27%-os emelkedés előtt a budapesti ingatlanárak?

szerző: Bankmonitor.hu
2015. 09. 08.

Az ingatlanárak növekedésétől hangos a magyar sajtó az elmúlt hónapokban. Irreális, ami történt? Túl magasak az árak, vagy van még tere az emelkedésnek. A Bankomnitor.hu egy objektív, nemzetközi kitekintésre alapozó elemzésben vizsgálta meg a kérdést, melynek végeredménye, hogy az ingatlanárak még akár 27%-os további emelkedés előtt állhatnak.

A potenciális további ingatlanár emelkedés számszerűsítésénél abból érdemes kiindulni, hogy a magyar ingatlanárak is elérhetik a közép-európai régió országainak fővárosában tapasztalható átlagszintet. Az árakat természetesen nem csupán önmagukban, hanem a kereseti viszonyokban meglévő eltéréssel és a rendelkezésre álló lakáshitel kamatszintet figyelembe véve is érdemes megvizsgálni. Ukrajnát a speciális gazdasági/politikai helyzete következtében kihagytuk az összehasonlításból, Ausztriát pedig közelsége miatt tájékoztató jelleggel feltüntetjük, de az ország lényegesen magasabb gazdasági fejlettsége miatt az átlagszámításokba nem vontuk be.

Budapesten a legolcsóbb jelenleg a lakóingatlan a régióban

Elsőként nézzük a legegyszerűbb esetet, és hasonlítsuk össze a magyar és a környező országok ingatlanárait!

Jól látszik, hogy a budapesti belvárosi ingatlanárak messze elmaradnak a régió többi fővárosának áraitól. Bár az ábrán nem jelöltük, de még a háború sújtotta Ukrajna fővárosában is többet kell fizetni egy négyzetméterért. Ez alapján mindössze ahhoz, hogy a budapesti lakásárak a régiós átlagot elérjék, 63%-os növekedés lenne szükséges. Budapest belvárosában ugyanis jelenleg 1 248 euró (397 ezer forint) a négyzetméterenkénti átlagár, a közép-kelet-európai régióban pedig 2 040 euró (640 ezer forint) körül van. Ha nem a belvárost, hanem a külvárosi területeket nézzük, 75%-os növekedési potenciált mutatnak a számok.

Ha figyelembe vesszük az átlagos keresetben meglévő különbséget

Fontos megvizsgálnunk az ingatlanárak eltérését a keresetekben meglévő különbség alapján is, hiszen a vevőknek valamiből ki kell fizetni a vásárlásra kiszemelt lakást. A legfrissebb adatok szerint egy régióbeli átlagos állampolgár átlagosan közel három havi fizetéséből tud megvenni egyetlen négyzetméternyi ingatlant. Ezzel szemben hazánkban mindehhez elég 2,5 hónap is. Ennél csak a szlovén fővárosban kell kevesebbet dolgozni egy négyzetméterért.

Ha ismét élünk azzal a feltételezéssel, hogy hazánk ebből a szempontból eléri a régiós átlagot, az azt jelenti, hogy 27%-os felértékelődési potenciált rejthet még az ingatlanpiac.

Természetesen nem elegendő a kereseteket önmagukban nézni, hiszen az eltérő hitelkamatok hatásával ezt még módosítani kellene. Ugyanakkor ez nem tud már nagyságrendi változást okozni. Főként hazánk adataiban nem, ahol az átlagos lakáshitelek közel megegyeznek a régió átlagos kamataival. A magyar átlagos lakáshitelkamatot a jelenleg elérhető tíz legjobb 20 éves futamidejű ajánlat átlagából számítottuk, értéke 4,5%, a régiós átlag nagysága pedig 4,3%.

Ha az eltérő kamatszinteket is figyelembe vesszük, és a régiós átlagos kamatszint különbségével arányosan módosítjuk az átlag kereseteket, a magyar áltag fizetés mindössze 1 500 forinttal csökken (egy átlagos lakás 50%-ban hitelből történő megvásárlásakor a hiteltörlesztésre fordított havi többletköltség miatt). A magyar ingatlanárak tehát még a kamatkülönbség miatt módosított átlagkereset mellett is 27%-os növekedést rejthetnek a régiós átlaghoz képest.

Az alábbi ábrán jól látható, hogy Belgrád nagymértékben felfelé húzza a regionális átlagot. Amennyiben Belgrád kiugró értékével nem számolunk 10% körüli áremelkedési potenciál azonosítható. A kereset alapú összehasonlításnál nem szabad szem elől tévesztenünk azt a tényt sem, hogy hazánkban átlagon felüli a keresetek nem hivatalos úton történő kifizetésének aránya, mely tényező értelemszerűen megtolja az áremelkedési potenciált.

Ki milyen mértékben eladósodott?

A magyar lakosság az eladósodottság tekintetében is mélyen a régió átlaga alatt van, ez azonban egyértelműen a szabályozói változásnak köszönhetően alakulhatott ki. Míg a forintosítást megelőzően (2014 első negyedévében) a lakosság adósságállományának és nettó vagyonának aránya közel megegyezett a régiós átlaggal, a forintosítást követően (mely a lakáshitelesek esetében egybeesett a bankok által tisztességtelenül felszámított összegek tartozásból történő leírásával), 2015 első negyedévére a magyar lakosság vált a legkevésbé eladósodottá a környező országok között.

A jelenleg elérhető lakáshitel kamatszintet az alábbi kalkulátor használatával számszerűsítheti:

Lakáshitel kalkulátor

Milyen lakáshitelre van szükséged?
Ft
év
Add meg az adataidat!
Ft
Ft
Szerepelsz-e a KHR-ben?
A megadott adatok alapján ? bank, ? ajánlata közül választhatsz.
A várhatóan legkedvezőbb hitelek:
Badge 1
havi törlesztő
THM
A megadott adatok alapján sajnos nem vagy jogosult egyetlen lakáshitelre sem, mert:
Sajnos nem találtunk a megadott feltételeknek megfelelő hitelt.
Próbálj meg enyhíteni a feltételeken:
  • Csökkentsd a felvenni kívánt hitelösszeget
  • Növeld a futamidőt

X Ft hitel Y év futamidőre
havi Z Ft-tól, Q % THM-től.

Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!
A Bankmonitor.hu munkatársa rövidesen felveszi Veled a kapcsolatot, a minél egyszerűbb ügyintézés érdekében!
Amennyiben további kérdésed, észrevételed merülne fel, lépj velünk kapcsolatba a bankmonitor@bankmonitor.hu e-mail címen keresztül!
Bankmonitor

Mindenki rohanjon ingatlant vásárolni Budapesten?

Fentiekben egy objektív, számszerű összehasonlításon nyugvó értékelést mutattunk be az ingatlanárak változásáról. Az ingatlanpiac azonban mindig több dimenziós. A fenti elemzést elvégezve 3 évvel ezelőtt is hasonló következtetésre lehetett volna jutni. Az áremelkedés több ok miatt (gazdasági környezet bizonytalansága, devizahitelesek függőben lévő helyzete, ingatlanberuházások hiánya, csökkenő árkörnyezet miatt is elhalasztott ingatlanvásárlások…stb.) azonban váratott magára. A piac természete márpedig ilyen, a pozitív tényezők hirtelen kezdtek el beépülni az árakba, mellyel gyors áremelkedést produkáltak. Az árak megugrása nem kis mértékben azért következett be, mert az eladói oldalon egyszerűen nem került piacra annyi lakás, mint amennyivel többen szerettek volna vásárolni.

Fontos kiemelnünk, hogy a legnagyobb ingatlanhálózatok által publikált adatok szerint jelenleg a vevők mindössze egy negyede vesz igénybe hitelt a vásárláshoz. Azaz a drasztikusan lecsökkent kamatok révén olcsóvá vált hitel hatása (köszönhetően a nemrégiben intenzíven megélt hitelválság emlékének) még nem épült be a piaci keresletbe.

Összefoglalva elmondhatjuk, hogy a budapesti ingatlanárak nemzetközi összehasonlításban még mindig számottevő növekedési potenciállal bírnak. A piac jelenleg forrong. Ezzel együtt is az elmúlt időszak intenzív áremelkedése után soha nem zárható ki egy stagnáló, vagy lassabb árnövekedéssel bíró periódus bekövetkezése.

Óvatosságra intve pedig elmondható a befektetőknek: az ingatlan invesztíció érdemi kockázattal rendelkezett a történelem során mindenkor. És ez vélhetően a jövőben sem fog megváltozni.

Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb! Mindenkinek válaszolunk.

Az élet legnagyobb pénzügyi kérdéseiben (és ilyen a lakáshitel felvétel) kizárólag megfontoltan érdemes döntést hozni. Használd a Bankmonitor.hu Lakáshitel-kalkulátorát: 13 bank több, mint 100 hiteltermékét tudod összehasonlítani részletesen

És itt nincs vége: a Bankmonitor segít Neked az ügyintézésben. A Bankmonitor kiemelt és ingyenes szolgáltatása keretében egyszerre több banktól is konkrét hitel ajánlatot mutatunk be Neked, mely akár 6 hónapig is érvényes. Nem kell küzdened a bankfiókban, a Földhivatalban, mindent elintézünk helyetted a hitelhez jutásig és az időközben felmerülő esetleges problémákra azonnali megoldási javaslatot adunk. Kényelmes, gyors, megbízható – válaszd a Bankmonitort. Garantáltan ugyanazokkal a feltételekkel kapod meg (sokkal kényelmesebben) a hitelt nálunk, mint ha bemennél a bankfiókban. Sőt! Több esetben is egyedi kedvezményeket kínálunk (ingyenes előtörlesztés, ingyenes utalás…stb), melyeket a bankfiókban nem kapsz meg.

Szeretném igénybe venni a Bankmonitor segítségét Lakáshitel vonatkozásában:

Köszönjük, hogy leadtad érdeklődésed!
A Bankmonitor.hu munkatársa rövidesen felveszi Veled a kapcsolatot, a minél egyszerűbb ügyintézés érdekében!
Amennyiben további kérdésed, észrevételed merülne fel, lépj velünk kapcsolatba a bankmonitor@bankmonitor.hu e-mail címen keresztül!

Szólj hozzá te is

Az email címet nem tesszük közzé.


Szakértői cikkek

Személyi kölcsön tudnivalók

A cikksorozat támogatója logo

A Bankmonitor

Velünk időt és pénzt spórolhatsz mert nem kell bemenned egyesével minden bankba. Kalkulátorainkkal összehasonlíthatod a lakossági és vállalati pénzügyi termékeket és a döntésben személyesen is segítünk.

A Bankmonitor Csapata

Kapcsolódó tartalmak

Hogyan hat rád az MNB hitelpiaci szigorítása?

2018. 06. 19.

Októbertől változik a lakáshitelezés szabálya Magyarországon. Az MNB tegnapi bejelentése értelmében az igazolt jövedelem csak kisebb mértékben terhelhető majd meg hiteltörlesztéssel. Mit jelent mindez az átlagos hitelfelvevő számára? Mennyivel csökken...

Elszálltak a hozamok, mi lesz a hitelemmel?

Joggal vetődik fel a lakáshitelesekben a kérdés, és mivel sok tévhit kering a témáról, gyorsan összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat a hozamemelkedés hatásairól. A legfőbb megállapítás, hogy aki fix kamatú hitelt...

Kevesebb lakáshitelt vehetsz fel októbertől

2018. 06. 18.

Az MNB átalakítja a lakáshitelezési szabályokat, melynek egyenes következménye, hogy októbertől kevesebb hitelt vehet fel a magyar lakosság. Ez alól csak egy kivétel lesz: ha legalább 10 éves kamatrögzítést választasz,...

Óvatosan a hitelekkel, nehogy ismét csapdába essünk!

Az ingatlanárak megemelkedése egyre többeket késztet hitelfelvételre, de nem mindegy, hogy miként járunk el. A legrosszabb forgatókönyv, ha gyorsan változó hitelt veszünk fel és túl sok időre. Elemzésünkben többek között...

Blogajánló

  • alapblog

    Hétvégi cikkajánló

    Emelkedő ingatlanárak, Bitcoin és robotok e heti ajánlónkban, valamint arról is megnézhet egy videót, hogy nem is azt látjuk a világból, ami a valóság… Jó...

  • Lakásfókusz

    Már az irodában is otthon érezhetjük magunkat

    A munkahelyünkre igencsak ritkán gondolunk úgy, mint egy nyugodt, otthonos helyre, ahová a kötelességeinken túl is szívesen járunk be. Ezen kíván változtatni a myhive nevű vadiúj irodamárka, amely az otthonos megvalósítást ötvözi a modern irodák sajátosságaival. A márka nemrég debütált Magyarországon, aminek köszönhetően öt irodaház is teljesen átalakul.