A várakozásoknak megfelelően újra 0,3 százalékponttal megemelte az MNB az alapkamatot. Ezzel az irányadó kamatláb 1,5 százalékra növekedett augusztus 25-étől. Milyen hatása lehet ennek a lépésnek a lakáshitelekre? A Bankmonitor szakértői ennek jártak utána.
Az MNB a jegybanki alapkamatot augusztus 25-étől megemelte 1,5 százalékra. Egyáltalán nem érte váratlanul az elemzőket a jegybank döntése:
- Az infláció még nem tért vissza a kívánt szintre, bár a júniusi csúcshoz képest 4,6 százalékra mérséklődött az áremelkedés júliusra.
- A korábbi kommunikáció alapján a júliusi alapkamat változáshoz hasonló módosítást vártak az elemzők. (A 0,3 százalékpontos emelés ennek megfelelő.)
De milyen hatása lehet ennek a lépésnek a hitelkamatokra? Fontos azt előzetesen leszögezni, hogy a különböző hiteltípusoknál ez a hatás eltérő lehet.
1. Milyen helyzetben vannak a most lakáshitelt keresők?
A lakásvásárlás előtt állók számára az lényeges – különösen, ha lakáshitelre is szükségük van a vásárláshoz -, hogy az új lakáskölcsönök kamata hogyan fog alakulni az elkövetkező időszakban. Ebből a szempontból érdemes megvizsgálni a jelenleg legnépszerűbb 5 és 10 éves kamatperiódusú hitelek és a futamidő végéig fix kamatozású konstrukciók árazását, kamatának alakulását.
A Bankmonitor szakértőinek véleménye szerint a lakáshitelek kamata roppant kedvező volt az elmúlt időszakban, egy mérsékelt kamatemelés nem fogja döntően befolyásolni a hitel- és ingatlanpiacot.
Hogyan alakult a bankok költsége az elmúlt időszakban?
Az alapkamat emelése hatással lehet a hosszú futamidejű hozamokra is. Márpedig a hosszú lejáratú bankközi hozamok – ilyen például a BIRS mutató – alakulása döntően befolyásolja a lakáskölcsönök banki kamatköltségének alakulását. (Az egyes pénzintézetek ugyanis a pénzpiacról szerzik be a magánszemélyeknek kifizetett hitelösszeget.)
Az 5 és 10 éves futamidejű BIRS mutató értéke jelentős mértékben – 1 százalékpontot meghaladta a növekedés – emelkedett az év eleje óta. Ez hosszú távon a hitelkamatok emeléséhez vezet: enélkül a bankok nyeresége teljesen eltűnne az új hiteligényléseknél.
A BIRS mutató értéke már a jelenlegi kamatdöntés, alapkamat emelése előtt is indokolttá tette a hitelek drágulását. Természetesen a piaci hozamok is csökkenhetnének, de a jegybanki alapkamat több lépcsős emelése miatt erre jelenleg igen kicsi az esély.
Mi történt az új lakáshitelek kamatával az alapkamat eddigi változásakor?
Fontos tudni, hogy az alapkamatnak nincs közvetlen hatása az új lakáshitelek kondícióira. Sőt a jelenleg legnépszerűbb hosszú kamatperiódusú kölcsönök kamatára még a BIRS mutató értéke is csak közvetetten a banki kamatköltségek emelkedésén keresztül gyakorol hatást. Ettől függetlenül az alapkamat változását nyomon lehet követni a hitelkamatok alakulásán is.
Idén áprilisban 15 millió forint lakáshitelt, 20 éves futamidőre, 10 éves kamatperiódus mellett 3,51 százalékos THM értékkel lehetett felvenni. Ez a költség a mai napra megemelkedett, egy hasonló kölcsönt 4,03 százalékos éves átlagos költség mellett lehet igényelni. A költségek növekedése időben összhangban volt az alapkamat változásával. (Nagyságrendileg 20 bázispont emelkedést lehetett tapasztalni az elmúlt két hónap végén.)
Vagyis érdemes most is egy hasonló, 0,2 százalékpontos drágulással kalkulálni. Emiatt egy 15 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel havi törlesztőrészlete nagyságrendileg 92 500 forintra emelkedhet. Ez 5 ezer forinttal magasabb, mint ha áprilisban igényelte volna az adós a hitelt. Emiatt pedig összességében 1,2 millió forinttal fizetne vissza többet az az adós, aki a jövőben szeretne hitelt igényelni.
Hirdetés
Hirdetés
2. Mi történik a korábban felvett lakáshitelek kamatával?
Természetesen nem csak az új hitelekre lehet hatása az alapkamat módosításának. A korábban hitelt igénylő, jelenleg lakáskölcsönt fizető adósok törlesztőrészletére is hatással van a jegybank döntésének.
A fix kamatozású, vagy hosszú kamatperiódusú kölcsönök adósainak nem kell aggódnia
A Bankmonitor szakértői mindenképpen leszögezik azt a tényt, hogy nem minden hitelre lesz hatása a mostani kamatemelési ciklusnak. A fix kamatozású kölcsönök kamata nem változhat a futamidő alatt.
Míg a hosszú kamatperiódusú lakáshitelek kondíciói csak kamatfordulókor módosulhatnak. (Egy 2 éve felvett 10 éves kamatperiódusú kölcsön kamata csak 8 év múlva módosulhat, az akkori piaci hozamoknak megfelelően.)
Mi lesz a változó kamatozású kölcsönök kamatával?
A változó kamatozású hitelek kamata akár éven belül is módosulhat. Jelenleg az adósok jelentős része, közel 50 százaléka rendelkezik ilyen hitellel. (Ennek részben az az oka, hogy a régi deviza hiteleket a forintra váltás során 3 havi kamatperiódusú kölcsönné alakították át.)
Ezen hitelek kamatára közvetlenül hat a BUBOR – rövid futamidejű bankközi kamatokat írja le – értékének módosulása. Márpedig a BUROR értékére jelentős mértékben hat az alapkamat alakulása.
Már jelenleg is 0,69 százalékponttal emelkedett a 3 havi BUBOR értéke az év eleje óta, a jegybank mai döntése miatt pedig további 0,3 százalékpontos emelkedés várható. A BUBOR emelkedése pedig 3 hónap alatt alatt beépül a meglévő hitelek kamatába, megemelve a törlesztőrészletek összegét.
Nagyságrendileg 1 százalékpontos BUBOR emelkedés – 3 havi BUBOR várhatóan ennyivel emelkedik meg az év eleji értékéhez képest a mai kamatdöntést követően- hatására egy 10 millió forint összegű, 12 éves hátralévő futamidejű kölcsön törlesztőrészlete 5 ezer forinttal emelkedne meg. (84 ezer forintról 89 ezer forintra növekedne a havi fizetnivaló.)
A BUBOR eddig emelkedését sokan nem érzékelték eddig, hiszen a moratórium miatt számos adós nem fizeti jelenleg hitele törlesztőrészletét. Viszont októbertől számos adós szembesülni fog az új helyzettel.
