Rendkívül nagy az érdeklődés a lakáshitelek iránt, ráadásul a feltételek is nagyon kedvezőek jelenleg a hitelfelvevők számára. Emellett számos támogatási forma is segíti a lakásvásárlásban gondolkozókat abban, hogy az emelkedő ingatlanárak ellenére is megtalálják a számításaikat. Az OTP Bank kétségtelenül a legnagyobb szereplő a hazai hitelezésben, ráadásul minden eszköz adott ahhoz is, hogy az állami támogatások terén is teljes körű kiszolgálást nyújtsanak. Interjúnkban a lakáshitelezést érintő legfontosabb kérdésekről beszéltünk Kormos Zoltánnal, az OTP Bank hitelezési igazgatójával.
Bankmonitor.hu (B): Ha ma valaki lakáshitelt szeretne felvenni, miben tér el a válság előtti hitelfelvevőtől?
Kormos Zoltán (K.Z.): Bár lényegesen tudatosabb a lakosság ma, mintha gyorsan felejtene is egyben. Ezt mutatja, hogy hónapról hónapra kis mértékben ugyan, de nő a kevésbé biztonságos (potenciálisan 5 évnél gyakrabban változó kamattal és havi törlesztővel rendelkező) lakáshitelek aránya a hitelfelvételeken belül.
Ha a nemzetközi porondra nézünk, azt látom, hogy gyorsan felejtenek a bankok is: ma az USA-ban újra vannak az ingatlan, a fedezet értékét akár 20%-kal meghaladó hitelnyújtások. Magyarország azonban más. Nálunk a szabályozó figyel, kialakításra került az adósságfékek rendszere (csak az ingatlanérték 80%-ig lehet hitelt felvenni, illetve alapesetben az igazolt jövedelem 50%-ig lehet hiteltörlesztéseket felvállalni.)
B: Durva drágulás következett be az ingatlanpiacon az elmúlt két-három évben. Ma egy ugyanakkora ingatlan megvásárlásához – ugyanakkora meglévő megtakarítás mellett – több hitelt kénytelen felvenni a drágulás miatt az ingatlanvásárló. Nem lehetséges, hogy ezért mozdulnak el az olcsóbb, de kevésbé biztonságos hitelek irányába?
K.Z.: Én nem tartom „durvának” a bekövetkezett ingatlan áremelkedést. Lényegesen erősebb volt az árak meglódulása az 1990-es évek második felében. Ami az elmúlt években bekövetkezett, az nem más, mint részben egy válság utáni lejtmenet természetes korrekciója, részben pedig a nagyobb vásárlóerő beépülése az árakba. Budapest egyes területeit esetlegesen leszámítva, biztosan nem beszélhetünk túlárazottságról.
Meglátásunk szerint az áremelkedés önmagában nem tolja a hitelfelvevőket a kevésbé biztonságos hitelek felé. Ezt mutatja, hogy – statisztikáink szerint – nem nőtt jelentősen a lakásvásárláson belül a hitelek finanszírozási súlya.
B: Vélelmezhetően 10-20 év múlva visszatekintve a mai állapotokra, a hitelfelvevők aranykorának fog minősülni 2017 a kamatszint vonatkozásában… Megértik az ügyfelek a kamatkockázatot? Nem jelent ma a kamatkockázat a devizahitelekhez hasonlóan (árfolyamkockázat) kiemelkedő kockázatot?
K.Z.:Önmagában egy meglehetősen komplex pénzügyi kérdés a kamatkockázat feldolgozása. Nincs általános aranyszabály, mely minden leendő adós számára egyértelműen kijelölné, hogy számára a végig fix törlesztésű hitel, vagy az esetleg gyakran változó kamatozású hitel az optimális döntés. Mondok egy példát: egy jelentős anyagi tartalékkal rendelkező hitelfelvevő számára racionális lehet az olcsó, de akár 6 havonta változó törlesztésű hitel. Egy olyan család számára, ahol a havi bevételekből a rendszeres kiadások és a hiteltörlesztés után 20-30 ezer Ft marad, a biztonságos hitel tűnik racionális megoldásnak. A hitelt nyújtó bank nem tehet mást, minthogy minden segítséget megad az érdeklődőknek a kérdés megítéléséhez. A döntés végül az ügyfélé lesz.
Saját megítélésemben, ha valaki biztonságra törekszik, akkor 20 éves futamidő esetén legalább 10 évig fix kamatozású hitelt érdemes választania. 5 éves kamatfixálásnál – egy esetlegesen bekövetkező érdemi kamatemelkedés esetén – a tartozásból még csupán 20% került törlesztésre és 15 év hátra van a futamidőből, ami érdemi növekedéshez vezethet a havi törlesztésben. Ugyanez 10 éves kamatperiódusnál (kamatrögzítés) máshogy néz ki: az első potenciális törlesztés emelkedés akkor következik be, amikor a tartozás közel 45%-a már visszafizetésre került. Sokkal kisebb lehet így a kamatemelkedés hatása a családi költségvetésre.
B: Kamatokban és így törlesztő részletekben nem a legjobb ajánlatot nyújtja az OTP. Mégis miért érdemes hitelfelvevőként a legnagyobb bank mellett dönteni?
K.Z.: A törlesztőrészletekben jelentkező – megítélésem szerint nem számottevő – különbséget teljes mértékben kompenzálja, hogy esetünkben gyors és kiszámítható a hitelezési folyamat. Bármelyik fiókunkba bejön az érdeklődő pontosan tudni fogja, hogy milyen összegű hitelt, milyen feltételekkel és mennyi idő alatt vehet fel. Az átlagos szerződéskötési időnk 16 munkanap a dokumentumok befogadásától. A hiteligénylés első lépésénél megmondjuk, hogy milyen dokumentumokat kérünk és nem fogunk extra köröket beiktatni, hogy az ügyfél legyen szíves még további papírokat is begyűjteni… Tömören talán ennyi: kiszámíthatóság.
Emellett az is igaz, hogy az OTP Bank teljes körűen, tanácsadással támogatva kínálja az állami támogatási lehetőségeket, amelyek több millió forintot is érhetnek.
B: 2018-ban folytatódhat a lakáshitelezési dinamika?
K.Z.: Becslésünk szerint mintegy 30%-kal emelkedhet 2017-hez viszonyítva jövőre – teljes bankszektor szintjén – az újonnan kihelyezett lakáshitelek értéke.
B: CSOK, lakástakarék, lakáshitel törlesztéshez kapcsolódó cafetéria… számos, anyagilag is jelentős támogatás érhető el ma a lakásvásárláshoz. Hogyan befolyásolja mindez a hitelezést és a hitelfelvevőket?
K.Z.: Azt gondolom, hogy az OTP egyik legfontosabb előnye pont ebben a dimenzióban bontakozik ki: szinte egyedülállóan komplex az állami támogatásokhoz kapcsolódó kiszolgálásunk. Egyrészt minden törvényileg lehetséges támogatási elem elérhető, másrészt rendkívül részletesen bemutatjuk a hitelfelvevőknek ezek elérhetőségét és anyagi előnyeit. Számunkra, hitelező bankként, rendkívül fontos, hogy a támogatások révén az adós jobb anyagi pozícióba kerüljön, hiszen így csökken az esetleges nem fizetés kockázata.
B: A nyár folyamán a CSOK vonatkozásában a kormányzat kritikákat fogalmazott meg: nem megfelelően támogató a bankok közreműködése a CSOK kihelyezésekben, mert inkább hitelezni szeretnek…
K.Z.: Őszintén szólva ez egy kicsit meg is lepett. A CSOK kihelyezések 50%-át az OTP bonyolítja, így nagy rálátásunk van erre a területre. Szerintem sokkal inkább lehet szó az éves szinten 40.000 darab CSOK esetében pár egyedi problémáról, mint rendszerszintű deficitről.
A 40.000 CSOK éves szinten teljesen arányos és indokolható, ha figyelembe vesszük, hogy a megvalósuló 150 ezer éves ingatlan tranzakció egyharmada befektetési célú és a maradék esetében milyen arányban állhatnak fenn az életkor, családi körülmények, gyermekek vonatkozásában a CSOK szabályokban rögzített elvárások. A befektetések nélküli ingatlanvételek közel 40%-ában szerepet kap a CSOK…
A hatékonyságot tekintve elképzelhetetlennek látom, hogy az államigazgatás át tudná venni hatékonyabban a CSOK igénylések lebonyolítását. Az OTP-nél 400 fiókban ülnek olyan kollégák, akik már a CSOK elődjének, a Szocpolnak a bonyolításában is részt vettek. Rendszeresen képezzük őket és rendelkezésre áll a megfelelő IT infrastruktúra. Nulláról ugyanezt felépíteni hatalmas feladat.
Nem utolsó sorban fontos látni, hogy ha a CSOK ügyintézés leválna a bankokról, akkor hitelfelvétel esetében a két folyamatot nagyon nehéz lenne optimálisan párhuzamosan futtatni. szinte biztos, hogy hitelfelvevői oldalon az érdemi időveszteséget eredményezne.
