7 éve nem látott mértékre, 4,7%-ra pörgött fel januárban a magyarországi infláció, miközben az egyedi és gyorsan változó tételeket kiszűrő maginfláció 4%-ra emelkedett. A gyorsuló pénzromlás és az elmúlt években csökkenő lakáshitel-kamatok eredőjeként ma már a futamidő végéig rögzített kamatú lakáshitelek között is van olyan, ami negatív reálkamattal vehető fel. Ez azt jelenti, hogy sok esetben az adósnak kevesebb kamatot kell éves szinten visszafizetnie a lakáshitelére, mint amennyit az általa felvett összeg ezen idő alatt veszít az értékéből.
A decemberi, 4%-os infláció publikálásakor már írtunk arról, hogy sok esetben negatív reálkamattal lehet lakáshitelhez jutni Magyarországon. Ez azt jelenti, hogy ha egy lakásvásárló például 10 millió Ft-os jelzáloghitelt venne fel, akkor a 13 bank ajánlatát összehasonlító Bankmonitor lakáshitel kalkulátor szerint (10 éves kamatperiódus és 400 ezer forint nettó igazolt jövedelem mellett) az első évben 422 150 forint kamatot fizetne ezért, miközben a 10 millió forint 470 000 forintot veszítene az értékéből. (A lakáshitelek annuitásosak, vagyis a futamidő elején a havi törlesztők kamattartalma magasabb, így a havi törlesztők a kamatperiódusok között változatlanok maradhatnak. Mi most ezért a hitel tényleges kamattartalmával számoltunk.)
Fontos, hogy az előbbi számítás akkor igaz, ha az infláció a jelenlegi magas szinten marad, de látható, hogy 4%-os éves inflációnál, vagy akár az MNB 3%-os inflációs céljánál is van olyan konstrukció, amelynél negatív jelenleg a reálkamat. A januári infláció miatt azonban már a futamidő végéig fix kamatú – vagyis kamatkockázat nélküli – jelzáloghitelek között is találhatunk ilyet.
A reálkamat alakulása természetesen az infláción kívül függ a lakáshitelek kamatperiódusától is, hiszen minél tovább rögzített a kamat – vagyis minél hosszabb ideig nem módosíthat rajta egyoldalúan a bank -, annál magasabbak a hitelkamatok. Ez azért van, mert a bankok beszerzési költsége (BIRS) is magasabb hosszabb futamidő mellett. (Itt tudhatsz meg többet a BIRS és a lakáshitel-kamatok összefüggéseiről.)
Azt természetesen nehéz megjósolni, hogy a jelenlegi inflációs pálya hosszú távon hogyan alakul majd – hiszen a magyar és a nemzetközi gazdaság teljesítménye, az olajár mozgása vagy éppen a koronavírus terjedése – mind-mind befolyásoló, ráadásul egymásra is kölcsönösen ható tényező. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) inflációs célja mindenesetre 3%, amitől 1%-os elmozdulást még tolerál pozitív és negatív irányban.
A reálkamat az infláción kívül függ még a hitelkamatok alakulásától, ezen a téren pedig több „árfelhajtó” hatású tényezőt is láthatunk mostanság. Egyrészt egy ideje araszolgat felfelé a hitelek beszerzési ára: a 10 éves futamidejű BIRS például az elmúlt két hónapban megemelkedett 0,50-0,60 százalékponttal, melyet a bankok még nem reagáltak le kamatemeléssel. Amennyiben a kamatköltség továbbra is a jelenlegi szinten marad – vagy tovább emelkedik -, akkor elképzelhető egy kisebb mértékű kamatkorrekció.
A helyzet azonban korántsem olyan egyszerű, számos más tényezőt is figyelembe kell venni, ám azt tudni kell, hogy a gyenge forint és a nem várt magas infláció is a kamatemelkedést támogatja. Ha pedig a hitelkamatok elmozdulnak felfelé a jelenlegi alacsony szintekről, akkor a negatív reálkamat mértéke is csökkenhet.
Mivel a bankok nagyon különbözőképpen árazzák lakáshiteleiket, ezért ugyanakkora hitelösszegre (azonos futamidő és kamatperiódus mellett) nagyon eltérő havi törlesztőt és teljes visszafizetést láthatunk. Egy 10 millió forint összegű, 15 éves futamidejű és végig fix kamatú lakáshitel kamata például 4,14% és 5,5% egyaránt lehet, vagyis a negatív reálkamat csak akkor „él”, ha az igényő megfontoltan választ a lakáshitel kalkulátor találatai közül.
