130 ezren veszthetik el a lakásukat, és nem látszik a megoldás!

Bő egy év telt el, mióta a jegybank ajánlást fogalmazott meg a bankok irányában azzal a céllal, hogy az elszámolás és forintosítás után is bajban lévő 130 ezer jelzáloghiteles legalább egy részét megmenthessék az ingatlan elárverezése alól. A friss adatok szerint ez a program sem érte el célját, pedig több megoldási javaslatból is lehetett választani. Érdekes, hogy a bankok visszajelzései szerint sokszor nem is a képesség, hanem az akarat hiányzik az egyezséghez.

A legújabb program sem hozott változás

Annak ellenére, hogy a két évvel ezelőtti forintosítás a devizahitelek korszakának véget vetett, azonban a háttérben megbúvó problémák nem tűntek el. Az utóbbi években számos kezdeményezés született annak érdekében, hogy a fizetési késedelembe eső adósokon segíteni lehessen, viszont azt mutatják az adatok, hogy egyik sem hozott átütő sikert.

A probléma gyökere az, hogy sokan túlvállalták magukat a lakáshitel felvételekor (alacsony jövedelemmel és/vagy a lakás értékéhez képest nagyon magas hitelösszeggel), a forintosításkor pedig a felvételi árfolyamhoz képest jóval magasabb szinten váltották át a hitelüket. A tartozásuk ennek megfelelően nőtt, még úgy is, hogy az elszámolás jelentős könnyebbséget hozott.

A gazdasági válság 2008-as kitörése még hosszú évekig éreztette hatását, nem véletlen, hogy sokan kerültek fizetési késedelembe, sőt akár olyan helyzetbe, hogy elárverezzék a fejük fölül az ingatlant.

A jegybank friss statisztikái szerint a következőket lehet tudni:

• jelenleg körülbelül 130 ezer jelzáloghiteles helyzete rendezetlen
• 45%-ban beszélhetünk csak élő szerződésekről, míg 55%-ban már felmondottakról
• az egy ügyfélre eső átlagos teljes tartozás 9 millió forint (ebből 8 millió forint le nem járt tőketartozás, és a maradék 1 millió már lejárt tartozás), ami alapján a teljes problémás hitelállomány 1200 milliárd forintos
• az átlagos lakáshitel törlesztőrészlet 83 ezer forintos, míg a havi jövedelem a 110 ezer forintot súrolja
• az elő szerződések negyedénél a jövedelemarányos törlesztőrészlet meghaladja a 100%-ot, míg harmaduknál nincs bevallott jövedelem
• az esetek 82%-ában a jelenlegi tartozás magasabb, mint az eredetileg felvett hitel összege
• ennek ellenére az adósok közel fele olyan helyzetben van, hogy a bank együttműködésével és a hitelszerződés átalakításával a fizetőképesség visszaállítható lenne

Tavaly tavasszal ezért is adott ki a jegybank egy ajánlást, ami arra lett volna hivatott, hogy megoldást nyújthasson a kialakult helyzetre. A friss számok azonban azt mutatják, hogy a bankok által megkeresett 72 ezer ügyfélből mindössze 4 ezer élt a bank nyújtotta lehetőséggel. Másként fogalmazva százból csak minden hatodik ügyfél ment bele a megállapodásba.

Minderre azért is lenne nagy szükség, mert a Nemzeti Eszközkezelő kerete, hogy a bankoktól megvegye az ingatlanokat, majd a korábbi tulajdonosok visszabérelhessék azt, 2016 végén gyakorlatilag kimerült. Ráadásul a kilakoltatási moratórium 2017. március elsején zárult le, vagyis a végrehajtások elkezdődhetnének. Azonban a végrehajtási törvény márciusi módosítása szigorúbb feltételeket szabott meg a lakóingatlan értékesítésekor, ami az adósok számára pozitívum, viszont rossz hír a bankoknak, mert nagyon megnehezedik a hitel mögé tett fedezet érvényesíthetősége.

Pedig sok lehetőség közül választhatnak az érintettek

A bankok az elmúlt egy évben 72 ezer adóst keretek meg, azokat, akik számára valóban lehetett volna alternatívát nyújtani. A jegybank azt kérte a bankoktól, hogy mindenki számára közérthető módon és megfelelő számításokkal alátámasztott javaslatot tegyenek. Erre minden lehetőségük meg is volt, hiszen felmérhették, hogy a fizetési késedelembe esett lakáshitelesek milyen jövedelmi és vagyoni háttérrel rendelkeznek.

Legalább két javaslatot kellett tenni az adósoknak, amiből az egyik biztosította volna, hogy a lakást ne veszítsék el.

A jegybank több lehetőséget is felvázolt a helyzet kezelésére, ezek a következők voltak:

• Hitel átstrukturálása vagy átütemezése: nagyon sokféle opcióból lehet válogatni a banki gyakorlat szerint. Többek között ide tartozik a hitel egy részének elengedése, a hitel futamidejének meghosszabbítása, türelmi időszak kiszabása, átmenetileg csökkentett összegű törlesztőrészlet megállapítása, törlesztés átmeneti felfüggesztése, egyéb megtakarítási konstrukciók bevonása előtörlesztéssel (lakástakarék, életbiztosítás).
• Ingatlan értékesítése, akár átstrukturálással együtt: a jelzáloghitelek fedezet maga a megvásárolt ingatlan volt sok esetben, hagyományos esetben ezt értékesítve lehetne megszabadulni a tartozástól. Ennek azonban több akadálya is van, például az, hogy sokaknál az ingatlan rendkívüli eladási értékét is meghaladja a tartozás mértéke. A helyzetet bonyolítja a végrehajtási törvény megváltozása.
• Ingatlan értékesítése, visszabérlési és visszavásárlási joggal: a Nemzeti Eszközkezelőnél már tapasztalt forgatókönyv, amikor bizonyos feltételekkel visszabérelhetné az adós a lakását, sőt később akár vissza is vásárolhatná.
• Nemzeti Eszközkezelő (NET) közreműködése: a hiteltől való megszabadulás egyik megoldása lenne, ha azt a NET megvásárolná, ahol a korábbi ponthoz hasonlóan bérlőként, esetleg később tulajdonosként térhet vissza az adós. A keret viszont már gyakorlatilag elfogyott, vagyis ez már nem valós lehetőség.
• Magáncsőd eljárás: a fizetési késedelembe esett adósokra találták ki a magáncsőd intézményét, azonban a rendkívül sok papírmunka, a szigorú szabályozás, és például a családi vagyonfelügyelő közreműködése miatt alig vették igénybe. A magyarázatok szerint azért nem választották a tartozás egy részének ilyen módú elengedését, mert abban bíztak, hogy lesz ennél jobb megoldás.

Végszóként megfogalmazhatjuk, hogy több program és megoldási javaslat született a fizetéssel megcsúszó jelzáloghitelesek körüli bizonytalanság orvoslására, azonban egyik sem igazán tudta elérni a célját. A jegybank és a kereskedelmi bankok tapasztalatai szerint még, ha lenne is lehetősége az adósoknak az egyezségre, akkor sokszor az akarat hibádzik, mert úgy vélik, túl rosszul járnának az egyezséggel. Azt viszont el kell fogadni, hogy a bajban lévő 130 ezer jelzáloghitelesből mindenkit nem lehet megmenteni, és várhatóan az ingatlan értékesítése/elárverezése lesz az egyetlen kiút.