Az elmúlt időszakban érdemben emelkedtek a hitelkamatok: két évvel ezelőtt a legkedvezőbb, egy évtizeden át fix kamatozású lakáshitel 2,94 százalékos kamat mellett volt elérhető, míg most egy hasonló kölcsönt már 8,10 százalékos kamaton lehet igényelni. De megéri kivárni a lakásvásárlással, vagy várjunk a kamatcsökkenésre?
De mikor mondhatjuk azt, hogy mégis érdemes kivárni a hiteligényléssel? Jelen helyzetben akkor, ha abban bízunk, hogy a kamatok hamarosan csökkenésnek indulnak.
Merre indulhatnak el a hitelkamatok a jövőben?
A kivárásnál talán a legfontosabb kérdés az, hogy mit várunk a hitelkamatoktól a jövőben? Ha azt gondoljuk, hogy a kamatszint stagnálni, ne adj Isten még emelkedni is fog, akkor a kivárás nem tűnik jó döntésnek.
Szerencsére az új kölcsönök kamatemelkedése gyakorlatilag megállt, egyes bankok még csökkentették is lakáshiteleik árát. A fő kérdés az, hogy mi fog történni az inflációval és az milyen hatással lesz a magyar irányadó kamatokra. Ebből a szempontból jó hírekkel szolgálhatnak a Bankmonitor szakértői: az infláció előreláthatóan a második félévtől érdemben csökkenhet. (Tegyük hozzá, van honnan csökkennie, a KSH adatai alapján a márciusi áremelkedés 25,2% volt.)
Sőt, már a jegybank is inkább az irányadó kamatok csökkenése felé tekint. Ennek első – inkább szimbolikus – jele április végén már megtörtént, amikor az MNB a kamatfolyosó felső szélét vágta 25 százalékról 20,5 százalékra. Emellett kilátásba helyezte a tényleges irányadó kamatok – első lépésben az egynapos betéti kamat – óvatos és fokozatos csökkentését.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyit veszítünk, ha most veszünk fel hitelt, később pedig csökkennek a kamatok?
Nézzük meg egy példát: tételezzük fel, hogy a lakáshitelek kamata két év múlva lecsökken 5,00 százalékra. Ez egy érdemi változás lenne, a jelenlegi 8,10 százalékos szinthez képest.
Ha most vennénk fel 30 millió forintot – 20 éves futamidőre, 8,10 százalék mellett -, akkor a havi törlesztőrészlet 252 802 forint volna, összességében pedig 60 672 552 forintot kellene visszafizetni a bank részére. Egy hasonló, 5 százalékos kamatozású hitelre induló törlesztője ezzel szemben csupán 197 987 forint volna, a teljes visszafizetés pedig 47 516 813 forintra jönne ki. Vagyis 20 év alatt 13 155 738 forint a különbség!
De ez lenne ténylegesen a kivárás ára? Nem, hiszen a második év végén akár kiváltjuk a meglévő hitelt, ezzel a lépéssel pedig a hátralévő 18 évre a kedvező, 5 százalékos kamatot kell megfizetnünk. (Ennek a lépésnek ára van: ki kell fizetnünk a meglévő hitel előtörlesztési díját, illetve a z új kölcsön felvételéhez is kapcsolódhatnak induló költségek.) Ebben az esetben a második év végén a fennálló tartozásunk 28 694 224 forint lenne, melyre 201 730 forintot kellene 18 éven keresztül fizetni. A hitelre így 20 év alatt 49 640 958 forintot fizetnénk, amihez hozzájön még az előtörlesztés és az új hitel igénylésének díja, ami nagyságrendileg 500 ezer forint.
Ha így vizsgáljuk meg a kérdést, akkor az azonnali döntés költsége „csupán” 2 624 145 forint.
Az ingatlanpiac és saját helyzetünk is befolyásolhatja a döntést
Az előbbi számítás alapján a kivárás ára nagyságrendileg 2,6 millió forint. Van azonban számos olyan tényező, ami ezt a helyzetet még befolyásolhatja.
Amennyiben albérletet fizetünk, akkor annak díja nagyon is lényeges lehet. Ha most vásárolnánk lakást, akkor ettől a díjtételtől megszabadulhatunk, a kivárásnál viszont továbbra is marad ez a kiadás. A két megoldás hiteloldali különbsége 2,6 millió forint, ez havonta durván 110 ezer forintot jelent. Ha a jelenlegi albérleti díj ennél magasabb, akkor már megtérülhet a gyors vásárlás miatti magasabb kamatkiadás.
A másik nagyon lényeges szempont az ingatlanpiac és a lakásárak várható alakulása. Induljunk ki abból, hogy a megvásárolni tervezett lakás ára most 60 millió forint. A kérdés az, hogy két év múlva mennyi kell fizetni érte, vagy egy hasonló házért. A két hitelmegoldás közötti különbség 2,6 millió forint nagyságrendileg, ami a vételár 4,37 százalékát teszi ki. Ha az ingatlan ennél nagyobb mértékben drágul, akkor a gyors döntéssel máris jobb helyzetbe kerülhetünk.
Azt ki kell hangsúlyozni, hogy az elkövetkező egy-két negyedévben még mindenki a lakásárak stagnálását, minimális csökkenését várja, de két éves időtávban ez a trend akár meg is fordulhat.
A vásárlásra szánt önerőnket is befektethetjük a két éves időtávra, márpedig a jelenlegi kamatszintek mellett ennek is lehet érdemi hatása. A példában szereplő 30 millió forint összegű önerőből két év alatt akár 40 millió forintot is „csinálhatunk”. (A jelenlegi inflációs kilátások mellett ennyit hozhat a 7 éves inflációkövető prémium állampapír két év alatt.)
Arról sem feledkezhetünk meg, hogy a törlesztőrészletet elő kell teremteni. Annak mindenképpen ki kell várnia, aki nem tudja a jelenlegi kamatszint melletti havi fizetnivalót megfizetni.
