Tudd meg 3 perc alatt,

mennyi lakáshitelt kaphatsz!

A felvehető összeg nagyságát is befolyásolhatja az, hogy mire szeretnéd a kapott összeget fordítani. Az egyes bankok másképp kezelhetik a lakáscélú (lakásvásárlás, építés, bővítés, korszerűsítés és felújítás) és az egyéb célra kért (hitelkiváltás, szabad felhasználás) kölcsönöket. Eltérő lehet a lakáshitel kamata, a fedezet alapján adható maximális összeg is. Mindezek alapján a célunk és az ennek megfelelően kiválasztott hitelkonstrukció döntően befolyásolhatja a maximálisan felvehető kölcsön összegét.

Különböző célokra igényelhető lakáshitel (más néven jelzáloghitel):

• lakásvásárlásra (akár használt, akár új építésű ház, lakás megvételére)
• építésre
• felújításra
• korszerűsítésre
• bővítésre
• hitelkiváltásra (azaz meglévő hiteled lecserélésére)
• szabad célra

Természetesen egy lakáshitel igénylésénél kiemelten fontos, hogy mennyi a jövedelmed. A hitelbírálat során azonban a bank csak az általa elfogadható és igazolható jövedelmet veszi figyelembe. Fontos szempont az is, hogy fizetésed honnan származik. A pénzintézetek ugyanis másképp kezelik például az alkalmazotti és vállalkozói béreket.

Egy bank jellemzően három kategóriába sorolhatja be a fizetésed:

Önállóan elfogadhat az a jövedelem, amelyet a bank – meghatározott minimális összeg és az elvárt munkaviszony hossza esetén – elfogad minden további feltétel nélkül. Ilyen jövedelem lehet

• a munkaviszonyból,
• egyéni vállalkozásból származó jövedelem,
• az öregségi nyugdíj,
• a KATA-s adózású vállalkozásból származó bevétel.

Az úgynevezett kiegészítő jövedelmet csak akkor veszi figyelembe a bank, ha van valamilyen önállóan elfogadható bevételed is emellett. Ilyen lehet például

• a GYES,
• a GYED,
• a CSED és
• a családi pótlék.

Nem elfogadható jövedelembe azok a bevétel típusok kerülnek, melyet a bankok egyáltalán nem fogadnak el igazolt jövedelemként. Ilyen tipikusan a közmunkából származó bevétel.

Mekkora jövedelemmel vehető fel lakáshitel?

Az egyes bankok csak akkor nyújtanak hitelt számodra, ha igazolt jövedelmed elér egy meghatározott összeget, amely jellemzően a mindenkori minimálbér szokott lenni. A minimálisan elvárt jövedelem azonban függhet a hitelcéltól, a bevétel típusától - önálló vagy kiegészítő jövedelemről beszélünk - és attól is, hogy adós vagy adóstárs igazolja-e. Sőt, az egyes bankok gyakorlata is eltérhet egymástól, így a bank kiválasztásánál ezt is érdemes figyelembe venni.

Milyen hosszú munkaviszonyt vár el tőled a bank lakáshitel igénylésekor?

Ez függ a jövedelem típusától, de az egyes bankok gyakorlata is jelentősen eltérhet:

Határozatlan idejű alkalmazotti munkaviszony esetén: jellemzően 3-6 hónapos munkaviszonyt várnak el a pénzintézetek. Emellett feltétel, hogy kizárólag a próbaidőt követően igényelheted meg lakáshitelt.

Határozott idejű munkaviszony esetén szigorúbb az elvárás. Itt jellemzően hosszabb munkaviszonyt várnak el az egyes pénzintézetek – akár az egy évet is meghaladhatja -, emellett lehetnek a határozott idő hosszára és az abból hátralévő minimális idő nagyságára vonatkozóan is elvárások. Sőt, egyes bankok még nyilatkozatot is kérnek a munkáltatótól arról, hogy szeretne továbbra is foglalkoztatni téged.

Külföldi munkaviszony: jellemzően nagyobb - akár több százezer forint is lehet – a minimálisan elvárt jövedelem nagysága. Emellett a munkaviszony hosszával kapcsolatban is szigorúbbak az elvárások. Az sem mindegy melyik országban dolgozol. A pénzintézet könnyebben ad lakáshitelt neked, ha egy EU-s országból származik a fizetésed, mint ha egy egzotikus országban dolgozol. Mivel a bankok elvárásai jelentősen eltérhetnek, ezért mindenképpen érdemes a Bankmonitor szakértőihez fordulni, amennyiben külföldről származó jövedelemmel szeretnél igényelni lakáshitelt.

Ha vállalkozásból származik a jövedelmed: a bankok általában legalább 12 hónapos vállalkozói múltat várnak el, emellett elvárás lehet az is, hogy a cég rendelkezzen legalább egy teljes lezárt üzleti évvel. Így egy 2020. januárban alapított cégből származó jövedelem sok esetben csak 2022 májusában lesz elfogadható.

Öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj: nincs elvárás a nyugdíjas státusz hosszára vonatkozóan, így - az ellátás minimális összegén kívül - a pénzintézetek más feltételt nem szoktak támasztani az öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj elfogadásához.

Miután a bank meghatározta, hogy mennyi az elfogadható jövedelmed, megnézi azt is, hogy a kért hitel havi törlesztőrészletét elbírja-e a fizetésed. Az elfogadható jövedelem nagyságát az úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) szabályozza, ám az egyes bankok ettől szigorúbban is eljárhatnak.

A lakáshitelek kamata eltérő az különböző hitelcélok és kamatperiódusok esetében is. Ugyanakkor ez bankonként is jelentősen különbözhet. A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora alapján egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú lakásvásárlási hitelnél a legolcsóbb és legdrágább ajánlat kamata között akár 3-4 százalékpont is lehet, emiatt a havi törlesztőrészletek akár 20-22 ezer forinttal is eltérhetnek. Az pedig egyáltalán nem mindegy, hogy mekkora havi kiadást kell elbírnia a jövedelmednek, vagyis ezen is múlhat a hitelképességed. Éppen ezért mindig a saját élethelyzetednek leginkább megfelelő, legolcsóbb lakáshitelt válaszd.

A jövedelmedből nem csak az új lakáshiteled törlesztőrészletét, hanem meglévő személyi kölcsönöd, áruhiteled, autóhiteled, hitelkártyád, folyószámlahiteled is fizetned kell. Emiatt a maximális hitelösszeg meghatározása során figyelembe veszi a bank a meglévő kölcsöneid törlesztőrészleteit is.

Fontos, hogy a számítás során figyelembe veszik a hitelkereteid – hitelkártya, folyószámlahitel - összegét is. Ezeknek nincs klasszikus értelemben vett törlesztőrészlete, éppen ezért a pénzintézet a teljes hitelkeret 5%-át tekinti havi kötelezettségnek. Ráadásul nem számít az, hogy a keretből mennyit költöttél az adott hónapban, a bank mindig a teljes hitelkerettel fog számolni. Ez jogszabályi előírás, ettől egyetlen hitelintézet sem térhet el.

Ha az új lakáshitelből valamely meglévő hiteled szeretnéd kifizetni – hitelkiváltási célra igényled a jelzáloghitelt -, akkor a hiteligénylést követően kifizetett tartozásod havi törlesztőrészletével a banknak nem kell számolnia a jövedelmed terhelhetőségének megállapítása során.

Kamatperiódus az az időszak, amelyen belül a hitelintézet egyoldalúan nem módosíthatja a lakáshiteled kamatát. Egy jelzáloghitel kamata megváltozhat akár éven belül is – ezeket nevezzük változó kamatozású kölcsönöknek – de igényelheted a kölcsönt 3, 5, 10, 15, 20 éves kamatperiódussal is. Sőt kérheted a kölcsönt fix kamattal is, ebben az esetben a lakáshiteled kamata a futamidő végéig nem változhat meg.

Egy hosszabb kamatperiódussal csökken a hiteled kamatváltozásának kockázata. Ennek a biztonságnak ugyanakkor ára van: minél hosszabb a kamatperiódus, annál drágább egy lakáshitel, vagyis annál magasabb a kölcsön kamata. A nagyobb kamat pedig természetesen a törlesztőrészletre is hatással lehet, melyet a jövedelmednek el kell bírnia.

Mégis kedvezően hat a kamatperiódus hosszának növelése a maximálisan igényelhető összegre. Ennek oka, hogy a jelenlegi jogszabályi környezetben a jövedelem terhelhetőségének meghatározásakor (JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) figyelembe veszik a kamatperiódus hosszát is. Ha az igazolt jövedelem összege kevesebb, mint 500 ezer forint, akkor a jogszabály alapján egy legalább 10 évre rögzített kamatozású lakáshitelnél a fizetésed maximum 50%-a lehet a hiteled törlesztőrészlete. Ebbe a kategóriába sorolható a futamidő végéig fix kamatozású lakáshitel is. Ha a kölcsön kamata 10 éven belül megváltozhat, de a kamatperiódus hossza legalább 5 év, akkor a fizetés 35%-át teheti ki a hitelek törlesztőrészlete. Ha pedig a kölcsön kamata 5 éven belül megváltozhat, akkor a keresetednek maximum 25%-a lehet a havi törlesztőrészlet.

A tényleges banki gyakorlat ennél azonban szigorúbb. Ha nem éri el a jövedelmed az 500 ezer forintot, akkor jellemzően a fizetésed 30-50%-a lehet legfeljebb a törlesztőrészlet egy 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél.

Ha rövidebb idő alatt fizeted vissza lakáshiteled, akkor magasabb lenne a törlesztőrészleted . Ez természetesen igaz akkor is, ha ugyanakkora a hitelösszeg és a kölcsön kamata, hiszen rövidebb futamidő alatt, kevesebb részletben kellene visszafizetni ugyanazt az összeget. Az emelkedő törlesztőrészlet pedig csökkentheti a maximálisan felvehető hitelösszeget.

Ez alapján úgy tűnhet, hogy érdemes minél hosszabb futamidőre igényelni lakáshitelt. A helyzet azonban korántsem ilyen egyszerű. Minél hosszabb a futamidő, annál tovább használod a bank pénzét, éppen ezért a teljes visszafizetendő összeg is egyre több lenne.

Meg kell találnod azt az ideális futamidőt, amelynél megkaphatod a kért hitelösszeget, a havi törlesztőrészlet még bevállalható és a teljes visszafizetendő összeg sem túl magas. Ebben segítségedre lehet a Bankmonitor szakértői csapata.

Nem elég csupán az, ha a jövedelmedből ki tudod fizetni a lakáshitel törlesztőrészletét. A fedezetként felajánlott lakásnak, családi háznak is el kell bírnia a kölcsön összegét. Vagyis a hitelösszeg nem haladhatja meg a fedezeti ingatlan értékének egy meghatározott százalékát.

Az ingatlan értékét a bank független értékbecslő segítségével határozza meg, aki személyesen felméri a ház, lakás állapotát. A jogszabály alapján a hitelösszeg nem haladhatja meg a fedezet forgalmi értéknek a 80 százalékát. Ettől azonban a bankok jellemzően szigorúbb irányba eltérnek: a lakáshitel összege általában a lakásod értékének 65-70%-a lehet csak.

Ez azt jelenti, hogy ha egy 20 millió forint értékű lakást ajánlasz fel fedezetként, akkor maximum 13-14 millió forint jelzáloghitelt kaphatsz. Feltéve, hogy a kölcsön törlesztőrészletét a jövedelmed is elbírja.

Keresd meg a legkedvezőbb ajánlatot – ugyanazon kamatperiódus, futamidő és hitelösszeg mellett, hiszen minél olcsóbb egy kölcsön, annál alacsonyabb lesz a törlesztőrészlete is. Ehhez érdemes használnod a 12 hazai bank termékeit összehasonlító Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátort.

Nézd meg más kamatperiódust választva, mennyi hitelt kaphatsz. Ha hosszabb kamatperiódust választanál, akkor a törlesztőrészleted emelkedik, de a jövedelmedet is nagyobb mértékben terhelhetik meg a bankok.

Gondold meg, hogy hosszabb futamidőre felveheted-e a kölcsönt. Ezzel ugyanis csökkenne a hiteled havi törlesztőrészlete. Fontos azonban, hogy a bankok jellemzően 25-30 éves futamidőre adnak legfeljebb kölcsönt. Ráadásul a legtöbb esetben arra is van szabály, hogy a kölcsön lejártakor hány éves lehet maximum az igénylő (ez jellemzően 65-70 év).

Ha a jövedelmed nem bírja el a kölcsön törlesztőrészletét – és a fenti lehetőségeket már átnézted -, akkor van még egy megoldás. Bevonható a hitelügyletbe adóstárs, aki kötelezettséget vállal a hitel törlesztőrészletének visszafizetésére. Ugyanakkor a maximális hitelösszeg meghatározásakor az adóstárs jövedelmét is figyelembe veszi a bank.

Ha az ingatlan értéke nem bírja el a megálmodott hitelösszeget, akkor felajánlhatsz további fedezet is. Ez azt jelenti, hogy a hitel miatt mindkét ingatlanra jelzálogjogot jegyez be a bank, ugyanakkor a két ingatlan együttes értéke alapján határozná meg a maximálisan adható hitelösszeget.

Kezdjük azzal, hogy mit is jelent az előzetes hitelbírálat? Fontos, hogy ez nem hitelígérvény, vagyis a bank nem vállal garanciát arra, hogy a hitelt végül meg is kapod. Persze ő is abban érdekelt, hogy minél több hitelt helyezzen ki, így emiatt nem érdemes aggódnod. Valójában itt a lakáshitelezés egyik fontos elemét, a hitelbírálatot hozod előre, amikor is a bank dönt arról, hogy jövedelmed alapján jogosult vagy-e az általad igényelt hitelösszegre. Az előzetes hitelbírálatról itt találsz meg minden szükséges információt.

Ha lakást szeretnél vásárolni, vagy épp építkeznél, akkor megudhatod, hogy a kinézett, megtervezett házhoz elégséges lehet-e a hitelösszeg és a rendelkezésre álló önerő. Fontos, hogy jellemzően 20-35% önerőre szükség van a bankok jelenlegi hitelezési gyakorlata alapján egy vásárláshoz, építkezéshez.

Elképzelhető, hogy céljaid megvalósításához nincs elegendő saját megtakarításod. Elérhető azonban számos olyan konstrukció, lehetőség, amellyel az önerőd megnövelheted:

1. CSOK – családi otthonteremtési kedvezmény

A családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) egy a meglévő és vállalt gyermekek után járó vissza nem térítendő támogatás, melyet lakáscélra nyújt az állam. Az így kapott ingyen pénzt számos bank önerőnek tekinti, így csökkentheted a lakáscélod elérésére fordítandó minimális saját megtakarítás összegét. A támogatás igénylésének számos feltétele van. Jogosultságod ellenőrizheted a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorával.

2. Babaváró hitel

A Babaváró hitel egy maximum 10 millió forint összegű támogatott kölcsön. Ha a futamidő alatt egy gyermek születik, akkor kamatmentes lesz a konstrukció, a második baba érkezésekor a hitelösszeg 30%-a, míg harmadik gyermek érkezésekor a teljes tartozás elengedésre kerül. A konstrukció szabad célú, így akár lakásvásárlásra, építkezésre is fordíthatod. Amennyiben a konstrukciót lakáscélra fordítanád, akkor jogszabály alapján a hitelösszegnek 25%-a tekintendő jelzálogkölcsönnek, míg 75%-a támogatásnak. Ez azt jelenti, hogy ezzel a konstrukcióval is jelentősen növelhető az önerő összege.

Például, ha egy 40 millió forint értékű lakást vásárolnál, akkor erre maximum 28 millió forint lakáshitelt kaphatnál 70%-os finanszírozási arányt feltételezve. Ha felveszed a 10 millió forint összegű Babaváró hitelt, akkor abból 2,5 millió forint minősülne jelzáloghitelnek, vagyis még összesen 25,5 millió forint lakáshitelt igényelnél. Ebben az esetben a Babaváró és a lakáshitel együttes összege 35,5 millió forint lenne, vagyis csak 4,5 millió forint sajt megtakarítást kellene a vásárlásra fordítanod. Természetesen feltétel, hogy a jövedelmed elbírja mind a Babaváró, mind a lakáshitel törlesztőrészletét.

A Bankmonitor Babaváró Hitel Kalkulátorával megtudhatod, hogy megfelelsz-e a konstrukció jogszabályi feltételeinek.

3. Lakástakarék

A lejáró lakástakarék szerződések megtakarítási összege is felhasználható önerőként egy lakáshitelhez, hiszen ez is lakáscélú felhasználásnak minősül.

• Munkáltatói igazolás (alkalmazotti jövedelem esetén)
• NAV jövedelemigazolás (alkalmazott esetén)
• ha saját cégedben dolgozol
• ha a munkálatói igazolás kiállítója közeli hozzátartozód, vagy te magad vagy
• ha a jövedelmed készpénzben kapod
• ha egyéni vállalkozónál dolgozol
• NAV nemleges igazolás a köztartozásról (ha saját vállalkozásban dolgozol)
• NYUFIG igazolás és 2 havi nyugdíjszelvény (ha nyugdíjas vagy)
• Vállalkozói igazolvány (vállalkozó esetén)
• NAV jövedelemigazolás (vállalkozó esetén)
• Az elmúlt 2-3 hónap eredeti, vagy hitelesített bankszámlakivonata amennyiben számlád más banknál vezeted (ha számlára érkezik a jövedelmed)

Igényléshez kapcsolódó dokumentumok

• Hitelkérelmi adatlap
• Személyi igazolvány vagy útlevél
• Lakcímkártya
• Adókártya
• Más banknál vezetett számla esetén a befogadás dátumát megelőző utolsó 3 havi, eredeti vagy hitelesített számlakivonat
• Fennálló tartozás igazolás a kiváltandó hitelről (amennyiben hitelkiváltás a kölcsön célja)

Ingatlanhoz kapcsolódó dokumentumok

• 30 napnál nem régebbi tulajdoni lap
• Térképmásolat (bizonyos ingatlantípus esetében)
• Adásvételi szerződés (vásárlási hitel esetében)
• Költségvetési adatlap (építési, bővítési, felújítási, vagy korszerűsítési cél esetében)

A hitelösszeg mellett sok esetben fontos szempont a kölcsönigénylés átfutási ideje is. Jellemzően 1-1,5 hónap alatt bírálja el a bank a teljes, hiánytalan dokumentáció benyújtásától számítva a kérelmedet. Ez azonban egyes bankoknál szélsőséges esetben meghaladhatja akár a 2 hónapot is. Ha a hitel valamilyen komolyabb célod megvalósításához szükséges, akkor fontos bekalkulálnod a bírálati időt is. Például lakásvásárlás esetén az adásvételibe érdemes legalább 2 hónapos fizetési határidőt beírnod.