„Szeretnék egy 7 éve (30 éves futamidőre) felvett lakáshitel futamidején csökkenteni. Sehol nem találom, hogy ez mit jelent a tőke és kamatok tekintetében? Hogyan kalkulálják újra a tőke-kamat arányt a futamidő rövidítését figyelembe véve?” – kérdezte a Bankmonitor egyik kedves felhasználója.
A felvett hitel visszafizetése során a törlesztőrészlet hónapról hónapra eltérő mértékű kamatot és tőkét tartalmaz. A futamidő előrehaladtával a tőke-kamat arány egyre nagyobb mértékben a tőke felé billen el.
Amennyiben egy 2009-ben 30 évre felvett hitel aktuális kamata ma 5%, akkor a kifizetett havi törlesztőrészlet kétharmada kamatfizetésre megy el, és csupán egyharmada csökkenti a fennálló tartozás összegét (a lenti ábrán a 7. év jelöli ezt a pontot).
A fordulópont a futamidő 16. évet követően jön el, onnantól kezdve már minden egyes törlesztőrészlet több tőkét tartalmaz, mint kamatot.
A törlesztőrészleten belüli tőke-kamat arány a hátralévő futamidőtől és az éppen aktuális kamatszinttől függ. A rövidebb futamidő és az alacsonyabb kamat csökkenti a kamat törlesztőrészleten belüli arányát, míg a hosszabb futamidő és a magasabb kamat növeli azt.
Tehát a hátralévő futamidő lerövidítése növeli a tőke és csökkenti a kamat részarányát, azaz (értelemszerűen) felgyorsítja a hitel visszafizetését.
A futamidő csökkentés előnye az, hogy összességében kevesebb kamatot kell kifizetni a banknak, hátránya viszont, hogy megnöveli a havi törlesztőrészletet.
Ha például ma felveszünk 10 millió forint lakáshitelt 30 évre, akkor annak havi törlesztőrészlete 54 ezer forint, és a futamidő alatt összesen 9,3 millió forint kamatot fizetünk meg. Helyette 20 éves futamidő választása esetén ugyan havonta 12 ezer forinttal többet költünk, viszont 3,5 millió (!) forinttal kevesebb kamatot törlesztünk.
Legyen szó új vagy meglévő lakáshitelről, az optimális futamidő, a bank kiválasztása vagy bármilyen lakáshitellel kapcsolatos kérdés megválaszolásában örömmel segít szakértő kollégánk. Ehhez nem kell más tenned, mint hogy kitöltöd az alábbi kalkulátort:
