„Hogyan vásárolhatom meg hitelből és önerőből a 13 millió Ft-os eladási áron kínált lakást, ha azon jelenleg 16 millió Ft-os hiteltartozás van? A tulajdonos nem tudja a különbözetet kifizetni.” – érkezett a kérdés a Bankmonitorhoz.
A helyzetre van megoldás, de ez távolról sem egyszerű. Eladni kizárólag úgy lehet a szóban forgó lakást, ha a hitelező bankkal megállapodás születik a tartozás rendezéséről. Minden más esetben jogilag lehetetlen.
Első és legfontosabb kérdés, hogy az eladó a korábban felvett lakáshitelét, a jelenlegi 16 millió Ft-os tartozáshoz kapcsolódó törlesztéseket havi szinten teljesíti-e a bank felé?
1., Amennyiben NEM fizet szerződésszerűen
Ha ez egy olyan hitel, ami több, mint 90 napos fizetési késedelemmel rendelkezik, akkor a bank nyitott lehet arra, hogy speciális, egyedi megállapodást kössön a hitelfelvevővel. Minél régebben nem fizet az adós, annál nagyobb veszteséget eredményez a bank számára a hitel, így annál nagyobb lehet a megállapodás valószínűsége.
Jelen példában az eladási ár és a hiteltartozás között 19%-os eltérés van. Tudunk olyan bankról, mely hajlandó ilyen mértékű hitelelengedést biztosítani az adós számára, ha a teljes eladási árat megfizeti a bank számára. Ezen megoldás azonban távolról sem automatikus: a bankok számára kockázatot jelent, ha széles körben elterjed a hír, hogy elengedik a tartozás egy részét…
Minden olyan esetben, ahol csak kis valószínűsége is van annak, hogy az eladó – a szerződésben szereplő összegen felül – készpénzben is kap ellenértéket a vevőtől (mivel a lakás becsült piaci értéke magasabb, mint a tervezett eladási ár) a bank egészen biztosan nem fog belemenni a speciális megegyezésbe…
2., Amennyiben szerződésszerűen fizeti a hitelt az eladó
Bármilyen furcsa: ez a nehezebb helyzet. A hitelező bank ugyanis semmilyen indokot nem tud felhozni arra, hogy elengedjen a hiteltartozásból. Csupán elméleti megoldások léteznek inkább: pl. a hitel fennmaradó értékének (3 millió Ft) továbbvitele egy családon belüli ingatlanra…
3., Nem fizetés és utána megállapodás a bankkal?
Senkiben nem szeretnénk téves reményt ébreszteni, hogy jó stratégia lehet a hónapokig nem fizetés, majd egy gyors megállapodási kísérlet a bankkal az adósság egy részének elengedéséről. A bank látja, hogy milyen jövedelmi háttérrel rendelkezünk, a fizetési hajlandóságunk hirtelen és indokolatlan megváltozása azonnal gyanús lesz és minden egyedi megállapodás valószínűségét lenullázza.
Ráadásul hatalmas a kockázata ezen stratégiának az adós oldalán: a nem fizetés ténye késedelmi kamatot és egyéb addicionális költséget is eredményezhet, a bank eladhatja követeléskezelőnek a hitelt és ezt követően számos olyan fordulat következhet, mely az számára nem kiszámítható.
4., Nem a vevő problémája
Visszakanyarodva az alapkérdéshez: hogyan lehet megvenni egy ilyen ingatlant? A helyzet kezelését fentebb leírtuk, de az elsődleges igazság az, hogy nem a vevőnek kell megoldani a problémát. A vevő számára nem is szerencsés egy ilyen folyamatban részt venni, mert nem lesz számára teljesen áttekinthető, hogy mi történik. A vevő számára egy fontos tényező van: jó ügyvéddel jó adásvételi szerződést kötni. A vevő vélhetően vagyona tetemes részéről dönt, így számára elemi érdek, hogy ne hibázzon! Nem érdemes tanácsot adni az eladónak, vagy közös megoldásokat kidolgozni…
Egy biztos stratégia van: hívja fel az eladó az érdeklődőt, ha rendezte a helyzetét a hitelező banknál.
