Mekkora a havi törlesztője most egy 80 millió forintos lakáshitelnek?

Bár a magyarok többsége 16-20 millió forint lakáshitelt vesz fel, egyáltalán nem ritkák az 50-100 millió forintos kölcsönök sem, ami a budapesti, 1 millió forint körüli négyzetméterárakat látva tulajdonképpen érthető. De mekkora a havi törlesztője egy igazán nagy összegű lakáshitelnek? Illetve mire kell ezeknél különösen odafigyelni? Ennek jártunk most utána?

Bár az átlagos hitelösszeg a lakáskölcsönök esetében 16-20 millió forint között van, sokaknak ennyi pénz nem elegendő a vásárláshoz. Különösen igaz a viszonylag drágább, akár 100 millió forintnál is többe kerülő ingatlanok esetében, ezek megvásárlásakor ugyanis gyakran maga az önerő előteremtése jelenti a legnagyobb nehézséget. Hiszen, ha egy pár mindkét tagja viszonylag jól keres, akkor a jövedelmükből a havi törlesztőket ki tudják gazdálkodni, ám 10, 20 vagy akár 50 millió forint saját megtakarítást összegyűjteni, bizony már időigényes feladat.

Ráadásul a ingatlanok folyamatos drágulása is megnehezíti a megtakarítók dolgát, mert mire összegyűlik a célul kitűzött összeg, a kiszemelt paraméterű ingatlan már annyival többe kerül, hogy a pénz már nem lesz elég rá. Emiatt sokan úgy okoskodnak, hogy igyekeznek minél gyorsabban összegyűjteni a bankok által elvárt minimális önerőt, és ha ez sikerült, akkor nagy összegű lakáshitelből oldják meg a vásárlást.

Mekkora önerő kell?

Ehhez azonban két feltételnek meg kell felelni. Hitelfedezeti oldalról ugyanis elvárás, hogy a hitel összege nem haladhatja meg a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékének 80 százalékát. Ez azt jelenti, hogy például egy 80 millió forintos hitel felvételéhez legalább 100 millió forint értékű ingatlanfedezetre van szükség. Ez azonban csak a jogszabályi maximum, reálisabb 50-70 százalékos aránnyal számolni, ami függ az adott bank bírálati gyakorlatától, az ingatlan földrajzi elhelyezkedésétől és típusától egyaránt. Általánosságban kijelenthető, hogy a budapesti, illetve a nagyvárosokban lévő használt és új építésű ingatlanok esetében mennek el legmesszebb a bankok, mégpedig azért, mert itt több a tranzakció, illetve a lakások forgalmi értékét is könnyebb meghatározni.

Minél kisebb a fedezet értékéhez (ami normál esetben a vételár) képest a felvehető hitel összege, annál több önerőre lesz szükség. Segíthet esetleg egy pótfedezet bevonása, ebben az esetben ugyanis a megvásárolni kívánt és a pótfedezetként bevont ingatlanok együttes értékének 80 százaléka lesz a felvehető hitel elméleti maximuma. A pótfedezet elfogadását illetően azonban komoly különbségek lehetnek az egyes bankok között: van olyan például, ahol egy építési telek, egy garázs, vagy akár egy zártkert is bevonható, ám a legtöbb esetben ezek nem fognak működni.

Milyen jövedelem kell egy nagyobb lakáshitelhez? 

A felvehető hitel összege ezen kívül függ természetesen az igazolt nettó jövedelem nagyságától is, amit az úgynevezett JTM-korlát (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) szabályoz. Eszerint egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitel felvételekor a nettó jövedelem legfeljebb 50, illetve 60 százaléka lehet a havi törlesztő, attól függően, hogy a jövedelem 500 ezer Ft alatt van, vagy eléri azt. Azonban ez is csak elméleti plafon, a bankok dönthetnek úgy, hogy az adott esetben nem mennek el eddig, és ezt még csak megindokolni sem kötelesek.

Amikor a maximálisan felvehető hitelösszeget határozzák meg, sokan nem számolnak azzal, hogy ezt bizony több tétel is jelentősen csökkentheti. Ilyen például egy hitelkeret, aminek 5 százalékát hiteltörlesztőként veszik figyelembe a bankok, így aztán egy 1 millió forintos hitelkeret bizony 50 ezer forint törlesztőnek felel meg. Ráadásul akkor is, ha abból egyébként egyetlen fillért sem használtunk fel! Ezen kívül a bankok a legtöbb esetben számolnak valamekkora megélhetési költséggel is, ami csökkenti az 50-60 százalékos elméleti maximumot. Igen ám, de ezt illetően is nagyon különböző az egyes bankok gyakorlata, van például, ahol fixen 110 ezer forint körüli összeggel számolnak, míg máshol a gyerekszám alapján határoznak meg egy összeget, de olyan is akad, ahol külön nem foglalkoznak ezzel.

A jövedelmet illetően nem csak az összeg, de annak típusa is fontos lehet. Az alkalmazotti munkabér és az öregségi nyugdíj tiszta ügy, ám a vállalkozói jövedelmet, az osztalékból vagy éppen ingatlan bérbeadásából származó bevételeket különbözőképpen veszik figyelembe az egyes bankok, mint ahogy a külföldi és a készpénzes jövedelem is okozhat galibát. Emiatt pedig előfordulhat, hogy ugyanaz az igénylő az egyik banknál több, míg a másiknál kevesebb hitelt kaphat.

Nagyobb méretért kattints a táblázatra!

Több hitelt kaphatunk, ha alacsonyabb a kamat

Talán furcsának tűnhet, de az, hogy mennyire kedvező egy hitel kamata, a felvehető hitelösszeget is alapvetően befolyásolja. Pedig logikus, hiszen olcsóbb hitelből magasabb összeg vehető fel ugyanakkora havi törlesztővel. Ráadásul, minél magasabb a felvett hitel összege, számszerűsítve annál nagyobb lesz az elérhető pénzügyi előny is. Például egy 80 millió forintos, 20 éves futamidejű, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél az 1 százalékos THM különbség több mint 45 ezer forint különbséget jelent havi fizetnivalóban. (A THM – teljes hiteldíj-mutató – a kamathoz hasonló százalékos érték, ám ez a kamaton kívül a hitelhez kapcsolódó költségek többségét tartalmazza, így pontosabb összehasonlítást tesz lehetővé.)

Milliós különbség is lehet két lakáshitel között!

Amikor arra a kérdésre keressük a választ, hogy vajon mekkora a havi törlesztője egy 80 millió forintos lakáshitelnek, akkor azt kell mondanunk, hogy attól függ, melyik bankot választjuk. A 12 hazai bank lakáshiteleit összehasonlító Bankmonitor lakáshitel kalkulátor számításai alapján például egy ilyen összegű, 20 éves futamidőre felvett lakáshitelnek a törlesztője 10 éves kamatperiódussal 504 ezer forint és 572 ezer forint egyaránt lehet, ami bizony 68 ezer forint különbség minden egyes hónapban. Még szemléletesebb azonban, ha a teljes visszafizetéseket hasonlítjuk össze, ebben az esetben ugyanis két évtized alatt 16 millió forinttal kell többet fizetni a banknak akkor, ha a legkedvezőbb konstrukció helyett a legdrágábbat választjuk. A végig fix kamatú hiteleknél kisebb az árkülönbség, ám még így is havi 55 ezer forint a differencia, ami a futamidő alatt 9,6 millió forintra hízik.

Rendkívüli drágulás

Ha valaki egy éve, vagy akár csak pár hónapja nézegette a lakáshiteleket, akkor az most megdöbbenve láthatja, hogy micsoda drágulás következett be ezen a téren is. Míg ugyanis a példánkban szereplő 80 millió forintos (20 éves futamidő, 10 éves kamatperiódus, 1 millió forint nettó jövedelem) lakáshitel havi törlesztője egy évvel ezelőtt 459 ezer forintnál kezdődött, addig most kicsivel 504 ezer forint fölött van a legjobb ajánlat. Ez pedig összegében 11 millió forint feletti különbség. A végig fix konstrukcióknál valamivel kisebb mértékű a drágulás, ám biztosak vagyunk benne, hogy az itt látott 19 ezer forintnak is biztosan lenne jobb helye mindenkinél.

Ráadásul bátran kijelenthetjük, hogy a kamatemelkedés még koránt sem ért véget, persze a mértéke még kérdéses. Éppen ezért azoknak, akik ingatlant vásárolnának hitelfinanszírozással, és megfelelnek a hiteligénylés feltételeinek, nem érdemes az igénylést halogatniuk.

A Bankmonitor részletes lakáshitel kalkulátorával pillanatok alatt ellenőrizheted, hogy a számodra szükséges hitelösszeg esetén mekkora havi törlesztőre számíthatsz az egyes bankoknál, így megkeresheted a számodra legkedvezőbb ajánlatot.