Ha megértjük a havi törlesztések számításának alapelvét, akkor esetleg másképp döntünk majd a hitel kiválasztásakor!
Logikusan azt gondolhatnánk, ha letelik a hitel futamidejének fele, akkor tőketartozásunk is a felére csökken. Ez azonban egyáltalán nem így működik. A jelenleg a banki hitelkonstrukcióknál ugyanis fontosabb szempont, hogy a havi fizetendő összeg kiszámítható, hónapról hónapra azonos nagyságú legyen. A havi fizetési kötelezettségünk két részből tevődik össze: a kamatból, amelyet a még fennálló tartozásunkra kell fizetnünk, valamint a tőkerészből, mellyel ténylegesen csökken a tartozásunk az esedékességet követően.
Mivel a kamatot a tényleges tartozásra fizetjük, ezért ennek összege a futamidő elején magasabb, hiszen akkor legnagyobb a kintlévőségünk. Ez természetesen egyben azt is jelenti, hogy kezdetben a havi penzum kisebb része megy a tőketartozásra!
A kamat és a tőke aránya azonban nem azonos mértékben változik a futamidő alatt. Fennálló tartozásunk a futamidő végén jóval nagyobb mértékben csökken, mint a kezdeti időszakban. Emiatt érezhetjük azt a futamidő első pár évében, hogy fizetjük a hitelünket, mégsem csökken a tartozásunk. Ez még kellemetlenebb, ha előtörlesztést tervezünk, akkor ugyanis a pénztárcánk is megsínyli ezt a dolgot.
Hirdetés
Hirdetés
Mitől függ, hogy mennyi tőkét és mennyi kamatot fizetek havonta?
Havi kötelezettségeink nagysága függ a felvett hitelösszegtől, a kamat mértékétől és a futamidőtől. A törlesztőrészletben foglalt kamat és tőke aránya a futamidő és a kamat módosulása esetén megváltozik.
Jól látható, hogy hosszabb futamidő esetében a teljes visszafizetendő összeg emelkedik. Ez logikus is, hiszen a bank pénzét tovább használom. Ugyanakkor az is kiderül, hogy nem csak tovább használom ezt a pénzt, de időarányosan nagyobb része után kell kamatot fizetnem, ennek is köszönhető a visszafizetendő összeg növekedése.
Alacsonyabb kamatnál természetesen kisebb a teljes visszafizetendő összeg, azonban ez a csökkenés részben annak is köszönhető, hogy a kamatot kisebb tőke után fizetem. Hogyan tudnánk ezt számszerűsíteni? Ha azt feltételezzük, hogy hónapól hónapra ugyanannyi tőketartozásom lenne mindkét konstrukció esetében, akkor kicsivel több, mint 70 ezer forint volna a teljes kamatösszeg között a különbség 20 év alatt. Ez a differencia abból ered, hogy az alacsonyabb kamatot kisebb tőkére kell megfizetnem.
A felvett hitelösszegtől nem függ a törlesztőrészlet összetétele. Ezt úgy lehet a legjobban szemléltetni, ha megnézzük a teljes visszafizetendő összeget. 10 millió forintra 20 éves futamidő és 4,15%-os kamatszint esetén összesen 14 733 923 forintot kell visszafizetnünk, ez az felvett hitelösszeg 147%-a. Ha csak a kölcsön nagyságát változtatjuk meg, mondjuk 5 millió forintra, akkor a visszafizetendő összeg ugyanúgy 47%-val lesz több a felvett összegnél.
Mire érdemes figyelni amikor hitelt választunk?
A legfontosabb, hogy megkeressük a kiválasztott kamatperiódus szerinti lehető legkedvezőbb kamatozású kölcsönt. (Hiába olcsó ugyanis egy kölcsön induláskor, ha a kamat rövid időn belül megemelkedhet.) Ha kiválasztottuk a számunkra megfelelő kamatperiódust, akkor érdemes a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorában a bankok különböző ajánlatait összehasonlítani, majd a számunkra legkedvezőbbet kiválasztani.
Érdemes rövidebb futamidőre igényelni hitelünket, azaz nagyobb törlesztőrészletet vállalnunk. Természetesen figyelembe kell vennünk a háztartásunk teherbíró képességét, hogy mekkora havi kötelezettséget tudunk biztonságosan kifizetni. Sokszor hallani, hogy inkább hosszabb futamidőt válasszunk, a kisebb törlesztőrészletből származó havi összeget pedig majd egy összegben előtörlesztésként fizessük be. Ha ugyanolyan feltételekkel vennénk fel 10 millió forintot 10 és 20 éves futamidőre a törlesztőrészletek különbözetét pedig a 120. hónapban előtörlesztenénk a hosszabb futamidejű hitelbe, akkor csalódnánk, ugyanis önmagában ettől még nem járunk jobban.
A hosszabb futamidő miatt ugyanis tovább használjuk a bank pénzét, ennek költségét önmagában pedig nem ellensúlyozza az előtörlesztés. Számszerűsítve: 20 éves futamidő esetében az első 120 hónapban közel 3,4 millió forint kamatot fizetünk ki, a 10 éves futamidejű hitel esetében pedig kicsivel több mint 2,2 millió forintot.
Akkor érheti meg az előtörlesztés bekalkulálása, ha a teljes fennálló tartozás kifizetésre kerül, és legalább az eddigi költségek különbözete megmarad nekünk pluszban. Azaz, egy olyan befektetést kellene találnunk, ami esetében a havi részletekben befizetett közel 4,9 millió forint a 10. év végén legalább 7,2 millió forintot ér. Amennyiben ilyet nem tudunk, mégpedig minimális kockázati szint mellett, akkor érdemes a rövidebb futamidőt választani.
