége, amivel számolnunk kell. A részletes levezetést az alábbi táblázat tartalmazza.
A főbb számítási paramétereket kiemelve:
- 50%-os hitelarány, 6,2%-os kamat, 20 éves futamidejű hitel
- 452 ezer Ft-os havi törlesztés, mely az adózott bérleti díjbevétel 65%-a, azaz havi szinten pozitív egyenleget, 240 ezer Ft-ot termelhet a befektetőnek az ingatlan
- a vásárlást követően 3%-os éves ingatlanár és bérleti díj növekedéssel kalkulálunk
- a teljesség kedvéért a megtérülési számításba felújítási költségeket is beemeltünk (5 millió Ft a 6. évben és 4 millió Ft a 10. évben).
A kockázatokról
Ahogy már említettük, az MNB kimutatásai szerint 5,3%-os átlagos nettó hozam érhető el Budapesten lakásbefektetésből. Az évezredek óta igazolt pénzügyi logika alapján az átlagnál magasabb hozamot akkor lehet elérni, ha magasabb kockázatot vállalunk, mint például:
- Speciális kialakítású ingatlan, speciális hasznosítással (lásd jelen ingatlan kialakítását diákok számára történő bérbeadással – több bérlővel kell megállapodni)
- Erősen felújítandó ingatlan vásárlása, ahol a kockázat a teljes felújítási költség és a munkálatok átfutási ideje (a lakás felújítása értéknövelő tényező, a kérdés „csupán” annyi, hogy terv szerint tudjuk-e megvalósítani).
- És nem utolsó sorban: ugyanazon ingatlant két eltérő személy szinte biztosan más eredménnyel fogja tudni hasznosítani, azaz más bevételt és így más megtérülést fog tudni belőle kihozni.
