Mind óvatosabbak a bankok a lakáshitelekhez fedezeteként felajánlott ingatlanok értékbecslésekor, ami miatt sok igénylő nem kapja meg a vásárláshoz szükséges hitelösszeget. Különösen annak érdemes erre felkészülnie, aki a jogszabályilag előírt 20%-os önerőt, vagy ennél nem sokkal többet tud csak előteremteni.
A lakáshitel felvételéhez minden esetben szükség van fedezet bevonására, ami garanciát jelent a bank számára, hogy akkor is visszakapja a kihelyezett összeget, ha az adós esetleg nem képes fizetni, emiatt pedig fel kell mondani a hitelszerződést.
Lakáshitelek esetében két dolog határozza meg a maximálisan felvehető hitelösszeg nagyságát:
1. A felvehető hitelösszeg nagyságát befolyásolja az igazolt nettó jövedelem nagysága, ugyanis az adósságfék pontosan meghatározza, hogy a jövedelem legfeljebb mekkora százalékát lehet havonta hiteltörlesztésre fordítani. A magyarok körében most legnépszerűbbnek számító 10 éves kamatperiódusú lakáshiteleknél 500 ezer forintos jövedelem alatt 50%, míg félmillió forint vagy ezt meghaladó jövedelemnél 60% a plafon. A bankok azonban ennél általában óvatosabban járnak el, sokszor például csak 35%-ig engedik megterhelni a jövedelmet.
Bankmonitor tipp: ha biztosra szeretnél menni azt illetően, hogy a jövedelmed alapján mekkora összegű lakáshitelre számíthatsz, akkor kérhetsz előzetes hitelbírálatot. Bár ez nem hitelígérvény, ugyanis a pontos hitelösszeg függ a megvásárolni kívánt (vagy fedezetként bevont) ingatlan bank által elfogadott becsült forgalmi értékétől is, azt azért megmutatja, hogy a jövedelmed alapján mire számíthatsz.
2. A lakáshitel maximális összegét a jövedelmen kívül meghatározza a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értéke, ugyanis ennek legfeljebb 80%-a lehet a hitelösszeg. A bankok ezen a téren is óvatosabbak lettek az elmúlt időszakban, különösen azokon a helyeken, ahol a túlárazottság jelei mutatkoznak.
Ezen kívül a Bankmonitor hitelszakértőinek tapasztalata szerint maguk az értékbecslések is mind óvatosabbak, így könnyen előfordulhat, hogy az értékbecslő kevesebbre értékeli az adott ingatlant, mint amennyit a vevő fizetne érte. Ez akkor különösen nagy probléma, ha a vevő a foglalót már kifizette, és a különbözet miatti plusz önerőt nem tudja előteremteni.
Például: 60 millió forintért megvásárolna valaki egy budapesti lakást, erre pedig ki is fizette már a 6 millió forint (a szokásos 10% mértékű) foglalót. Ezen kívül még 6 millió forinttal rendelkezik a vevő, vagyis összesen 48 millió forint hitelt szeretne felvenni. (Azaz pontosan 20% önerőt tenne bele a vásárlásba.)
Ha a bank a szóban forgó ingatlant csak 50 millió forintra értékeli, akkor a vevő legfeljebb 40 millió forint hitelt kaphat, emiatt összesen 20 millió forint önerőt kell biztosítania a vásárláshoz. Ha a plusz 8 millió forint nem áll rendelkezésre, akkor viszont óriási baj van, mert emiatt könnyen elbukhatja a befizetett foglalót.
Bankmonitor tipp: Sokszor írtuk már, hogy az első lépés mindig a finanszírozó bank megkeresése legyen, még a foglaló kifizetése előtt. Az előzetes hitelbírálat például segíthet abban, hogy lássuk, a jövedelmünk alapján mekkora hitelösszegre számíthatunk. Ha pedig csak a minimálisan elvárt 20%-os önerővel rendelkezünk, akkor mindenképp ajánlott előzetes értékbecslést kérni még az adásvételi szerződés megkötését megelőzően.
