A lakáshitelek esetében kritikus pont a bevont fedezet típusa és értéke, ugyanis az igazolt jövedelmen túl ez határozza meg, hogy mekkora összegű jelzáloghitelt kaphatunk a bankoktól. Igen ám, de még bankonként is jelentős eltérések vannak a fedezet kezelésében, így az igénylés sikere azon is múlhat, hogy éppen melyik hitelintézethez fordulunk. Az alábbiakban megmutatjuk a lehetőségeidet!
Először is tisztázzuk, mitől is függ a bankok által számunkra adható lakáshitel összege.
Alapvetően ezt két tényező befolyásolja:
1. Az általunk, illetve a hitelszerződésbe bevont adóstársak bank által elfogadott jövedelmének összege.
2. A jelzáloghitel szerződésbe bevont fedezet (vagy fedezetek) becsült forgalmi értéke.
Milyen és mekkora jövedelem kell egy lakáshitelhez?
A jövedelmet illetően az úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) jogszabályilag is megköti a bankok kezét, eszerint 500 ezer forintos nettó jövedelem alatt – egy 10 évre vagy ennél hosszabb időre fixált kamatú lakáshitel havi törlesztője – nem haladhatja meg a jövedelem 50%-át. Amennyiben a nettó jövedelem eléri a félmillió forintot, akkor pedig 60% a jogszabályi plafon.
Tudni kell ugyanakkor, hogy itt kizárólag a bankok által előre meghatározott jövedelmeket veszik figyelembe. Így fordulhat elő, hogy egy részük jelenleg nem hitelezi a vendéglátásban, az idegenforgalomban vagy éppen az autóiparban dolgozókat, a külföldi jövedelemmel rendelkezőket, de a határozott idejű munkaszerződéssel dolgozók, az egyéni vállalkozók, valamint az egyéni vállalkozók munkavállalói is nehezebben juthatnak jelenleg hitelhez. A bankok részéről ez annyiban mindenképp érthető, hogy ezen ágazatok helyzete most meglehetősen bizonytalan, így nehezen kiszámítható, hogy egy 10-20 millió forintos hitelt az adós biztosan képes lesz-e rendben törleszteni évtizedeken keresztül.
Az egyes bankok gyakorlata azonban nem egységes, ezért mindenképp érdemes több helyről bekérni ajánlatokat, vagy olyan hitelszakértő segítségét kérni, akinek átfogó képe van arról, hogy milyen jövedelmeket fogadnak el az egyes pénzintézetek.
Amennyiben az igénylő igazolt jövedelme nem elegendő a kívánt hitelösszeghez, akkor lehetőség van adóstársat bevonni a szerződésbe, aminek a hitel szempontjából két pozitív hatása is lehet. Az egyik természetesen az, hogy ez magasabb havi törlesztőket tesz lehetővé, ám arról sem szabad megfeledkezni, hogy a nagyobb jövedelem sokszor kamatkedvezményeket, vagyis kedvezőbb kondíciókat ér.
Hirdetés
Hirdetés
Kritikus pont az ingatlanfedezet!
A Bankmonitor.hu szakértőinek tapasztalatai szerint az igazolt jövedelem kérdésével a legtöbb igénylő tisztában van, ám a fedezetet illetően már sok a félreértés, pedig a hitelösszeget, valamint a szükséges önerőt ez is jelentősen befolyásolja.
Általánosságban elmondhatjuk, hogy a bankok az ingatlan vételárának 80%-áig hitelezhetnek, vagyis, ha 40 millió forintért vásárolunk meg egy budapesti lakást, akkor erre legfeljebb 32 millió forint hitelt kaphatunk, míg 8 millió forintot önerőként kell előteremtenünk. Igen ám, de ez csak egy elméleti plafon, aminél a bankok most óvatosabbak, hiszen ha a válság hatására 20%-nál jelentősebb mértékű lakásár-csökkenés történne, akkor előfordulhat, hogy a fedezet értéke kisebb lenne a fennálló tartozásnál. Éppen ezért ma már a budapesti és a nagyobb városokban is érdemes inkább 70%-os hitelezhetőségre felkészülnie a vevőknek, ami az előbbi példánál maradva máris 12 millió forint önerőt jelenthet.
De nem csak emiatt óvatosabbak a bankok, hanem azért is, mert a kisebb településeken és falvakban, ahol rendkívül kevés az adásvétel, nehéz pontosan meghatározni egy ingatlan valós forgalmi értékét. Emiatt könnyen előfordulhat 70%-nál is alacsonyabb hitelezhetőség, de például a tanyáknál, már ha egyáltalán hitelezi egy bank ezeket, az 50%-os plafon sem ritka. Ráadásul a jelenlegi bizonytalan helyzetben a Bankmonitor.hu tud olyan bankról, amelyik általánosan 10%-kal csökkentette a forgalmi értékhez képesti hitelezhetőséget, vagyis ahol eddig 70%-ot adott, ott most 60% ugyanez.
Tovább bonyolítja a helyzetet, hogy nem csak a fent említett százalékok csökkennek, hanem maga a becsült forgalmi érték is gyakran kevesebb a hitelt igénylő számításainál. Mind gyakoribb Budapesten és a nagyobb városokban is, hogy egy ingatlant a bank a szerződésben szereplő vételárnál kevesebbre értékel, ami váratlanul megdobhatja az elvárt önerő összegét is. (Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy az ingatlant a bank túlárazottnak értékeli a saját belső vizsgálata alapján.) Azon kívül, hogy ez a vevő számára azt üzeni, hogy nem csinált feltétlenül jó üzletet, az elvárt önerőben is többletet jelent, amit ha nem tud előteremteni, az ingatlant pedig már lefoglalózta, bizony a foglaló elveszítését is jelentheti. Éppen ezért nem lehet elégszer kihangsúlyozni, hogy a hitel kiválasztása előtt nem szabad foglalózni, vagy ha ez elkerülhetetlen, ki kell kötni a szerződésben, hogy a banki hitel meghiúsulása esetén a vevő visszakapja a letett összeget.
A kisebb településeken probléma lehet még az is, hogy a bankok a kevés tranzakció alapján igyekeznek beárazni egy-egy ingatlant, így előfordulhat, hogy egy extrán felújított használt vagy egy újépítésű ingatlant kevesebbre értékelnek, mint amennyit a vevő ad érte, ugyanis nincs hasonló a piacon.
Mi lehet a megoldás, ha nem elég a hitelfedezet?
A fedezet kérdését több oldalról is érdemes megvizsgálni.
1. Először is mindenképp tájékozódjunk előre, hogy az adott ingatlan esetében körülbelül milyen hitelezhetőséggel számolhatunk, hiszen ez alapvetően meghatározza a minimálisan szükséges önerő mértékét. Informálódhatunk a bankoknál külön-külön, illetve kérhetjük olyan hitelszakértő segítségét, aki több pénzintézettel is kapcsolatban van.
2. Érdemes addig nem lefoglalózni egy ingatlant, amíg nem jártuk körül a hitelezhetőség feltételeit. Előfordulhat ugyanis, hogy a jövedelmünk vagy a fedezet miatt nem kapunk hitelt, esetleg csak a tervezettnél kisebb összegre számíthatunk.
3. Attól, hogy egy bank nem hitelez bennünket, még nem jelenti feltétlenül azt, hogy egyiknél sem vagyunk hitelképesek. Éppen ezért érdemes több helyről is bekérni információkat.
4. Amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlan értéke nem elegendő fedezet a szükséges hitelösszeghez, akkor a bankok többségénél lehetőség van pótfedezetet bevonni. Ennek számát esetenként korlátozzák, így erre is érdemes odafigyelni.
