Nemrég azzal a problémával fordult egy ingatlantulajdonos a Bankmonitor szakértőjéhez, hogy eladná a lakását, ám amikor a kiválasztott vevő benyújtotta hitelkérelmét a bankhoz, akkor az visszadobta azzal, hogy az ingatlan tulajdoni lapján egészen más szerepel, mint a valóság. Hogyan fordulhatott ez elő egyáltalán? És mit lehet ilyenkor tenni?
A szóban forgó ingatlan esetében annyi történt, hogy a lakás egyik korábbi tulajdonosa beépítette a lakás teraszát, valamint a lakótérhez csatolta az ahhoz tartozó tároló helyiséget. Okos húzás volt, ugyanis ezzel az eredetileg 53 nm-es lakóterű ingatlan mintegy 20 nm-rel bővült, ami épp elég volt ahhoz, hogy a gyerek saját szobát kaphasson. Igen ám, de a tulajdoni lapon a tároló és a terasz külön szerepelt, és természetesen ez olvasható a társasház alapító okiratában is.
Ezzel csak az a probléma, hogy a banki értékbecslő a helyszínen azzal szembesült, hogy a papíron és a valóságban egészen más alapterületű, elrendezésű és persze értékű az adott ingatlan. Hiába azonban a lakhatási komfortot javító és az alapterületet növelő átépítés, az értékbecslő a hivatalos állapot alapján értékelheti csak fel az ingatlant, ha pedig az általa elkészített alaprajz és a tulajdoni lapon szereplő adatok nem stimmelnek, akkor azt a bank kockázatként kezeli, ezért a lakáshitel igénylést alapból elutasítja.
Van a Bankmonitor szakértőinek olyanról is tudomása, hogy hasonló helyzetben végül mégis hitelezett egy pénzintézet, ám az értékbecslésnél ekkor is csak a hivatalos állapotot vették figyelembe, ami persze alacsonyabb értéket jelent. Ez akkor lehet probléma, ha valaki minimális önerővel – azaz a hitel kimaxolásával – vásárolná meg a lakást, hiszen a kisebb forgalmi értékhez egyben kisebb maximális hitelösszeg tartozik.
Fontos: Az ingatlan becsült forgalmi értékének a jelenlegi banki gyakorlat szerint legfeljebb 70%-a lehet a hitelösszeg. A jogszabály a bankoknak 80%-ot enged, ám a túlfűtött ingatlanpiacon a pénzintézetek mostanság „óvatos üzemmódba” kapcsoltak.
Adódik a kérdés, hogy miért nem papírozza le a tulajdonos az aktuális állapotot? Hiszen ezzel elhárulna az akadály a hitelezés elől, az ingatlanja pedig könnyebben eladhatóvá válna. Vannak esetek, amikor ez nehezen vagy egyáltalán nem kivitelezhető. Volt eset, amikor a tulajdonos lakása egy több mint 100 lakásos társasházban volt, az alapító okirat módosítása ezért nagyon költséges lett volna (albetétenként kell megfizetni az illetéket), de arra is csekély lett volna az esély, hogy az összes lakó aláírja majd az alapító okirat módosítását.
Más probléma is lehet azonban. A példánkban felhozott terasz beépítése nem is lett volna legalizálható, ugyanis ebben az esetben a telek beépítettsége meghaladná a beépíthetőség felső határát.
Ha nincs mód rendezni a dolgot, akkor is eladható persze egy ingatlan, ám ilyenkor hitelszakértő segítségét érdemes kérni, aki ismeri az egyes bankok gyakorlatát, vagy készpénzes vevőt kell keresni. Előfordulhat, hogy kisebb hitelösszeg esetén a bank is rábólint a dologra, de ez akkor működik csak, ha az ingatlan papíron szereplő része önmagában is elég értéket képvisel, a hitelösszeg pedig ennek csak viszonylag kis része lesz.
Amennyiben egy ingatlan jelzáloghitellel egyáltalán nem hitelezhető, akkor a vevő még személyi kölcsönnel próbálkozhat. Ez szabad felhasználású, ingatlanfedezet pedig nem szükséges hozzá. Itt legfeljebb az jelenthet problémát, hogy a hitelösszeg legfeljebb 10 millió Ft lehet, ám ha ekkora finanszírozás elegendő, akkor már 8% alatti kamattal találni ajánlatot a piacon.
Paradox módon egy a tulajdoni lapon nem szereplő beépítésnek még akár előnye is lehet. A közös költséget ugyanis mindig az alapító okiratban és a tulajdoni lapon szereplő tulajdoni hányad alapján kell megfizetni, az ilyen beépítés azonban nem szerepel ezeken, így közös költséget sem kell utána fizetni. Ez éves szinten több tízezer forint megtakarítást jelenthet. Persze a legtisztább rendezni a papírokat, de ahogy látszik, ez nem minden esetben kivitelezhető egyszerűen.
