Az infláció 5,5 százalékra emelkedett 2021. szeptemberében, ezzel szemben a legolcsóbb 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek THM értéke 3,66 százaléktól indul. Futball hasonlattal élve az infláció vezetést szerzett a hitelköltségekkel szemben. Ha a lakáshitelek egyenlítenének a második félidőben, akkor az nagyon sok embernek fájna.
A negatív reálkamat azt jelenti, hogy a hitel kamata, éves átlagos költsége alacsonyabb, mint az infláció. Vagyis egy adott összegű kölcsönből jelenleg nagyobb árucsomagot lehetne megvásárolni, mint egy év múlva a hitelkamatokkal megnövelt értékéből. Ezek alapján az áremelkedés hatása nagyobb, mint amennyit a kapott kölcsönre pluszban egy év alatt vissza kellene fizetni. Ez az állapot hosszú távon nem maradhat fent, várhatóan emelkedni fognak a hitelkamatok.
Hirdetés
Hirdetés
Tévhitek a negatív reálkamatról
Csak azért ne vegyen fel senki egy hitelt, mert negatív a reálkamat. Senki nem fogja elkölteni a teljes kapott összeget egy átlagos árukosárra, ráadásul az infláció az elmúlt időszak árváltozását mutatja, a hitelkamatok pedig a kölcsön jövőbeni költségeit. Elképzelhető, hogy egy évvel később, az adott évre valójában érvényes inflációs szám már teljesen más érték lesz.
A negatív reálkamat nagyon jól szemlélte azt, hogy mennyire olcsók a lakáshitelek. Ez azonban nem azt jelenti, hogy ténylegesen alacsonyak a hitelkamatok, törlesztőrészletek. Azok nagysága ugyanis kizárólag a hitel tényleges költségétől függ. Ezt jól mutatja, hogy augusztushoz képest a reálkamatok jelentősen csökkentek – hiszen az infláció 4,9 százalékról megemelkedett 5,5 százalékra – úgy, hogy a hitelek THM értéke érdemben nem módosult.
Egy lakáshitel esetében a hitel célja valamilyen lakáscél megvalósítása lehet: lakásvásárlás, építés, korszerűsítés. Éppen ezért érdemesebb a lakásárak változásával összevetni a hitelkamatokat. Márpedig az ingatlanárak jelentősen emelkedtek az elmúlt években annak ellenére, hogy az infláció igen alacsony szinten mozgott.
Vagyis a negatív reálkamat nem árul el egy hitel kondícióiról önmagában sokat. Nem tudjuk kijelenteni, hogy egy hitel kamata törlesztőrészlete még sosem volt ilyen alacsony. Sőt azt sem mondhatjuk, hogy ma érdemes felvenni a lakáshitelt és megvenni az adott lakást, házat, mert egy év alatt biztosan a hitelköltséget meghaladó mértékben fognak emelkedni az ingatlanárak. Viszont valamilyen olyan gazdasági helyzetre utal, ami várhatóan sokáig nem maradhat fent: a változás egyik módja pedig a hitelkamatok emelkedése lehet.
A magas inflációval sok esetben együtt jár a hozamok emelkedése is
De miért is emelkednének a hitelkamatok magas inflációs környezetben? Azt könnyű belátni, hogy a befektetők növekvő áremelkedés mellett magasabb nyereséget is várnak el. Logikus, hiszen nem azért teszik félre a pénzünket, hogy a megtakarítási időszak lejártát követően a hozamokkal növelt befektetésükből még azt az árucsomagot se tudják megvenni, mint a megtakarítási időszak elején.
A hozamok emelkedésének részeként a bankközi irányadó hozamok is megemelkednek: például a BIRS mutató értéke is megnő. Márpedig a BIRS mutató tekinthető a hitelkamatok banki költségének is. (Hiszen a pénzintézet a bankközi piacról szerzi be a kölcsön kihelyezéséhez szükséges forrást. Vagyis a BIRS mutató emelkedése maga után von ja a banki költségek emelkedését is, ez pedig idővel a hitelkamatok növekedésében is megjelenhet.
Jól látható, hogy valóban emelkedett mind az infláció mind a BIRS mutató értéke idén. Teljes együttmozgásról azonban nem beszélhetünk: az infláció 2,8 százalékponttal míg a a 10 éves BIRS 1,78 százalékponttal növekedett. Ezzel szemben a lakáshitelek kamata csupán 0,3-0,5 százalékponttal emelkedett. Ez egy nagyságrenddel kisebb változás, mint amit a két mutatónál láttunk.
A hitelek szempontjából a BIRS a lényegesebb, hiszen az tükrözi a bankok kamatköltségének várható alakulását. Lehetne még arra is számítani, hogy a BIRS értéke visszacsökken rövid időn belül, ezzel helyreállítva bankok nyereségi szintjét. Erre azonban pont a magas infláció miatt nem lehet számítani. A megugró áremelkedés miatt az MNB már többször megemelte a jegybanki alapkamatot. Az alapkamat növelését pedig mindaddig folytatni fogja, amíg az áremelkedés nem tér vissza a kívánt szintre. Márpedig jelenleg nem tartunk még ott, sőt újra 9 éves rekordot döntött a drágulás. Márpedig az alapkamat emelése mellett nem lehet számítani a BIRS mutató értékének jelentős csökkenésére.
Vagyis a bankok nyereségességük visszaállításához a hitelkamatok emelése lehet az egyetlen út. De ez mégis hogyan érintheti az adósokat?
Mely hitelek kamata emelkedhet?
A meglévő kölcsönökre teljesen másképp hathat az aktuális piaci helyzet
Fontos kihangsúlyozni, hogy a már felvett, kifolyósított hitelek kamatába nem épülnek be egyből ezek a változások. Sőt a fix kamattal igényelt kölcsönök kondícióit a bankok a futamidő alatt nem módosíthatják egyoldalúan. Vagyis ezen hitelek adósai biztonságban érezhetik magukat.
A hosszú kamatperiódusú hitelek adósainak is csak kamatfordulókor módosulhatnak a törlesztőrészletei. Ha valaki két éve vett fel egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitelt, akkor az adott kölcsön kamata legkorábban 8 év múlva változhatna meg. Méghozzá az akkor aktuális kamatviszonyoknak megfelelően. Ezen adósoknak sem kell jelenleg rettegniük a kamatemelkedéstől.
Egyedül a változó kamatozású hitellel rendelkezőket – azon kölcsönök, amelyek kamata akár éven belül is módosulhat – érintheti nagyobb számban az aktuális piaci és hozamkörnyezet alakulása.
A hitelfelvétel előtt állóknak érdemes lehet sietni
A kölcsönigénylés, lakásvásárlás előtt állók számára érdemes lehet gyorsan lépni. Ugyanis a banki hirdetmények módosulásával az új kölcsönök kondíciói változhatnak meg. Nem tudni mikor fogják megemelni a pénzintézetek piaci hiteleik kamatát, de jelenleg úgy tűnik ez a lépés elkerülhetetlen. Éppen ezért érdemes gyorsan cselekednie azoknak, akik már kinézték új otthonukat. (De nem szabad kapkodni, a várható kamatemelésnél sokkal többet veszthet az, aki egy rosszabb állapotú, vagy drágább lakást venne meg.)
Felértékelődhet a támogatások szerepe
A családi otthonteremtési kedvezmény mellé igényelhető csok-hitel, a Babaváró hitel, vagy épp az október 4-től elérhető zöld hitel kamata nem függ a piaci viszonyoktól:
- A Babaváró hitel induló kamata 0%, ráadásul a kölcsön végig kamatmentes marad, amennyiben a futamidő első 5 évében gyermeke születne az igénylőknek.
- A csok mellé kérhető csok-hitel kamata futamidő végéig fix 3%, ez a kamat pedig nem függ az aktuális piaci hozamoktól.
- Az energia-hatékony, új lakások finanszírozására fordítható zöld hitel kamata futamidő végéig fix 2,5 százalék. A kölcsön kamatát nem befolyásolja sem az alapkamat alakulása, sem a BIRS mutató értékének módosulása.
- Ráadásul a zöld hitel és a csok összekombinálásával akár kamatmentesen felvehető a zöld csok-hitel. Ebben az esetben a zöld célok és a csok támogatás együttes feltételeit teljesíteni kell.
Ez azt is jelenti, hogy a támogatásra jogosultak nyugodtan kivárhatnak: a ő vállukra a lakásárak várható alakulása, esetleges emelkedése helyezhet esetlegesen extra terhet. Viszont az inflációtól, a BIRS mutató és a piaci hitelkamatok alakulásától egyáltalán nem kell tartaniuk.
