Mi lesz váláskor a közösen felvett lakáshitellel?

Sok válás előtt vagy éppen válás kellős közepén lévő pár keresi meg a Bankmonitor hitelszakértőit azzal, hogy mit kezdjenek a lakáshitelből vásárolt közös tulajdonú ingatlanukkal. Az alábbiakban összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat, illetve megoldási lehetőségeket.

A házaspárok, ha megtehetik, igyekeznek saját tulajdonú ingatlanban önálló életet kezdeni, amihez többnyire lakáshitelre is szükség van, hiszen több tíz millió forintot kevesen tudnak saját megatakarításból kifizetni. Mivel azonban a frigyek mintegy fele válással végződik a statisztikák szerint, sokan szembesülnek azzal, hogy mi is történjen a közösen vásárolt ingatlannal, valamint a közösen igényelt lakáshitellel ilyen esetben.

Fontos, hogy a válás bíróság részéről történő kimondása, sőt, maga a vagyonmegosztás sem érinti a hitelszerződést, ugyanis az a bank és az adósok között létrejött, együttesen aláírt, ráadásul még közjegyzői okiratba is foglalt megállapodás. Ez azt jelenti, hogy például hiába állapodnak meg a felek arról, hogy egyiküké lesz az ingatlan tulajdoni joga, és ő fizeti a továbbiakban a hitel törlesztőit, a hitelszerződés szerint mindkét fél adós marad, így a banknak joga van a tartozást bármelyikükön behajtani. A tulajdonjog átruházása sem fog menni a bank beleegyezése  és szerződésmódosítás  nélkül, ugyanis a fedezetként bevont ingatlanon a pénzintézet jelzálogjoga van, így az nem értékesíthető szabadon.

1. Válás előtt visszafizetik a lakáshitelt

Ez jogilag és pénzügyileg a legtisztább megoldás, hiszen a hitel végtörlesztését követően a pár már osztozhat a közös vagyonelemeken, hogy azután a nekik jutó résszel kezdjenek új életet. Erre azonban ritkán van csak lehetőség, hiszen egy átlagos lakáshitel összege 10-15 millió Ft, de új építésű ingatlan vagy építés esetén nem ritka az 50-70 millió Ft-os hitel sem, egy ilyen visszafizetése pedig ritkán kivitelezhető. Ha mégis ezt az utat választja a pár, akkor számolniuk kell a végtörlesztés költségével is, ami banktól függően általában a visszafizetendő hitelösszeg 1-2 százaléka, vagyis 10 millió forintnál 100-200 ezer forint plusz kiadást jelenthet.

2. Elválnak, ám marad a közös hitel és tulajdon

A válás nem érinti automatikusan a közös tulajdont és a közösen aláírt hitelszerződést, ezért a pár dönthet úgy, hogy az adott ingatlan továbbra is közös tulajdon marad, a hitelt pedig együttesen fizetik. A bank számára ezt nem jelent változást, hiszen nem módosulnak az adósok, mint ahogy a hitelszerződésbe bevont ingatlanfedezet tulajdonosai is maradnak.

Más kérdés, hogy ez a helyzet nem tarthat a végtelenségig, hiszen válást követően a párok többsége nem kíván közös fedél alatt élni, az elkötöző fél pedig jó eséllyel szeretne saját tulajdonú ingatlant, ahol újrakezdheti az életét. Akkor fordulhat mégis elő ez a helyzet, ha a pár egyik tagja sem tudja a másikat kivásárolni az ingatlanból, például azért, mert nincs miből, illetve az ehhez szükséges hitelt nem bírná el esetleg egyikük jövedelme sem.

3. Közösen fizetik tovább a lakáshitelt, ám csak az egyik fél lesz a lakás tulajdonosa

Nem gyakori helyzet, de előfordulhat, hogy a vagyonmegosztás során a pár úgy dönt, hogy egyiküké lesz a szóban forgó ingatan, ám a rajta lévő jelzáloghitelt továbbra is közösen fizetik. Ez kivitelezhető, ám a bank felé jelezni kell, ugyanis szerződésmódosításra lesz szükség, aminek mellesleg van némi költsége is. A módosítást követően az egyik fél marad a kizárólagos tulajdonos és úgynevezett zálogkötelezett, ám a volt házastárs továbbra is adós lesz, vagyis akár rajta is behajtható az adósság. Jó tudni azt is, hogy a bank csak végső esetben „nyúl” az ingatlanfedezethez, így arra sem számíthat a tulajdonon kívül rekedt adós, hogy először abból próbálja majd visszaszerezni a tartozást.

4. Az egyik fél marad csak adós, ám marad a közös lakástulajdon

Fura helyzet, de egy vagyonmegosztás során sok érdekes ötlet felvetődhet, így akár ez is. Ez azonban nem nagyon kivitelezhető, ugyanis a fedezet tulajdonosait a bankok bevonják adósként és zálogkötelezettként a szerződésbe.

5. Hitelből fizeti ki az egyik fél a másikat

A vagyonmegosztás során előfordul, hogy az egyik fél marad a közös ingatlanban, aki kifizeti belőle a másikat. Igen ám, de ehhez sokszor hitelt kell felvennie, amihez éppen a válás előtt még közös tulajdonú, jó esetben hitel nélküli ingatlan lehet a fedezet. Ebben az esetben viszont a bank elvárja, hogy a (még) házastárs is adóstárs legyen. Mi akkor a megoldás? A Bankmonitor szakértői szerint bizonyos bankok rugalmasan kezelik az ilyen eseteket, és elég lehet egy vagyonjogi megállapodás, amiben rögzítik a felek, hogy egymással szemben milyen kötelezettségeik vannak, és hogy ezen felül további követeléseket nem támasztanak egymással szemben. Mivel a banki gyakorlat nem egységes, érdemes olyan hitelszakértőt megbízni a feladattal, aki ismeri az egyes pénzintézetek pontos elvárásait.

6. Önálló vagyon és lakáshitel

Nem gyakori, ám mégis előfordul, hogy a házaspár egyik tagja tulajdonosa csak az ingatlannak, mégpedig akár úgy is, hogy azt jelzáloghitelből vásárolta meg a házasság ideje alatt. Ez akkor lehetséges, ha a házaspár a vásárláskor vagyonmegosztást készített, amiben rögzítették, hogy a tulajdonos kizárólag saját vagyonából szerezte az ingatlant, valamint a hitel törlesztőrészleteit is abból teljesíti. Ebben az esetben a nem tulajdonos házastárs nem felel az adósságért, ám váláskor az ingatlan természetesen nem képezi a közös vagyon részét sem.