A Bankmonitor egyik olvasója tette fel a kérdést: „mi történik akkor, ha a fedezetül felajánlott (azaz jelzáloggal terhelt) ingatlan piaci értéke jelentősen csökken?” Ez a kérdés sokakat foglalkoztathat, különösen a jelenlegi magasnak mondható ingatlanárak mellett.
A lakásárak az elmúlt években jelentősen emelkedtek, sok magyar pedig csak lakáshitel felvételével tudja a vételárat megfizetni az eladó részére. Nem fogja érdekelni az ingatlanárak további alakulása azokat, akik lakhatási célból vettek lakást. Ez érthető, hiszen ez a ház lesz az otthonuk hosszú éveken át, nem tervezik azt értékesíteni.
Ettől függetlenül eljöhet az a pont, amikor igencsak lényegessé válhat lakásunk forgalmi értéke: ez pedig az a helyzet, amikor a lakás értéke már nem fedezi a fennálló tartozás összegét.
Miért gond az a banknak, ha csökken a lakásunk értéke?
Alapvetően egy jelzáloghitelnél – legyen az lakáshitel, vagy szabad felhasználású jelzáloghitel – a banknak biztosítékként felajánljuk az ingatlanunkat is. Ha probléma történne a futamidő alatt – nem fizetjük valami miatt a törlesztőrészleteket -, akkor a pénzintézet a lakás értékesítésével is rendezhetné elmaradásunkat, tartozásunkat. Éppen ezért kerül az ingatlan tulajdoni lapján bejegyzésre a bank jelzálogjoga, valamint az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom.
Mindez azt jelenti, hogy már a felvehető hitelösszeg meghatározásakor figyelembe veszi a pénzintézet a lakás értékét. (A hitelösszeg nem haladhatja meg a becsült forgalmi érték egy meghatározott százalékát.) Cserébe viszont kedvezőbb kondíciók mellett, kvázi olcsóbban kaphatunk kölcsönt.
Viszont egy esetleges nagymértékű ingatlanpiaci áresés rossz hír a pénzintézet számára, hiszen ez azt is jelentheti szélsőséges esetben, hogy az ingatlan aktuális eladásából nem lehetne a fennálló tartozást rendezni.
Hirdetés
Hirdetés
Mit tesz, mit tehet a bank a lakásárak csökkenésekor?
A legtöbb pénzintézetnél a hitelszerződés, vagy a hitelezésről szóló üzletszabályzat rendelkezik a pénzintézet lehetőségeiről: amennyiben a fedezet értéke nem éri el a hitelösszeget, akkor a banknak jogában áll pótfedezet bevonását kérni. Ha pedig ezen kérést nem teljesítenénk, akkor a bank akár fel is mondhatja a kölcsönszerződést.
A kívánt állapotot több módon is helyreállíthatjuk:
- Felajánlhatunk pótfedezetként másik ingatlant a hitel mögé.
- Valamilyen módon növelhetjük a jelenleg fedezetként felajánlott lakás értékét.
- Csökkentjük a fennálló tartozásunkat: gyakorlatilag részben előtörlesztjük a kölcsönünket.
Erre az elmúlt években nem volt példa, ugyanakkor a Bankmonitor szakértői emlékeznek olyan esetre a devizaválság idejéből, amikor egyes pénzintézetek éltek ezen jogukkal és felszólították az adósokat pótfedezet bevonására. Arról azonban nincs információ, hogy ténylegesen egy jól fizető adós hitelét ilyen okból fel is mondta volna bármely bank.
Mennyire reális az jelenleg, hogy lakásunk értékének esése miatt pótfedezetet kérjen egy bank?
Teljesen más helyzetben vagyunk jelenleg, mint a devizaválság idején. Éppen ezért érdemes megvizsgálni azt, hogy jelenleg mennyire reális az a helyzet, hogy a fedezet értéke nem fedezi a hitel fennálló tartozását. Ennek megítéléséhez azt is át kell gondolni, hogy mi vezethet az adott helyzet kialakulásához.
Valamilyen káresemény miatti jelentősen csökken a lakás értéke
Előfordulhat, hogy tűzvész, árvíz, vagy bármilyen más természeti katasztrófa miatt a lakásunk értéke jelentősen csökken. Ebben a helyzetben természetesen a fedezet értéke jelentősen csökkenne.
Azonban éppen az ilyen helyzetek kivédése érdekében várja el a bank megfelelő vagyonbiztosítás megkötését. Egy ilyen helyzetben a biztosító megtéríti a kárt, amelyből jó esetben a lakás is helyreállítható. Akkor jelenthetne ez problémát, ha a biztosító valamilyen okból nem fizetne: olyan esemény történt, ami ellen nem nyújt védelmet, vagy felmondták a biztosítást a díj nem fizetése miatt.
A lakásárak csökkenése miatt bajba kerülhetünk?
Elvben igen, hiszen a lakásárak csökkenése miatt a fedezetül felajánlott lakásunk értéke is mérséklődhet. (Akár a fennálló tartozás értéke alá.) Arról azonban nem szabad megfeledkezni, hogy a jelenleg érvényben lévő szabályok alapján az új hiteleknél a vételárnak legfeljebb a 80 százalékát érheti el a hitelösszeg nagysága. Vagyis a lakásárak 20 százalékos esése mellett is megfelelő fedezetet nyújthat otthonunk a bank számára.
Ha a korábbi devizahitelezés időszakára tekintünk vissza, akkor a 2007 és 2014 között nagyságrendileg 15-16 százalékkal estek a lakásárak. (A KSH adatai alapján egy fővárosi átlagos lakás ára 2007 és 2013 között 15,9 millió forintról 13,6 millió forintra csökkent.)
Ezt a 15-16 százalékos árcsökkenést – amely 5-6 év alatt történt – még mindig elbírná a jelenlegi hitelezési szabályzat. (A devizahitelezés idején nem volt előírás a lakások terhelhetőségére, egyes bankok, bizonyos esetekben akár a teljes vételárat is megfinanszírozták.)
Emelkedhet a fennálló tartozás?
Még úgy is „elromolhat” a hitelösszeg és a fedezet értékének aránya, hogy a kölcsön fennálló tartozása emelkedik. Erre azonban a jelenlegi helyzetben nem kerülhet sor. Egy forinthitel fennálló tartozása nem fog emelkedni. (A hitelkamat emelkedésével a törlesztőrészlet növekedhet, de a fennálló tartozás nem.)
A régi devizahitelek esetében a forint árfolyamának változása hatással volt a fennálló tartozás forintban meghatározott nagyságára. A fennálló tartozás sok esetben az árfolyamváltozás miatt haladta meg a fedezeti ingatlan értékét. Ráadásul az árfolyam hatással volt a havi törlesztőrészletek nagyságára is. Nem véletlen, hogy rengeteg adós számára az árfolyam változása okozta a legnagyobb problémát.
Összegzés
A pénzintézeteknek jogában áll pótfedezetet bekérni abban az esetben, ha a fedezet értéke meghaladja a fennálló tartozás összegét. Ha ezt nem tudjuk teljesíteni, akkor akár fel is mondhatják a kölcsönt.
A jelenlegi hitelezési gyakorlat mellett azonban ezen negatív helyzet bekövetkeztének igen csekély az esélye. A fennálló tartozás nem emelkedhet, azt pedig jogszabály korlátozza, hogy a kölcsön igényléskori összege ne haladja meg a fedezet értékének a 80 százalékát.
Egy káresemény miatti ingatlan árcsökkenés reális lehet, de pont ezen problémák kivédésére szolgál a vagyonbiztosítás. Ekkor ugyanis a biztosító rendezi a kár összegét, melyből jó esetben a lakás helyreállítható.
