Egy lakás megvásárlása, különösen akkor, ha hitelre is szükség van hozzá, életünk egy legmeghatározóbb pénzügyi döntése lehet. Bonyolítja a helyzetet, hogy a dolog rendkívül összetett, teli apróbb és komolyabb buktatókkal. A Bankmonitor szakértői ezek közül gyűjtöttek össze egy csokorral.
1. Olyan hitelt választunk, ahol végleg elveszíthetjük a kamatkedvezményt
A lakáshitelek esetében a bankok rendszerint kamatkedvezményt adnak meghatározott feltételek vállalásáért cserébe. Kedvezményt érhet például, ha a banknál vezetett számlára érkezik a jövedelmünk, a kedvezmény ráadásul általában annál nagyobb, minél magasabb a nettó kereset. Van bank, ahol jövedelemérkeztetés nélkül 8,69% a kamata egy 20 millió Ft összegű, 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnek, míg 600 ezer Ft nettótól 7,94%-ot kell fizetni érte. Mivel egy 1%-os kamatkedvezmény 10 ezer Ft feletti különbséget jelent havi törlesztőben egy 20 millió Ft összegű hitelnél, nagyon nem mindegy, hogy ezt csak azokra a hónapokra veszítjük el, amikor nem teljesül a feltétel, vagy a futamidő végéig lemondhatunk róla. A minősített fogyasztóbarát lakáshiteleknél a kedvezmények kizárólag ideiglenesen veszíthetők el, így már csak ezért is előnyös lehet ilyen típusú lakáshitelt választani.
Hirdetés
Hirdetés
2. Lakástakarékból törlesztenénk elő a lakáshitelt, ám nem fogyasztóbarát konstrukciót választunk
Sokaknak jár le mostanában a lakástakarék (LTP) szerződése, aminél népszerű lakáscél a hitelkiváltás. Igen ám, de ha erre készülünk, akkor érdemes minősített fogyasztóbarát (MFL) konstrukciót választani, ugyanis ezeknél az LTP-ből történő előtörlesztés ingyenes, míg ez egyébként banktól függően 1-2% közötti költséggel járna. Az MFL hiteleknek egyébként is számos előnye van, ezekről itt olvashatsz bővebben.
3. A kelleténél drágább hitelt választunk
A lakáshitelek árazása nagyon különböző az egyes pénzintézeteknél, így ugyanakkora hitelösszeg havi törlesztője akár több tízezer forinttal is több lehet az egyik banknál, mint egy másiknál. Egy 20 millió Ft összegű, 10 éve kamatperiódusú lakáshitel havi törlesztője például 450 ezer Ft nettó igazolt jövedelemmel 165 200 és 177 000 Ft egyaránt lehet attól függően, hogy melyik bankot választjuk. Ez két évtized alatt csaknem 2,9 millió Ft különbséget jelent.
Ha a számodra elérhető legkedvezőbb hitelt keresed, akkor a lehető legtöbb banktól kell ajánlatot kérned, vagy használhatsz egy bankfüggetlen összehasonlító kalkulátort, ami megversenyezteti a pénzintézetek ajánlatait az általad megadott paraméterek alapján.
4. Túlvállaljuk magunkat
A maximálisan felvehető hitel összegét jogszabály határozza meg, ami két féket is tartalmaz. Eszerint a bank a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb 80%-áig hitelezhet, vagyis egy 100 millió Ft-ra értékelt ingatlanra nem kaphatunk 80 millió Ft-nál több hitelt. Ez azonban csak a maximum, a bankok sokszor óvatosabban járnak el, így reálisabb 50-70% közötti hitelfedezeti aránnyal számolni.
A másik korlát a jövedelmet érinti: a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szabály alapján 600 ezer Ft jövedelem alatt annak 50%-a fordítható legfeljebb hiteltörlesztésre, míg 600 ezer Ft-tól 60%-nál ránt be az adósságfék. Eszerint egy 150 ezer Ft-os törlesztőrészlethez legalább 300 ezer Ft havi jövedelmet kell tudni igazolni.
A fentiek azonban nem jelentik azt, hogy mindenképpen el kell menni a jogszabályi falig, mindenkinek magának kell ugyanis meghatároznia, hogy a hiteltörlesztőn felül mekkora szabad jövedelem szükséges a megélhetéshez. Mindez ráadásul hosszú távra szól, hiszen egy lakáshitel futamideje jellemzően 20-30 év szokott lenni.
5. Nincs vésztartalékod
A pénzügyi stabilitáshoz elengedhetetlen, hogy rendelkezz vésztartalékkal, amiből akár 6-12 hónap teljes jövedelemkiesést is átvészelhetsz. Gyakori, hogy hiteligényléskor az összes meglévő tartalékát önerőként használja fel valaki, hiszen minél kisebb a hitelösszeg, annál kevesebb kamatot kell fizetni a bank részére. 20 millió Ft hitel felvételének például 165 200 Ft a havi törlesztője 20 évre, míg 15 millió Ft-ra 124 000 Ft-ot kell törleszteni, ami csaknem 10 millió Ft különbség teljes visszafizetésben. Ennek ellenére célszerű valamekkora tartalékot meghagyni, ám ezt mindenképpen érdemes olyan helyen tartani, ahol kamatot kapunk rá. Ez lehet egy viszonylag jól kamatozó bankbetét, de akár állampapír is.
6. Nem számolunk az ingatlanvásárlás és a hitelfelvétel költségeivel
Egy lakáshitel hosszú távú költséget jelent az adós számára, ám magának a lakásvásárlásnak és a hiteligénylésnek is komoly egyszeri költségei vannak. A lakásvásárlás például illetékköteles, ami alapesetbe a vételér 4%-át jelenti, vagyis egy 80 millió Ft-ért megvásárolt ingatlannál 3,2 millió Ft kiadásra számíthatunk. Ezen felül az adásvétel során közreműködő ügyvéd díjazására is érdeme felkészülni, ami jellemzően a vételár 0,5%-áról indul, ám sok esetben meghatároznak egy 70-90 000 forintos minimális összeget is.
A lakáshitel felvételének is van egyszeri költsége, ami egy 20 millió Ft-os kölcsönnél 130-150 000 Ft körül szokott lenni, ami tartalmazza az értékbecslés, a földhivatali bejegyzés és a tulajdoni lap költségét, valamint a közjegyző díjazását. A bankok azonban ezek egy részét vagy akár egészét akciósan elengedhetik, így erre is érdemes odafigyelni a bank kiválasztásakor.
7. Nem kalkulálunk az esetleges felújítási költségekkel
Használt ingatlan vásárlásakor mindenképpen célszerű az esetlegesen szükséges átalakítások, felújítások költségével is számolni, akár úgy, hogy nagyobb hitelösszeget veszünk fel, az így megmaradó saját forrás egy részét pedig erre fordítjuk. Sokan a lakáshitel igénylést követően szembesülnek azzal, hogy plusz pénzre van szükségük, amire egy fedezet nélküli személyi kölcsön jelenti többnyire a megoldást, ám ennek kamata magasabb, mint egy jelzáloghitelé, így érdemes nem ezt a megoldást választani.
Újépítésű lakásoknál is felmerülhet az előbbi probléma, hiszen sok esetben a konyhabútor, a redőnyök vagy éppen a klíma nincs benne a vételárban, de az esetlegesen meglévő kert kialakítása is komoly plusz költséget jelenthet. Ezekre is érdemes előre felkészülni akár úgy is, hogy nagyobb összegű lakáshitelt veszünk fel, így marad pénzünk ezekre is. Persze nem feledkezhetünk meg arról, hogy tartalékra mindenképpen szükség van, így csak addig nyújtózkodjunk, ameddig a takarónk ér!
8. Nem használjuk ki az elérhető támogatásokat
Az otthonteremtési támogatási rendszer rendkívül összetett Magyarországon, a CSOK támogatás, a Falusi CSOK, illetve a kedvezményes CSOK hitel igénylése jelentős pénzügyi előnyt jelent, amennyiben jogosult rá valaki, de a Babaváró hitel is komoly segítség lehet a gyerekvállalás előtt álló fiatal pároknak. A CSOK-hoz ráadásul számos egyéb kedvezmény is kapcsolódik: a vásárlás illetékmentes, új lakásnál visszaigényelhető az 5%-os áfa, valamint építkezésnél 5 millió Ft-ig visszaigényelhető a 27%-os forgalmi adó.
Korszerű új lakások építésénél és korszerűsítésnél a bankok által kínált zöld lakáshitelek között is érdemes szétnézni, ugyanis bizonyos feltételek teljesülésekor némi kamatkedvezmény érhető el ezekkel is.
