Megjelentek a májusi béradatok, a KSH adatai alapján a reálbérek több, mint 10 százalékkal emelkedtek egy év alatt. De talán még ennél is sokkolóbb, hogy mennyi hitelre elég ez a fizetés: egy év alatt 36,8 százalékkal nőtt az átlagbérrel igényelhető lakáshitel összege.
A KSH adatai alapján 2024. májusában a bruttó átlagbér 652 000 forint volt, ez kedvezmények nélkül havi nettó 433 600 forintnak felel meg. Egy év alatt érdemben növekedtek a keresetek: a bruttó bér és a kedvezmények nélküli átlagkereset 14,8 százalékkal nőtt egy év alatt. Ez a csökkenő infláció mellett kétszámjegyű, 10,4 százalékos reálkereset emelkedést eredményezett.
8 millió forinttal több lakáshitelt kaphat egy átlagos magyar
De mi a helyzet a hiteligénylőkkel? Ők is jobb helyzetben vannak, mint egy évvel korábban? Ennek megítélésében azt érdemes megvizsgálni, hogy mekkora törlesztőrészlet bevállalására lehet elég az átlagos jövedelem és ez mekkora hitelösszeghez kapcsolódik.
A lakáscélú jelzáloghiteleknél érdemes elsősorban ezt megvizsgálni, ugyanis a személyi hitelek relatív alacsony maximális összege – legfeljebb 15 millió forint igényelhető – elfedheti az emelkedő jövedelem pozitív hatását. Futamidő tekintetében pedig induljunk ki az átlagos 20 évből.
Fontos kérdés még, hogy hol húzzuk meg a fizetés terhelhetőségét, itt érdemes a jogszabályi korlátokból, az adósságfék szabályból kiindulni. Jelzáloghitelnél a nettó 600 ezer forint alatti jövedelem esetén a fizetésnek legfeljebb a fele fordítható kölcsön törlesztésére, amennyiben a kölcsön legalább 10 évig fix kamatozású. (Ettől egyedi esetben a bankok szigorúbb irányba eltérhetnek.)
Hirdetés
Hirdetés
A béremelkedés mellett a kamatcsökkenés hatása is jelentős
Hogy jött ki az, hogy egy átlagos jövedelmű magyar 29,5 millió forint lakáshitelt tudott igényelni májusban? A májusi kedvezmény nélküli nettó átlagbér 433 600 forint volt, ennek fele, azaz 216 800 forint fordítható a kölcsön törlesztésére. A legolcsóbb lakáshitel kamata – ilyen fizetés mellett – 6,29% volt. 20 éves futamidő esetén pedig 29,5 millió forint 6,29%-os kamatozású kölcsön havi részlete egyezik meg 216 800 forinttal.
2023. májusában sok minden tényező másképp alakult: a kedvezmény nélküli nettó átlagbér például csupán 377 600 forint volt, ebből legfeljebb 188 800 forint fordítható hiteltörlesztésre. Ekkor a kérdéses fizetéssel a legkedvezőbb ajánlat kamata 8,60% volt. Ezekkel a feltételekkel az elérhető maximális kölcsönösszeg 20 éves futamidő mellett 21,5 millió forint volt.
Természetesen a lakáshitelhez megfelelő ingatlanfedezetre is szükség van, a megfelelő jövedelem a hitelképességvizsgálatnak csak az egyik eleme.
Igazából egy átlagos hiteligénylő helyzetét nem csak a jövedelem változása befolyásolta, valójában három tényező együttes hatásaként áll elő az a helyzet, hogy májusban 36,8 százalékkal több lakáshitelre jogosult egy átlagos magyar. De mi is ez a három tényező?
- A magasabb jövedelem miatt nagyobb összeg költhető el hiteltörlesztésre. A nagyobb törlesztőhöz pedig változatlan futamidő és kamatszint mellett is magasabb kölcsönösszeg társul. Ezen tényező adott esetben azt jelenti, hogy a törlesztőrészlet 28 ezer forinttal lehet magasabb, ennek hatásaként pedig 3,3 millió forinttal több lakáshitelre lehet jogosult egy átlagos magyar.
- A magasabb jövedelemnek van egy másik hatása is: a jobb jövedelem miatt nagyobb kamatkedvezmény érhető el. Ha 2023. májusában is már a 2024-es átlagbérrel rendelkeztünk volna, akkor 0,5 százalékponttal kedvezőbb kamaton kaphattunk volna hitelt. (Vagyis 8,6% helyett 8,1% lett volna a kamat.) Ezen kamatkülönbség miatt további 800 ezer forinttal emelkedik az igényelhető kölcsönösszeg.
- Nem szabad megfeledkezni az elmúlt év gazdasági változásairól, ennek hatására ugyanis a hitelkamatok érdemben mérséklődtek. 2024. májusban már 6,29%-os kamaton meg lehetett kapni a kérdéses kölcsönt. Ezen kamatcsökkenés hatására ugyanaz a jövedelem nagyobb kölcsön törlesztőjét is elbírhatja. Emiatt további 3,8 millió forinttal emelkedett az igényelhető kölcsönösszeg.
Ezen három tényező együttes hatásaként 2024. májusában közel 8 millió forinttal több lakáshitelre lehet jogosult egy átlagos hiteligénylő, mint egy évvel korábban.
A lakásárak is emelkedtek
Természetesen egy lakásvásárlók pontos helyzetének értékeléséhez a lakásárakról sem szabad megfeledkezni. A KSH adatai alapján 2024. első negyedévében 7,1 százalékkal emelkedtek a lakásárak az előző év azonos időszakához képest. Szintén a KSH adatai alapján egy többlakásos épületben egy lakás átlagos négyzetméterára 703 ezer forint volt 2023. első negyedévében Magyarországon. Vagyis egy 60 négyzetméteres lakás vételára 42 180 000 forint volt. A 7,1 százalékos áremelkedés azt jelenti, hogy egy hasonló lakásért az idei év első negyedévében 45 174 180 forintot kellett fizetni.
A hitel és jövedelmi adatok májusról szólnak, míg a lakásárak az év első negyedévéről, sajnos ennél frissebb adat még nincs a KSH adatbázisában. A lakásárak gyorsuló emelkedése valamelyest módosíthatja a fenti adatokat.
