Lakáshitel felvételekor nehéz döntés előtt állunk: a jelenleg aktuális feltételek szerint alacsonyabb törlesztőrészletet és THM mutatót vagy hosszabb távon kiszámíthatóbb, de kissé magasabb havi törlesztőrészletet válasszunk? Az összes visszafizetendő tekintetében akár többszázezer forintos eltérés is adódhat. Ahhoz, hogy magabiztosan tehessük le voksunkat egyik vagy másik alternatíva mellett, mindenképp tisztában kell lennünk a kamatperiódus fogalmával.
Pénzügyeinkkel kapcsolatos döntéseink végigkísérik egész életünket. Anyagi boldogulásunkért mi magunk tehetjük a legtöbbet, hogyha körültekintően és megfontoltan választunk a banki termékek széles palettájáról. Lakásvásárlás az átlagember számára többnyire csak jelzáloghitel felvételével képzelhető el, amely rendszerint hosszú távú elkötelezettséget jelent. Ezért egyáltalán nem mindegy, hogy a havi törlesztőrészletünk milyen gyakorisággal és mekkora mértékben változhat.
Mikor változhat a törlesztőrészletünk?
Forint hitel esetén árfolyamkockázattól nem kell tartanunk, szemben a pénzügyi válság előtt óriási népszerűségnek örvendő deviza alapú hitelekkel. Azonban a kölcsön kamatkockázatáról itt sem szabad elfeledkezni. A hitel kamata az az ár, amiért cserébe a pénzintézet kölcsönt nyújt nekünk. A futamidő során a kamat változása (irányától függően) növelheti vagy csökkentheti hitelünk havi törlesztőrészletét.
A 2012. április 1-je után kötött jelzáloghitel-szerződések esetén a kamat meghatározására két lehetőség áll a bankok rendelkezésére. A kamat lehet fix vagy változó, de kamatperióduson belül állandó. A banknak a kamatperiódus fordulónapján van lehetősége megváltoztatni a hitel kamatát. Ennek megfelelően a fordulónapon változhat a következő időszakra érvényes törlesztőrészletünk nagysága.
Milyen kamatperiódust választhatok?
A kamatperiódus hosszát választhatjuk 3, 6, 12 hónapra vagy akár 3, 5, de maximum 10 évesre.
1., BUBOR-hoz kötött kamatozású hitelekAz egy évnél nem hosszabb kamatperiódus esetén a kamat két részből tevődik össze: referencia kamat + kamatfelár. A referenciakamatot (BUBOR – Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb) a piaci folyamatok szabályozzák, míg a felárat a bank határozza meg. A kamatfelár nagyságát befolyásolja az ügyfélminősítés eredménye, a hitelösszeg fedezet aránya, de számos egyéb tényezőn túl akár a futamidő hossza is. A hitelünk futamideje alatt a kamatváltozást teljes egészében piaci kamatok mozgása fogja meghatározni, a banknak nincs lehetősége saját döntése alapján a kamat növelésére.
2., Fix kamatozású hitelekAz elnevezés itt egy kicsit megtévesztő. Arról van ugyanis szó, hogy a kamat csak a kamatperióduson belül (3,5, vagy 10 év) fix. A kamatperiódus végén a banknak lehetősége van a piaci kamatok változását érvényesíteni. Itt sem dönthet „hasra ütés” alapján, a kamatváltozásnak indokoltnak kell lennie, de az ügyfél számára kevésbé átlátható a kamatdöntés háttere. (Az ideális helyzet persze az lenne, ha az amerikai piachoz hasonlóan akár 30 évre fixált kamat mellett vehetnénk fel hitelt, így sem deviza, sem kamatkockázatunk nem lenne.)
Mi az előnye a rövid és a hosszú kamatperiódusnak?
Fontos kiemelni, hogy a kamatperiódus hossza és a hozzá tartozó kamat között szoros összefüggés van:
–Minél hosszabb kamatperiódust választunk, annál magasabb felárat kell megfizetünk. Azonban a hosszabb kamatperiódusért cserébe tartósan kiszámítható törlesztőrészletet tudunk biztosítani magunknak.
– Alacsony kamatszint mellett célszerű lehet egy jelenleg kedvezőtlenebb, azaz hosszabb kamatperiódusú megoldás mellett dönteni, ugyanis a várható hozamemelkedést nagyobb időbeli eltéréssel követi csak le, így az adott kamatperiódus alatt védve vagyunk.
– Amennyiben a jövőre vonatkozó várakozásaink pozitív előjelűek (azaz a kamatok csökkenésére, vagy tartós stagnálására számítunk), akkor viszont a rövid kamatperiódusú hitel válthatja be a hozzá fűzött reményeinket. Hiszen törlesztőrészletünk kis időbeli eltéréssel leköveti a kedvező piaci folyamatokból eredő kamatcsökkenést.
Az 5 és 10 éves ciklusú hitelek átlagos kamatfelára és ennek következtében THM szintje is jelentősen magasabb a gyakrabban módosuló változatokhoz képest. A különbség akár 2,5%pontal is meghaladhatja a jóval rövidebb időszakra rögzített törlesztőrészletű hitelekét. A legtöbb hitelt a bankok 3, 6, vagy 12 hónapos kamatperiódus mellett kínálják, melyhez érzékelhetően alacsonyabb THM tartozik, mint az 5, vagy 10 éves kamatperiódussal bíró hitelekhez. Üde színfoltként a 3 évre rögzített kölcsönök jelentkeznek, ezek esetében nincs jelentős kamatfelár. Igaz 3 éves kamatperiódussal rendelkező hitelből meglehetősen kevéssel találkozhatunk, csak néhány bank kínálja.
Nézd meg kalkulátorunk segítségével, hogy számodra melyik bank ajánlata jelenti a legkedvezőbb lakáshitelt!
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
