Az MNB lakásárindexe alapján rendkívül dinamikusan emelkedtek a lakásárak tavaly év végén. Országosan 2024. utolsó negyedévében 15,1 százalékkal nőttek az ingatlanárak. Az adatok alapján nincs olyan településtípus, illetve régió, ahol az áremelkedés éves szinten 10 százalék alatt lett volna. Lehet meglepő, de bizonyos szempontból még jobb helyzetben is voltak a vevők, mint egy évvel korábban.
Megjelent a Magyar Nemzeti Bank 2024. negyedik negyedévére vonatkozó lakásárstatisztikája. Az adatok alapján pusztító áremelkedési hullám futott végig a teljes ingatlanpiacon. Országosan 15,1 százalékkal emelkedtek egy év alatt az ingatlanárak, az előző negyedévhez képest 3,4 százalék volt az áremelkedés.
A fővárosban éves alapon 14,3 százalékkal emelkedtek az árak, de még ennél is dinamikusabb, 18,4 százalék volt az éves drágulás mértéke a községekben. A vidéki városokban 2024. utolsó negyedévében évi 13,8 százalékos áremelkedést mértek.
Gondolhatnánk, hogy egyes régiókban jobb a helyzet, de az adatokat vizsgálva ezt sem lehet kijelenteni. Természetesen vannak eltérések, de mindenhol masszív áremelkedést lehet látni.
A városokban mért lakásáremelkedése 2024. IV. negyedévében a különböző országrészekben:
- Városok – Dél-Alföld: évi 19,8 százalékos áremelkedés
- Városok – Dél-Dunántúl: évi 10,2 százalékos áremelkedés
- Városok – Észak-Alföld: évi 12,4 százalékos áremelkedés
- Városok – Észak-Magyarország: évi 12,2 százalékos áremelkedés
- Városok – Közép-Dunántúl: évi 12,5 százalékos áremelkedés
- Városok – Pest: évi 13,2 százalékos áremelkedés
- Városok – Nyugat-Dunántúl: évi 13,7 százalékos áremelkedés
Természetesen lehetnek olyan települések, ingatlanok, ahol ennél kisebb áremelkedés, akár árcsökkenés történt, de az általános kép dinamikus drágulást mutat.
De mindez tényleg azt jelenti, hogy rosszabb helyzetben voltak a vevők, mint egy évvel korábban? A helyzet nem ilyen egyszerű, sőt…
Hirdetés
Hirdetés
Az önerő növekedése meghaladhatta az áremelkedést
Azt le kell szögezni, hogy brutális árváltozást lehet látni az ingatlanpiacon. Ha pedig a tavalyi éves átlagos, vagy épp az év végi inflációra tekintünk, akkor azt is láthatjuk, hogy az ingatlanok reál értelemben – azaz az átalgos árváltozáshoz képest is – érdemben drágultak. 2024. negyedik negyedévében országosan az éves reál MNB lakásárindex nagysága 10,9% volt.
Ugyanakkor arról sem szabad megfeledkezni, hogy ezen időszakban érdemi reálhozamokat is lehetett látni az alacsony kockázatú megtakarítások között. Elég csak az inflációkövető prémium állampapírok kamatára tekinteni, a kérdéses befektetések ugyanis nagyságrendileg ezen időszakban kamatoztak a 2023-as 17,6 százalékos infláció alapján. Papírtól függően a kérdéses befektetések éves kamata 17,85-19,2 százalék volt. A kamatfizetésre csak idén tavasszal került sor, de a papírból a befektetők bármikor kiszállhattak durván 1 százalékos költség mellett. Vagyis olyan évi 17 százalékos hozam egyáltalán nem tűnik irreálisnak ezen befektetéseken a kérdéses időszakra vonatkozóan. Ez pedig meghaladja az lakásárak országos átlagos változását.
Mit jelent mindez a gyakorlatban? Ha valaki 20 millió forinttal rendelkezett 2023. év végén, az – megfelelő állampapírbefektetés esetén – akár 23,4 millió forint megtakarítást tudott felmutatni tavaly év végén.
Ez persze a korábbi példánál maradva nem tudta teljes egészében kompenzálni az ingatlanárak emelkedését, hiszen az 50 millió forinttal szemben az ár már 57,55 millió forint lenne. Vagyis a 30 millió forint hitel helyett 34,15 millió forint kölcsönre volt szükség a vásárláshoz.
Magasabb hitelösszeg kedvezőbb kamat és jövedelmi helyzet
A példában szereplő lakás megvásárlásához szükséges kölcsönösszeg tehát 34,15 millió forintra emelkedett, ez 13,83 százalékos növekedést jelent. Ugyanakkor a kamatkörnyezet valamelyest javult az elmúlt időszakban. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora aqlapján a kérdéses kölcsönösszeget 450 ezer forintos jövedelem mellett 2023. év végén 6,89 százalékos kamat mellett lehetett fevenni. 2024. decemberében a legkedvezőbb ajánlagt kamata már csak 6,39 százalék volt. Vagyis 0,5 százalékpontot csökkent a legjobb ajánlat kamata egy év alatt.
Ez a kamatcsökkenés azonban nem tudta ellensúlyozni a magasabb kölcsönösszeget, a vásárláshoz szükséges hitel havi törlesztőrészlete ugyanis 230 613 forintról 252 407 forintra emelkedett 20 éves futamidő esetén. Ez 9,45 százalékos növekedésnek felel meg. Vagyis nagyobb havi terhekkel kellett szembenéznie a példában szereplő vevőnek tavaly decemberben.
Ugyanakkor a bérek is emelkedtek az elmúlt időszakban: a KSH adatai alapján a kedvezményekkel számolt átlagbér 2024 decemberében 500 500 forint volt, ugyanezen adat 2023 utolsó hónapjában 451 300 forint volt. Egy átlagbérrel rendelkező kétkeresős család jövedelmének 25,55 százalékát tette ki 2023-ban az ingatlan megvásárlásához szükséges kölcsön törlesztőrészlete, ez az arány 2024. év végére 25,22 százalékra mérséklődött. Nagyon meglepő lehet, de közel azonos helyzetben voltak ebből a szempontból a vevők a két időpontban.
Azt ki kell hangsúlyozni, hogy nem minden ingatlaanvásárlásban gondolkodó volt olyan tudatos, hogy állampapírba tette a megtakarítását, illetve közülük sokan nem szálltak ki a magas kamat tényleges kifizetése előtt a befektetésükből. Természetesen nem mindenkinek emelkedett a jövedelme az átlagbérnek megfelelően: azok lényegesen rosszabb helyzetben lehetnel, akiknek a jövedelme átlag alatt emelkedett az elmúlt időszakban.
